備受爭(zhēng)議卻又受到市場(chǎng)青睞的小產(chǎn)權(quán)房，在深圳爆發(fā)危機(jī)。
在深圳小產(chǎn)權(quán)房最為集中的區(qū)域沙井街道萬(wàn)豐村，小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目穗豐苑已經(jīng)停水停電一年多，335戶小業(yè)主至今無(wú)法入住，引發(fā)集體維權(quán)。事件起因于村干部賤賣村集體土地，與開(kāi)發(fā)商合作建小產(chǎn)權(quán)房，萬(wàn)豐村集體經(jīng)濟(jì)組織利益受損，導(dǎo)致原村民最先維權(quán)，與業(yè)主對(duì)抗僵持至今。
截至目前，雙方依舊未能達(dá)成和解協(xié)議，不受任何法律保護(hù)的小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主們何時(shí)能順利入住仍懸而未決。而穗豐苑引爆的矛盾，正是全國(guó)數(shù)十億平米存量小產(chǎn)權(quán)房的一個(gè)小小縮影，游離于法律之外的小產(chǎn)權(quán)房潛藏諸多風(fēng)險(xiǎn)，但因裹挾了多方利益，危局依舊難解。
一年多的對(duì)抗
在深圳寶安區(qū)沙井街道萬(wàn)豐社區(qū)，穗豐苑坐落在數(shù)棟農(nóng)民房中間，顯得并不起眼。因長(zhǎng)期沒(méi)人清理，樓盤周圍已經(jīng)垃圾成堆，最為醒目的是小業(yè)主在一樓外墻上涂鴉的“誰(shuí)偷了我的房子？我要回家！還我家園！”字樣，而與此形成鮮明對(duì)照的，是萬(wàn)豐村民貼出的紅色標(biāo)語(yǔ)“萬(wàn)豐人民誓死捍衛(wèi)土地權(quán)益”。
4月16日，記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，大樓外還有沙井街道萬(wàn)豐居委會(huì)在2013年3月6日張貼的公告，“該項(xiàng)目是社區(qū)與深圳市恒城房地產(chǎn)公司合作開(kāi)發(fā)，因開(kāi)發(fā)合同與實(shí)際用地存在爭(zhēng)議，正在協(xié)商處理，項(xiàng)目繼續(xù)停工。”
2012年3月，因斷水?dāng)嚯姡摌潜P開(kāi)始停工，當(dāng)時(shí)四棟29層高的小產(chǎn)權(quán)房大樓主體已經(jīng)封頂，只剩一處外墻和一樓大廳尚未裝修。
部分小業(yè)主房子裝修到一半也被迫中止。
小業(yè)主們?cè)谧园l(fā)組成的維權(quán)QQ群里表示，他們?cè)V求很簡(jiǎn)單，樓盤恢復(fù)水電供應(yīng)，可以入住就行。
而眼前的攔路虎就是萬(wàn)豐村近兩千戶原村民。但村民代表潘先生對(duì)記者說(shuō)，在這起聲勢(shì)浩大的維權(quán)事件中，原村民也是受害者。
2009年，村委干部以萬(wàn)豐股份合作公司名義，在未經(jīng)村民同意下，私自賤賣穗豐苑土地，讓村民損失數(shù)千萬(wàn)元，這也是目前僵持的關(guān)鍵問(wèn)題。村民要求開(kāi)發(fā)商補(bǔ)交地價(jià)款和銷售利潤(rùn)，簽訂補(bǔ)充協(xié)議后，穗豐苑方可入住。
萬(wàn)豐股份合作公司一位董事告訴記者，目前穗豐苑問(wèn)題已經(jīng)達(dá)成初步意見(jiàn)，是各方都能接受的方案，解決的可能性很大。
記者拿到的萬(wàn)豐股份公司4月9日出具的議案主要有三項(xiàng)內(nèi)容：首先，穗豐苑開(kāi)發(fā)商返還1050萬(wàn)元給萬(wàn)豐股份合作公司以解決該項(xiàng)目歷史問(wèn)題；其次，該項(xiàng)目的所有地下停車位產(chǎn)權(quán)歸萬(wàn)豐股份合作公司所有；第三，該項(xiàng)目的物業(yè)管理權(quán)歸萬(wàn)豐股份合作公司所有。
