正在召開的“兩會(huì)”，明確了2016年國內(nèi)生產(chǎn)總值增長目標(biāo)為6.5%-7%。GDP增速目標(biāo)首次以區(qū)間的形式出現(xiàn)，既順應(yīng)經(jīng)濟(jì)下行趨勢，給政府在推進(jìn)改革與轉(zhuǎn)型中以更大空間和主動(dòng)性;又順應(yīng)保障社會(huì)就業(yè)、防范金融風(fēng)險(xiǎn)，需要經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長的客觀現(xiàn)實(shí)。使政府在“穩(wěn)增長”和“調(diào)結(jié)構(gòu)”的協(xié)調(diào)上爭取主動(dòng)，有更大、更靈活的回旋余地。這中間，通過投資和消費(fèi)，房地產(chǎn)連著“穩(wěn)增長”，通過新型城鎮(zhèn)化，房地產(chǎn)又連著我國最大內(nèi)需和發(fā)展新動(dòng)力(310328,基金吧)，因此房地產(chǎn)受到更多重視。

 

　　從政府工作報(bào)告及同步發(fā)布的“十三五”規(guī)劃綱要草案看，“十三五”期間，我國對于房地產(chǎn)的政策基調(diào)，就是“供給側(cè)攻堅(jiān)、需求側(cè)托底”。房地產(chǎn)“供給側(cè)”改革的重任，是遵循農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的新型城鎮(zhèn)化路徑，讓外來人口“扎根”城市。報(bào)告把房地產(chǎn)置于新型城鎮(zhèn)化框架下，在講房地產(chǎn)之前，報(bào)告首先指出，城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路，是我國最大的內(nèi)需潛力和發(fā)展動(dòng)能，并提出了今年市民化的兩個(gè)重點(diǎn)，即建立健全“人地錢”掛鉤的落戶政策和提高居住證的含金量。

 

　　事實(shí)上，《城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃綱要(2012-2020)》已實(shí)施數(shù)年。去年中央也明確，要在外來人口市民化的過程中“去庫存”。但是，地方在農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶上的積極性并不高，在“去庫存”策略上，仍依賴財(cái)稅信貸刺激下的短期利好，市民化和“去庫存”仍舊是兩張皮。此次“人地錢”掛鉤的明確，不僅讓落戶政策具體化、可操作，而且在財(cái)政赤字?jǐn)U大、專項(xiàng)債券的保障下，加上靈活的用地激勵(lì)，地方積極性會(huì)提升，預(yù)計(jì)隨后配套的用地政策、中央轉(zhuǎn)移支付等將先后落地。

 

　　提高住房供應(yīng)效率也是“供給側(cè)”改革的內(nèi)容。報(bào)告第一次提出，建立租購并舉的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應(yīng)范圍。一方面，這是適應(yīng)農(nóng)民工和新移民房價(jià)負(fù)擔(dān)能力不足、以租為主的住房消費(fèi)現(xiàn)狀;另一方面也是高房價(jià)背景下，培育“先租后買”梯度消費(fèi)、壯大租賃市場的需要。同時(shí)，大力發(fā)展鋼結(jié)構(gòu)和裝配式建筑是改變過去經(jīng)濟(jì)增長導(dǎo)向下，以“鋼筋混凝土”和高成本、高消耗為特征住房供應(yīng)模式，向更低成本、更好質(zhì)量、居住屬性的新型建造方式轉(zhuǎn)變。

 

　　此外，報(bào)告明確從今年5月1日開始，房地產(chǎn)全面實(shí)施“營改增”，18項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)免征范圍擴(kuò)大到所有企業(yè)，企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍。這是史無前例的房地產(chǎn)減稅，一方面給盈利高的企業(yè)更大激勵(lì)，有利于企業(yè)兼并重組和“強(qiáng)者恒強(qiáng)”，提高行業(yè)集中度;另一方面，以減稅提高房企的利潤和活力，激勵(lì)企業(yè)增加新開工和拿地的積極性，穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)投資，也騰出降價(jià)空間來“去庫存”;最后，“營改增”和企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)增稅抵扣利好專業(yè)化租賃，完善住房供應(yīng)體系。

