近三年來幾乎沒能以業(yè)績?nèi)�勝，股價也鮮少有波動，在上海本地地產(chǎn)股中，上海地產(chǎn)集團旗下的中華企業(yè)，除了有最老牌地產(chǎn)國企的身份外，外界對其恐怕更多剩下“邊緣”印象。

 

　　近日來，中華企業(yè)再度站上了資本市場關(guān)注的焦點。截至2月17日發(fā)稿，中華企業(yè)股價創(chuàng)一年來新高，最高于2月13日報收每股8.1元。

 

　　引入新的第二大股東—央企華潤置地(01109.HK，以下簡稱“華潤”)的重組方案仍在內(nèi)部繼續(xù)推進。在中華企業(yè)本次的重組方案中，需要一步完成投資者的引入和大股東的資產(chǎn)注入。這樣的方案，在國資改革中本就不常見，亦是被視為刺激股價上漲的一大因素。

 

　　而市場更為關(guān)注的在于，中華企業(yè)的改革只是上海本輪國資改革中的一個案例。事實上，2017年，上海新一輪的國資改革浪潮已經(jīng)開始翻滾。2月16日結(jié)束的上海國資國企工作會議傳遞了再確定不過的信號。接下來，上海國資改革工作的諸多內(nèi)容均與資本市場密切相關(guān)。

 

　　上海國資的分量，不可小視。按照2016年的數(shù)據(jù)，上海市地方國企營收3.1萬億元，利潤總額3058億元，資產(chǎn)總額16.8萬億元，在全國省市和計劃單列市中均排名首位。上海國資亦是僅次于央企的第二大國資系統(tǒng)。自2013年12月17日，上海市政府公布“國資國企改革20條”以來，上海擔(dān)當(dāng)著地方國資國企改革的“排頭兵”角色。

 

　　那么，在這波洶涌的國資改革中，上海的15家國資上市房企，又會在2017年迎來哪些機遇和挑戰(zhàn)?又能給外界怎樣的亮點?

 

　　起底15家國資上市房企

 

　　每年的上海國資工作年度工作會議已經(jīng)是投資的風(fēng)向標之一。對于本次上海國資改革，場外資本市場給出了正面回應(yīng)。2月16日，滬企改革概念股再度升溫，最高報2331.31點，創(chuàng)歷史新高。

 

　　時代周報記者的綜合梳理，目前，上海房產(chǎn)國企上市的有15家，其中實際控制人為上海市國資委的7家、浦東新區(qū)國資委的4家、靜安區(qū)國資委的2家，以及嘉定區(qū)國資委、崇明區(qū)國資委各1家。

 

　　具體來說，上海市國資委旗下包含光明地產(chǎn)、城投控股、上實發(fā)展、中華企業(yè)、上海臨港、華鑫股份、綠地控股。

 

　　浦東新區(qū)國資管轄，陸家嘴、張江高科、浦東金橋、外高橋。

 

　　西藏城投和市北高新歸屬于靜安區(qū)國資委旗下。剩下的嘉寶集團和亞通股份分別隸屬嘉定區(qū)國資委和崇明區(qū)國資委。

 

　　不過，15家之間的對比差異明顯。從總資產(chǎn)上排列，綠地控股、陸家嘴和光明地產(chǎn)占據(jù)前三位(因部分企業(yè)未公布2016年年報，全文按照2015年年報數(shù)據(jù)為基準，下同)，其中綠地控股總資產(chǎn)為6004.4億元絕對領(lǐng)先，其余兩家為524.5億元和499.2億元。亞通股份最小，僅為25.1億元，是綠地控股的0.42%。

 

　　在營業(yè)收入上，前三名分別為2072.6億元的綠地控股、123.9億元的光明地產(chǎn)、79.8億元的城投控股。凈利率的指標上，中華企業(yè)-24.9億元排名最末，綠地控股、城投控股和陸家嘴分別以73.8億元、36.1億元和19億元位列前三。

 

　　值得一提的是，在業(yè)務(wù)構(gòu)成中，15家房企不少不以地產(chǎn)為絕對單一業(yè)務(wù)領(lǐng)域。一部分房企除了傳統(tǒng)的租賃業(yè)務(wù)、酒店業(yè)務(wù)外，涉獵的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域多樣。例如，綠地控股還包含了大消費和金融業(yè)務(wù)，光明地產(chǎn)則以“物流+房產(chǎn)”開發(fā)雙輪驅(qū)動，外高橋方面則涉獵了物流、制造業(yè)和進出口貿(mào)易，通信服務(wù)在張江高科中占據(jù)了一定的比重，而市北高新、張江高科和上海臨港三家以園區(qū)開發(fā)為主要業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

 

　　整體上市和混改的契機

 

　　事實上，上市公司已是上海國企的重要組織形態(tài)。這樣的組織形態(tài)為資本運營提供極好的平臺。

 

　　按照安信證券此前的研究，上海國企改革以2012-2014年、2014-2016年和2016年至今為時間節(jié)點，已經(jīng)進入了第三個發(fā)展階段，如何通過多類型的資本運作方式提高國有企業(yè)的競爭力，是第三階段的一大任務(wù)和特點。

 

　　在前一輪改革中，上海國資房企采取的路徑是將內(nèi)部資產(chǎn)重組以實現(xiàn)整體上市或者核心資產(chǎn)上市。綠地控股、光明地產(chǎn)、上海臨港和城投控股，遵循的就是這樣一個路徑。