該項(xiàng)議案得到了村股份合作公司9名董事以及村委會(huì)7人的贊成票，唯獨(dú)村長(zhǎng)和副村長(zhǎng)投了反對(duì)票。
“等董事會(huì)和開(kāi)發(fā)商簽訂這項(xiàng)補(bǔ)充協(xié)議后，小業(yè)主們就可以入住了�！痹诼�(tīng)到問(wèn)題解決后，穗豐苑小業(yè)主們因?yàn)椴辉冈偕露�，開(kāi)始拒絕接受記者采訪。
而原村民代表潘先生告訴記者，仍有一些老村民對(duì)議案不滿，如果董事會(huì)強(qiáng)行通過(guò)協(xié)議，村民也會(huì)效仿小業(yè)主們?nèi)ビ涡惺就Ｖ灰獏f(xié)議簽不成，原村民還會(huì)繼續(xù)磋商價(jià)格，追回地價(jià)款，盡可能按照三七分成獲取穗豐苑收益。
禍起土地賤賣
合作開(kāi)發(fā)是沙井鎮(zhèn)建小產(chǎn)權(quán)房的普遍模式。據(jù)記者了解，與穗豐苑相鄰而建的小產(chǎn)權(quán)房榮泰園也是村委干部私下出讓土地建成，但小業(yè)主們卻得以順利入住，為何穗豐苑會(huì)爆出原村民與小業(yè)主的強(qiáng)烈對(duì)抗問(wèn)題？
潘先生告訴記者，這與2012年深圳在沙井打黑，將鎮(zhèn)上的黑幫頭目“龍哥”抓捕后有關(guān)�！爸按謇锖献鏖_(kāi)發(fā)的土地雖然也被賤賣，但有龍哥在，村民不敢吭聲，所以沒(méi)有與小業(yè)主們發(fā)生糾紛�！彼f(shuō)。
村股份合作公司與開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，通常按照三七分成方式，即村股份合作公司占銷售利潤(rùn)的三成，開(kāi)發(fā)商占七成，這是沙井乃至整個(gè)深圳的慣例。但根據(jù)村民提供的材料顯示，萬(wàn)豐村在這個(gè)項(xiàng)目中獲得的收益差距甚遠(yuǎn)。
記者拿到了兩份穗豐苑《合作開(kāi)發(fā)建房合同書(shū)》，顯示合作方為深圳市沙井萬(wàn)豐股份合作公司(甲方)與深圳市旺盛信投資有限公司(乙方)。其中一份顯示，合作開(kāi)發(fā)土地面積為1712平米，甲方負(fù)責(zé)提供土地，乙方負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)所有資金投入及項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)管理，建成后，甲方按土地面積每平米1000元，總計(jì)118.6萬(wàn)元一次性分取利潤(rùn)，物業(yè)歸乙方所有。
這份合同中還規(guī)定，土地使用期限為70年，即從2009年5月1日算起，而合同期限內(nèi)如因國(guó)家所需征用該土地，一切賠償歸乙方所有。在原村民看來(lái)，這不是合作開(kāi)發(fā)，而是村里用一錘子買賣，直接將土地違規(guī)賣給了開(kāi)發(fā)商。
不過(guò)，另一份出讓合同中的土地面積卻不同，不是1712平米，而是1186平米，顯然屬于陰陽(yáng)合同。
當(dāng)時(shí)的甲方簽字人為萬(wàn)豐股份合作公司原董事長(zhǎng)潘澤勇，其在去年沙井打黑時(shí)因收受賄賂已被抓捕。
“如果村民起初知道是一平米一千元的價(jià)格賣出去，肯定會(huì)全體反對(duì)，全深圳也沒(méi)有這么便宜的土地�！迸讼壬f(shuō)，后來(lái)他們從村里工程部門拿到土地合同，才知道村委某些干部低價(jià)賤賣土地，背后卻收受開(kāi)發(fā)商好處。
據(jù)村民們了解，簽約方深圳市旺盛信投資有限公司與樓盤開(kāi)發(fā)商深圳市恒城房地產(chǎn)公司同為一個(gè)控制人。開(kāi)發(fā)商提供的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，地皮款總計(jì)花了1530萬(wàn)元，但萬(wàn)豐村股份公司賬戶上卻只有118.6萬(wàn)元。
