未來(lái)一段時(shí)間，廣東農(nóng)村宅基地或可在本鎮(zhèn)、本集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)。
廣東省政府法制辦5日就《廣東省農(nóng)村宅基地管理辦法（送審稿）》（下稱(chēng)“送審稿”）公開(kāi)征求意見(jiàn)，稱(chēng)符合相關(guān)條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或街道辦同意，可以購(gòu)買(mǎi)本鎮(zhèn)區(qū)域范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的房屋，并取得相應(yīng)的宅基地使用權(quán)。
“這只是一個(gè)試探�！眹�(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心農(nóng)村部一位不愿意透露姓名的專(zhuān)家對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者說(shuō)，“按照現(xiàn)行法律，農(nóng)民宅基地不能上市。但廣東可以慢慢去試探�！�
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這位專(zhuān)家指出，不管是工業(yè)化還是城鎮(zhèn)化，中國(guó)大部分土地都得不到有效利用，很多省份土地的使用率只有0.3~0.5之間，比發(fā)達(dá)國(guó)家低了至少一倍。廣東這一改革可以解決一些空心村宅基地得不到有效利用的難題。
從村到鎮(zhèn)
宅基地是農(nóng)戶(hù)用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。一直以來(lái)，宅基地被視為農(nóng)民福利，被明確禁止入市。1999年國(guó)辦下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》，就明令禁止農(nóng)民住宅向城市居民出售、禁止城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅。
根據(jù)送審稿，此次廣東鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員出售依法取得的一戶(hù)一宅之外的農(nóng)村房屋，房屋所在的宅基地使用權(quán)相應(yīng)轉(zhuǎn)讓。
在“有條件放開(kāi)”的同時(shí)，送審稿也明確，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地及其地上房屋、附著物，強(qiáng)調(diào)“農(nóng)村宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織”，一戶(hù)只能申請(qǐng)一處宅基地。
送審稿還規(guī)定了購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻，即“為了解決住房問(wèn)題而買(mǎi)宅基地，而不是為了房地產(chǎn)投資”。宅基地使用權(quán)也并非永久持有。送審稿稱(chēng)，若出現(xiàn)宅基地閑置兩年、建新屋不拆舊屋、已遷入新村等情形，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織收回宅基地使用權(quán)。
中國(guó)土地學(xué)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)黃小虎認(rèn)為，廣東這一做法意味著農(nóng)民可以通過(guò)交易宅基地來(lái)獲得一些利益，有一定的積極意義。
黃小虎還透露，廣東早就想出臺(tái)這樣的政策了，但一直沒(méi)有得到支持。
國(guó)土局規(guī)劃司原副司長(zhǎng)鄭振源也曾撰文稱(chēng)，廣東早在2007年就著意印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》，旨在放開(kāi)對(duì)農(nóng)民宅基地上市流轉(zhuǎn)的限制，但當(dāng)時(shí)未獲得中央層面支持。
今年3月，廣東省政府辦公廳印發(fā)《廣東省城鎮(zhèn)化發(fā)展“十二五”規(guī)劃》提出，允許轉(zhuǎn)戶(hù)農(nóng)民在自愿基礎(chǔ)上通過(guò)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)方式出讓承包地、房屋、合規(guī)面積的宅基地并獲得財(cái)產(chǎn)收益，以解除農(nóng)村勞動(dòng)力進(jìn)城落戶(hù)的后顧之憂(yōu)。
目前，宅基地改革試點(diǎn)主要在廣東和重慶展開(kāi)。今年初，重慶提出將在永川、渝北等地開(kāi)展農(nóng)房交易試點(diǎn)，優(yōu)先把農(nóng)民集中居住區(qū)房屋和轉(zhuǎn)戶(hù)居民退出房屋納入試點(diǎn)范圍。
上述專(zhuān)家稱(chēng)，廣東要真正實(shí)現(xiàn)農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)，要向中央爭(zhēng)取相關(guān)試點(diǎn)，并出臺(tái)相應(yīng)的法規(guī)政策。
等待支持
廣東省政府發(fā)展研究中心農(nóng)村處處長(zhǎng)冼頻曾公開(kāi)表示，如果送審稿最終將宅基地的流轉(zhuǎn)范圍確認(rèn)為在本鎮(zhèn)范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)，這將是一個(gè)先行改革。
他認(rèn)為，宅基地僅停留在本村范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)，范圍太窄，流轉(zhuǎn)有限；倘若范圍過(guò)大，有可能導(dǎo)致圈地情況的出現(xiàn)，譬如，珠三角較為富有的農(nóng)民將赴經(jīng)濟(jì)落后的粵東西北購(gòu)買(mǎi)宅基地。因此，限制在本鎮(zhèn)區(qū)域范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)，是一個(gè)較為謹(jǐn)慎而保守的范圍。
上述國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心農(nóng)村部專(zhuān)家亦對(duì)本報(bào)記者表達(dá)了同樣的觀點(diǎn)。他認(rèn)為，如果范圍過(guò)大，廣東將難以執(zhí)行下去。
“目前宅基地和小產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)問(wèn)題都沒(méi)有太大突破�！睆V東省綜合改革發(fā)展研究院副院長(zhǎng)彭澎在接受本報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)，深圳“土改”也只是集體經(jīng)濟(jì)里的工業(yè)用地可以流轉(zhuǎn)，農(nóng)地和林地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以流轉(zhuǎn)，這些都在國(guó)家的規(guī)定范圍內(nèi)。
彭澎說(shuō)，農(nóng)民要進(jìn)城，他們的宅基地及土地承包權(quán)怎么處置，必須有一個(gè)完善的退出機(jī)制來(lái)支撐。
經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家、暨南大學(xué)法學(xué)院李伯僑教授此前指出，按照《土地管理法》、《物權(quán)法》等法律，農(nóng)村宅基地只能在村集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)，不能轉(zhuǎn)讓給城市居民。但中國(guó)改革總有突破既有秩序的特點(diǎn)，在某些方面與既有法律不大一致，也是改革試驗(yàn)所允許的。
李伯僑認(rèn)為，如果廣東省出臺(tái)了相關(guān)政策，并取得了良好效果，國(guó)家相關(guān)法律的修改和制定也是有很大可能的。
允許轉(zhuǎn)戶(hù)農(nóng)民在自愿基礎(chǔ)上流轉(zhuǎn)，是否意味著進(jìn)城農(nóng)民在獲得城鎮(zhèn)戶(hù)籍之后，也有保留既有土地承包權(quán)和宅基地的可能？對(duì)此，李伯僑說(shuō)，現(xiàn)行法律規(guī)定，宅基地使用權(quán)的主體只能是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。如果進(jìn)城務(wù)工人員取得了城鎮(zhèn)戶(hù)口，其享有的宅基地使用權(quán)的法律資格就會(huì)喪失，原有的宅基地自然要被集體收回。
彭澎說(shuō)，在現(xiàn)實(shí)操作中，很多地方村改居，整個(gè)村的村民都變成了居民戶(hù)口，并沒(méi)有遷徙和轉(zhuǎn)移，他們都還有農(nóng)地和宅基地，所以這種變化并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)完全的城鎮(zhèn)化。
上述國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心專(zhuān)家說(shuō)，我們也不能對(duì)廣東在這方面的試探，抱有太高太多的期待。
圖片來(lái)源：找項(xiàng)目網(wǎng)