 

　　從上海本次會議來看，接下來，發(fā)展混合所有制經(jīng)濟被列為工作首位。而在去年年底召開的中央經(jīng)濟工作會議已經(jīng)釋放了信號，“混合所有制改革是國企改革的重要突破口”。

 

　　綜合來看，上海的辦法大致歸為三點：一是推進國有企業(yè)公司制股份制改革，推動具備條件的企業(yè)集團實現(xiàn)整體上市，成為公眾公司;二是加快開放性市場化聯(lián)合重組，支持國有企業(yè)通過合資合作、戰(zhàn)略聯(lián)盟等方式，聚焦產(chǎn)業(yè)鏈、價值鏈，與各類所有制企業(yè)實施雙向聯(lián)合重組;三是推動實施國企股權(quán)激勵和員工持股。

 

　　對于已經(jīng)實現(xiàn)整體上市的房企綠地控股和城投控股來說，混改再進了一步。2017年，這兩家企業(yè)已經(jīng)被選為首批進入上海市員工持股計劃試點7家企業(yè)中的2家。

 

　　值得一提的是，上海國資方面已經(jīng)釋放信息，預(yù)計2017年一些重點國企的混改將加快推進，此前的員工持股試點有望繼續(xù)擴大事實范圍。

 

　　此外，“一企一策”正在被抓緊落實到上海國資改革的進程中，有媒體報道指出，對于一些改革相對先行的國企，啟動“二次混改”將是今年的重點。另據(jù)時代周報記者了解，不少上海國資房企自身已經(jīng)進入產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的過程中，比如綠地控股以“大基建、大金融、大消費”為另外重要的驅(qū)動力。

 

　　在整個上海國有資產(chǎn)改革中，除了混改，提高國有資產(chǎn)證券化水平，國有集團整體上市或者是上市公司資產(chǎn)注入，也備受投資者關(guān)注。

 

　　從目前15家房企的情況來看，除了已經(jīng)整體上市的企業(yè)外，上實發(fā)展、市北高新、陸家嘴、中華企業(yè)四家正在進行資產(chǎn)整合。典型的案例為上海地產(chǎn)集團旗下的中華企業(yè)引入華潤的重組方案。

 

　　而存在資產(chǎn)整合預(yù)期的包含了華鑫股份、亞通股份和西藏城投。具體來看，華鑫股份本就是上海儀電集團的上市地產(chǎn)平臺，其大股東華鑫置業(yè)目前在上海中心城區(qū)擁有約78萬平方米建筑面積的已建成及在建物業(yè)，后續(xù)有資產(chǎn)注入預(yù)期。亞通股份方面盡管盤子較小，但不容忽視的身份是為上海崇明島的地主，崇明大片的土地存在升值的空間。西藏城投除了參與西藏的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)之外，公司本身亦在積極對外收購酒店資產(chǎn)強化自身的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

 

　　優(yōu)化國資運營平臺

 

　　“今年，這方面的力度要進一步加大”。上海市國資委主任金興明在2月16日會上表示。其所指的正是開放性市場化聯(lián)合重組方面的力度。

 

　　上海國資歷來重視開放性市場化聯(lián)合重組，去年更在這一領(lǐng)域動作頻頻。華鑫股份所在的上海儀電系統(tǒng)對喜萬年集團發(fā)起了收購、光明地產(chǎn)所在的光明食品集團對新西蘭銀蕨牧場進行收購，當(dāng)中均以上市公司為平臺進行展開。

 

　　但加大開放性市場化聯(lián)合重組力度的邏輯背后，離不開一套更加健全和完善的國資運營平臺運作機制和配套制度。

 

　　實際上，上海是國內(nèi)最早探索國資投資運營公司的區(qū)域之一。2015年初，上海成立上海國盛與上海國際兩家國有資產(chǎn)流動平臺。在持有上市公司股權(quán)方面，上海國際是以金融類企業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)為輔，并且劃入的資產(chǎn) 類型相對集中，而上海國盛則是以產(chǎn)業(yè)類企業(yè)為主。

 

　　目前在平臺運作上，上海交出了不錯的成績表：2016年上海優(yōu)化國資運營平臺的運營機制，注入價值300億元的國有股權(quán)，盤活存量近50億元。

 

　　金興明表示，2017年上海將進一步健全完善國資運營平臺的運作機制和配套制度，推動新一批流動性強、市場價值大的國有股權(quán)進入國資運營平臺，組合運用協(xié)議轉(zhuǎn)讓、大宗交易、發(fā)行可交換債等方式，盤活存量資產(chǎn)，推進國資有序流動。

 

　　放諸浦東金橋和張江高科，國資運營平臺本就是其先天的優(yōu)勢。具體來說，浦東金橋的控股股東本就定位于政府功能性業(yè)務(wù)運行載體，為區(qū)級國資流動平臺。張江高科方面亦有成為高科技產(chǎn)業(yè)投資商與科技園區(qū)集成服務(wù)商的任務(wù)。兩者本就存在股權(quán)轉(zhuǎn)讓至國資流動平臺的特性。未來如何更好地進行資源優(yōu)化配置亦是題中之義。

 

　　上海國資手握一手好牌，改革的大幕已經(jīng)拉開，結(jié)果也有待檢驗。

 

　　(文章摘自2017年2月21日《 時代周報(廣州)》 作者：楊靜)

圖片來源：找項目網(wǎng)