27歲的綠地控股(以下簡稱“綠地”)和63歲的張玉良，還能擦出什么樣的火花?

至少張玉良自己認(rèn)為，只要還有能力以及身體條件允許，股東支持他在董事長位置上坐下去，他就會(huì)繼續(xù)。“因?yàn)橹�前做得不夠好，所以我要更加努力�?rdquo;在2019年5月16日的綠地集團(tuán)年度股東大會(huì)上，張玉良坦誠。

坐擁萬億總資產(chǎn)，如今的綠地已經(jīng)不再是一家純粹的房地產(chǎn)公司。

張玉良帶領(lǐng)著這頭“大象”，從之前以房地產(chǎn)為主業(yè)，大基建、大金融和大消費(fèi)協(xié)同發(fā)展的戰(zhàn)略，進(jìn)一步升級(jí)，重組成立大基建、商貿(mào)和酒店旅游三大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，“地產(chǎn)+多元產(chǎn)業(yè)”全面推動(dòng)房地產(chǎn)主業(yè)高質(zhì)量的發(fā)展。

綠地的多元化也已經(jīng)不是在起步階段。至少，根據(jù)2018年公布的年報(bào)顯示，大基建的營業(yè)收入跟房地產(chǎn)已經(jīng)接近，前者為1481億元占據(jù)總營收的42.5%，后者為1615億元占46%。而同比增長率上，前者為41.33%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出后者的7.3%。這放諸至任何一家多元化房企，都是不能想象的。

中長期可觀發(fā)展空間與短期的資本市場表現(xiàn)，有時(shí)候需要時(shí)間來熨平。對(duì)于近年來被其他房企趕超的規(guī)模體量、相對(duì)低迷的股價(jià)表現(xiàn)等，股東會(huì)上小股東們對(duì)公司提出了質(zhì)疑。

對(duì)此，張玉良回應(yīng)稱，除非特殊情況，綠地在未來三年里實(shí)現(xiàn)20%-30%的增長不是問題。

另據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，在今年綠地的工作重點(diǎn)中，繼續(xù)推進(jìn)混改是一方面，不排除通過子公司進(jìn)行定增或者創(chuàng)造新的方案來進(jìn)行定增;另一方面則是加快項(xiàng)目的結(jié)算。

綠地式混改

綠地在混改上，本就有著不容忽視的發(fā)言權(quán)。

2015年通過引入五家投資機(jī)構(gòu)入股金豐投資，綠地實(shí)現(xiàn)了整體上市，也創(chuàng)造了A股當(dāng)時(shí)交易金額最大的一次“借殼”。這是綠地的輝煌時(shí)刻，也被外界認(rèn)定為國企混改的典型案例。

上市之時(shí)，綠地形成了多元化股權(quán)結(jié)構(gòu)。占總股本28%左右的是公司的員工持股會(huì)上海格林蘭投資;其次是上海國資委旗下的三家國企，分別為：上海地產(chǎn)集團(tuán)、中星集團(tuán)和上海城投總公司;剩余股東占據(jù)24.92%。

對(duì)于混改，張玉良頗有心得。他曾稱，只要具備混合所有制、企業(yè)班子想做事、政府要放手等幾個(gè)條件，綠地模式是可以復(fù)制的。未來，綠地準(zhǔn)備參與央企的改革，參與各省地方混合所有制的改革。

的確，在此后的時(shí)間里，綠地在自身的股權(quán)層面不斷推進(jìn)混改。雖然上海國資是綠地控股最大的實(shí)際控制人，但是并不參與公司日常的運(yùn)營。這也就意味著綠地的經(jīng)營權(quán)主導(dǎo)權(quán)始終在職工持股會(huì)及管理層手上。

在具體的業(yè)務(wù)層面，綠地還在推進(jìn)著其他企業(yè)的混改。最早開啟的是大基建領(lǐng)域的混改：2017年通過2億增資擴(kuò)股貴州建工，再到2018年參與天津建工集團(tuán)的混改。

到了2019年，綠地又首次在大消費(fèi)領(lǐng)域邁出混改的步伐，實(shí)現(xiàn)對(duì)東航股份旗下全資子公司——上海航空國際旅游集團(tuán)有限公司的股權(quán)項(xiàng)目。

“對(duì)于混合所有制改革而言，如果能在更高層面的母公司混改上有所突破，對(duì)于綠地而言是新的機(jī)會(huì)。”張玉良在股東會(huì)上表示。

按照時(shí)代周報(bào)記者的了解，今年3月，張玉良見了國資委的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，并受到了對(duì)方對(duì)綠地在混改嘗試上的肯定和贊許。