 

　　“供給側(cè)”攻堅(jiān)的力度確實(shí)很大，“需求側(cè)”作用也很重要，但不搞“大水漫灌”式強(qiáng)刺激，“需求側(cè)”更加強(qiáng)調(diào)針對性，更加尊重市場規(guī)律。相比2015年，在支持居民住房消費(fèi)方面，更強(qiáng)調(diào)要完善稅收信貸政策;棚改方面，相比2015年強(qiáng)調(diào)要提高棚改貨幣化安置的比例。這兩個(gè)方面的表述，或意味著在未來樓市下滑超出預(yù)期時(shí)，將繼續(xù)降成本和提杠桿，激勵(lì)潛在需求釋放，加快“去庫存”進(jìn)程。也就是說隨時(shí)可能會(huì)從工具箱里拿出利器來。

 

　　制造業(yè)“去產(chǎn)能”、“去杠桿”不可阻擋，銀行為保持利潤水平，從制造業(yè)分流出來的貸款將會(huì)轉(zhuǎn)向個(gè)人消費(fèi)領(lǐng)域，即“加杠桿”從企業(yè)轉(zhuǎn)向個(gè)人是大趨勢。目前，三、四線城市貸款買房占比很低(40%)，二線城市對房貸需求也很大，個(gè)人金融市場空間可觀。居民“加杠桿”疊加轉(zhuǎn)型期貨幣政策寬松，大類資產(chǎn)配置偏向樓市確定無疑，這是全球規(guī)律。同時(shí)，購房成本繼續(xù)降低、杠桿繼續(xù)提升，貨幣寬松力度會(huì)加大(今年M2增速目標(biāo)提至13%)，短期內(nèi)“去庫存”會(huì)有明顯效果。

 

　　同時(shí)，“需求側(cè)”和“供給側(cè)”管理更加尊重市場規(guī)律，最明顯的是，針對近期各界關(guān)注的一線城市樓市火爆，住建部部長陳政高提出了增加土地供應(yīng)。事實(shí)上，近年來對于包括北上廣深在內(nèi)的特大城市，國家一直堅(jiān)持“劃定永久性開發(fā)邊界”。但近年來人口流向表明，單純“堵”解決不了問題，還加劇“城市病”。時(shí)隔37年后召開的城市工作會(huì)議上，國家提出了尊重和順應(yīng)城市發(fā)展規(guī)律，事實(shí)上是從供給側(cè)的角度看待城市問題。與其堵不如疏，近期流傳較廣的一篇文章《人口密度極高的日本為什么有那么多獨(dú)棟民居?》，事實(shí)上道出了人口多并非“城市病”的根源。因此，順應(yīng)人口流向規(guī)律，積極增加土地，解決特大城市居民的住房需求，發(fā)揮城市集聚效應(yīng)、規(guī)模效應(yīng)，將是未來特大城市房地產(chǎn)“供給側(cè)”管理的主題之一。

 

　　2015年，上海(樓盤)常住人口近十幾年來第一次減少，揭示了特大城市包括住房在內(nèi)的公共產(chǎn)品、準(zhǔn)公共產(chǎn)品供給緊縮，生活成本上升，倒逼人口逃離，威脅到了城市集聚效應(yīng)，威脅到國家以城市群來推進(jìn)城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略。因此，不管是上海重拾“90/70”的戶型政策，還是深圳(樓盤)要填海造地55平方公里，并非地方主政者單方行動(dòng)，而是貫徹國家“供給側(cè)”改革精神，尊重城市發(fā)展規(guī)律的表征。同時(shí)，重點(diǎn)城市加大供應(yīng)將增加投資、新開工的有效性，緩沖開發(fā)投資和新開工下滑，緩減因“保投資”不得不逆人口和資金流向規(guī)律，刺激三、四線城市的樓市。

 

本文摘自2016年03月09日《中國證券報(bào)》

圖片來源：找項(xiàng)目網(wǎng)

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