在股東會(huì)之前，阿里巴巴入股紅星美凱龍一事觸動(dòng)了張玉良。“其實(shí)長期以來股東結(jié)構(gòu)比較穩(wěn)定的話，未必對(duì)市值有提振作用。加上綠地員工持股會(huì)里新員工比較少，對(duì)員工本身的積極性的刺激并不大。”他稱，要是能在重要股東中有所變化，可能股價(jià)也會(huì)有所改變。

成績單上的進(jìn)步和空間

對(duì)于綠地近三年的發(fā)展，張玉良還是給出了相對(duì)滿意的評(píng)價(jià)。利潤、收入和負(fù)債結(jié)構(gòu)，被認(rèn)為是平衡的。

根據(jù)公司2018年財(cái)報(bào)，綠地全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入3484億元，同比增長20%;3875億的銷售額，同比增加了26%;利潤總額243億元，同比增長26%;凈資產(chǎn)收益率增至17.14%，同比增加13%。

負(fù)債結(jié)構(gòu)上，2018年的有息負(fù)債余額為2689億元，較年初減少71億元，同時(shí)期內(nèi)持有貨幣資金約810億元，凈負(fù)債率為171.83%，較2017年的206%有所回落;另外，經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額連續(xù)兩年回正，達(dá)到422億元。

不過，張玉良對(duì)公司近三年的ROE指標(biāo)更為滿意。一是跟過去的綠地比，三年來凈資產(chǎn)收益率每年增長13%、15%和17%。二是跟上海國企和央企比，綠地在2018年17%的數(shù)值至少是前者的2倍，后者的4倍。

“綠地未來肯定還會(huì)保持高增長，在內(nèi)部經(jīng)營要求中，會(huì)比對(duì)外公開的還要高出10%-15%。”張玉良在當(dāng)天股東會(huì)上表示。

產(chǎn)業(yè)協(xié)同的效應(yīng)也在顯現(xiàn)。大基建的營收在2018年開始跟房地產(chǎn)主業(yè)并駕齊驅(qū)。在綠地規(guī)劃中，2020年大基建產(chǎn)業(yè)目標(biāo)經(jīng)營收入超過4000億元，占據(jù)整個(gè)集團(tuán)的半壁江山。

事無完美。大基建在毛利率的表現(xiàn)上并不樂觀。根據(jù)2018年的財(cái)報(bào)，僅為3.72%，同比減少0.03%;遠(yuǎn)比房地產(chǎn)主業(yè)27.01%的毛利率要低。

“但今年大基建有望貢獻(xiàn)更大規(guī)模的利潤。”張玉良陳，綠地的大基建將會(huì)成為科技型的大基建，凈資產(chǎn)回報(bào)率將能實(shí)現(xiàn)8-15%。

張玉良認(rèn)為，綠地的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)還是很有競爭力，“經(jīng)歷2015年和2016年的調(diào)整，2017年和2018年在持續(xù)穩(wěn)步增長。”

加快資金回流

眼下，綠地也在推進(jìn)銷售去化率和項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)。

張玉良在股東會(huì)上算了一筆賬，在截至目前6000多億已經(jīng)銷售了的貨值中，33%左右為已經(jīng)竣工的但并沒有結(jié)轉(zhuǎn)。

“有的項(xiàng)目的結(jié)算周期是有點(diǎn)長。”張玉良表示，往往發(fā)生在定位高端的項(xiàng)目，或者規(guī)模大的社區(qū)，以及存在比較復(fù)雜問題的項(xiàng)目。

從年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，綠地2018年的回款率的確有所下降，為77%，在此前的2016年和2017年分別為79.4%、80%。

可行性的辦法就是要繼續(xù)推進(jìn)項(xiàng)目去化和結(jié)算。綠地今年拿下的上海董家渡項(xiàng)目是一個(gè)再好不過的案例。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，這個(gè)總建面近120平方米的巨無霸項(xiàng)目，預(yù)銷售金額約700億元，將在今年三季度率先推出商業(yè)和辦公部分，住部分爭取在年末進(jìn)入銷售。

按照張玉良當(dāng)天對(duì)時(shí)代周報(bào)記者的介紹，項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入全線施工狀態(tài)，此前尚未辦下來的相關(guān)文件已經(jīng)在近期內(nèi)完成。

“期待成為綠地在上海的地標(biāo)。”他首度對(duì)外表示，如果有特殊需要，自持部分或許能稍作降低，比如可以根據(jù)重大工程規(guī)定中，通過對(duì)整棟樓引進(jìn)大公司的方法進(jìn)行。

對(duì)于一些小股東對(duì)綠地為該項(xiàng)目提供擔(dān)保的一份議案投出了反對(duì)票，

“不用擔(dān)心這個(gè)項(xiàng)目的資金。”張玉良回應(yīng)小股東們的憂慮，綠地可以在這個(gè)項(xiàng)目上做到現(xiàn)金流的平衡。

對(duì)于張玉良而言，外界的質(zhì)疑對(duì)綠地而言是好事，“現(xiàn)在企業(yè)每天在奔跑式前進(jìn)，路上有風(fēng)有雨，風(fēng)雨兼程是常態(tài)。”

對(duì)話張玉良

Q：《時(shí)代周報(bào)》;A：張玉良

Q：怎么理解綠地的轉(zhuǎn)型?

A：企業(yè)轉(zhuǎn)型并不等同于去地產(chǎn)化。有的企業(yè)只是把房地產(chǎn)當(dāng)做一個(gè)殼，這是經(jīng)營的模式，而不是叫做去地產(chǎn)化。真正的去地產(chǎn)化是徹底放棄房地產(chǎn)開發(fā)。

綠地做的是房地產(chǎn)+，圍繞綜合需求來進(jìn)行轉(zhuǎn)變，通過產(chǎn)業(yè)協(xié)同方式，也有經(jīng)營的做法，但最終還是為了強(qiáng)化房地產(chǎn)主業(yè)。

繼續(xù)做房地產(chǎn)沒有什么不好的，中國有這么大的市場，也沒有任何一個(gè)行業(yè)像房地產(chǎn)一樣能夠有30多家收入達(dá)1000億的企業(yè)。既然這樣，為什么不做好做精房地產(chǎn)。

Q：綠地的發(fā)展特色是什么?

A：綠地發(fā)展思路和其他企業(yè)還真不一樣。抓住國家政策機(jī)遇貫徹我們的戰(zhàn)略，這點(diǎn)，我認(rèn)為把握得比較好。綠地希望把政策導(dǎo)向和市場規(guī)律結(jié)合起來，與各地政府實(shí)現(xiàn)共贏。

特別是大基建板塊，綠地抓住了深化國有企業(yè)改革的基于，一夜時(shí)間之前就發(fā)展起來了。

不僅如此，公司去年推進(jìn)的“城際空間站”建設(shè)。綠地來負(fù)責(zé)建設(shè)好城市功能，不用政府的投資。這樣不僅得到了地方的支持，反過來綠地也能借助地方的力量。

再比如去年在服務(wù)進(jìn)口博覽會(huì)，綠地發(fā)展了貿(mào)易港，依靠國家品牌來進(jìn)行全球采購。既服務(wù)了國家戰(zhàn)略，又把商貿(mào)產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來了。

Q：認(rèn)不認(rèn)同綠地近兩年來在規(guī)模上已經(jīng)落后?

A：其實(shí)綠地在2017年和2018年保持了持續(xù)穩(wěn)步增長。綠地的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)是很有競爭力的，把城市功能、產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)有機(jī)結(jié)合，這和其他企業(yè)差異很大。

我們對(duì)整個(gè)區(qū)域、城市的內(nèi)生發(fā)展有整體要求，而不是單一追求今年建多少房子，明天就賣掉了。

總體來說，綠地各方面保持良好，2018年公司交出了一份比較滿意的答卷，至少打85分以上吧。當(dāng)然，綠地還會(huì)保持較好的增長。今年將按照實(shí)現(xiàn)15-20%的目標(biāo)增速前進(jìn)。

Q：既然這樣，為什么綠地的市值并不高?

A：因?yàn)楫a(chǎn)出和效益并不匹配，原因是多樣的。當(dāng)然也存在綠地沒有做好工作的可能。其實(shí)綠地的資產(chǎn)回報(bào)率已經(jīng)接近18%。市值與現(xiàn)狀確實(shí)不符，做好企業(yè)的事情，加強(qiáng)市值管理，我期望能上去點(diǎn)。

Q：怎么看待2019年的房地產(chǎn)發(fā)展形勢?

A：大基調(diào)應(yīng)該會(huì)是穩(wěn)中有降，不過市場空間仍然很大。

關(guān)鍵是結(jié)構(gòu)化、區(qū)域化差異會(huì)變得更加明顯。一些地區(qū)會(huì)成長很快，一些地區(qū)可能成長不起來了。省會(huì)城市主要看政策和行政手段，政策一旦有松動(dòng)，市場馬上會(huì)上來。

具體到一二線城市，一城一策，以地方政府為準(zhǔn)。省會(huì)城市和二線城市應(yīng)該會(huì)有一些松動(dòng)。核心城市不一定能放松，一線城市放松的可能性幾乎沒有。

當(dāng)然，這段時(shí)間社會(huì)的資金成本、特別是債券成本明顯降低了，這點(diǎn)反映到實(shí)體企業(yè)還需要一定的周期。

來源:同花順財(cái)經(jīng)

圖片來源：找項(xiàng)目網(wǎng)

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