在村委會(huì)和開(kāi)發(fā)商達(dá)成的初步議案中，穗豐苑總建房開(kāi)支成本為6503萬(wàn)元，以銷售額減建房開(kāi)支，建房利潤(rùn)約為5887萬(wàn)元，再減去開(kāi)發(fā)商自己所計(jì)算的地皮款1530萬(wàn)和誤工費(fèi)以及其它費(fèi)用合計(jì)約3049萬(wàn)，實(shí)際利潤(rùn)為2838萬(wàn)元，按三七分成方案，萬(wàn)豐村股份合作公司可獲851萬(wàn)元，而開(kāi)發(fā)商實(shí)際愿意出資1050萬(wàn)元。
這看似萬(wàn)豐村占了便宜，但原村民認(rèn)為，萬(wàn)豐村股份合作公司實(shí)際拿到的地皮款只有118.6萬(wàn)元，差價(jià)1411.4萬(wàn)元不翼而飛，沒(méi)有拿到的收入?yún)s憑空算入成本里，這一點(diǎn)成為村民反對(duì)議案的主要意見(jiàn)。
危局待解
穗豐苑沒(méi)有任何報(bào)建審批手續(xù)，屬于深圳一直在查處的違法建筑，只因房子已全部售出，涉及三百多戶購(gòu)房者的切身利益，查違辦至今也不敢查封。
從湖北來(lái)深圳做小生意有10年之久的汪女士沒(méi)有社保，也無(wú)力承擔(dān)銀行貸款壓力去購(gòu)買高價(jià)的商品房，于是2011年在穗豐苑以總價(jià)37萬(wàn)元買下了一套89平米的兩房。
“當(dāng)時(shí)看房子蓋了二三十層，而且小產(chǎn)權(quán)房在沙井遍地開(kāi)花，法不責(zé)眾，心想肯定沒(méi)問(wèn)題�！蓖襞恳欢葹檫@個(gè)好不容易安下的家而欣喜若狂，“小產(chǎn)權(quán)房雖然沒(méi)有房產(chǎn)證，但戶型跟商品房沒(méi)多大差異，也有家的感覺(jué)�！�
汪女士認(rèn)為，這次發(fā)生入住糾紛，主要是原村民想趁機(jī)從開(kāi)發(fā)商處多要點(diǎn)補(bǔ)償，并不是故意跟業(yè)主過(guò)不去，即便未來(lái)房子拆遷，政府和開(kāi)發(fā)商也將補(bǔ)償小業(yè)主的損失�！按謇锒啻胃覀儚�(qiáng)調(diào)，出了錢，房子就是我們的，不用擔(dān)心被沒(méi)收�！彼f(shuō)。
而廣東信榮律師事務(wù)所主任、深圳房地產(chǎn)專業(yè)律師張茂榮也表示，因開(kāi)發(fā)商違建，沒(méi)有任何合法手續(xù)，與小業(yè)主之間簽訂的合同屬于無(wú)效合同，小業(yè)主隨時(shí)可以退房退款。哪怕居住五年十年后解除合同，小業(yè)主的訴訟權(quán)利也依舊存在。但小業(yè)主明知小產(chǎn)權(quán)房不合法而購(gòu)買，屬于雙方過(guò)錯(cuò)，除了拿回本金外，如要求額外賠償，則在法律上會(huì)很難獲得支持。
汪女士等小業(yè)主們擔(dān)憂的，是今后村委會(huì)是否會(huì)提高二手小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)讓費(fèi)�！拔鬣l(xiāng)有個(gè)統(tǒng)建樓，村委會(huì)從中收取15%的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，成本太高。”她告訴記者。
在近五六年時(shí)間里，以沙井鎮(zhèn)為典型代表的深圳小產(chǎn)權(quán)房四處拔地而起，隨著村集體土地被開(kāi)發(fā)殆盡，原村民越來(lái)越意識(shí)到，必須維護(hù)自身賴以生存的土地權(quán)益。
走在萬(wàn)豐村的大街小巷可看見(jiàn)，新建的小產(chǎn)權(quán)房樓盤外面四處涂鴉著保衛(wèi)土地權(quán)益的標(biāo)語(yǔ)。
在小產(chǎn)權(quán)房錯(cuò)綜復(fù)雜的利益鏈條上，購(gòu)房者、原村集體經(jīng)濟(jì)組織、某些村干部和開(kāi)發(fā)商，儼然構(gòu)成了四方不同的利益群體，各方都在試圖維護(hù)自己的權(quán)益。
張茂榮告訴記者，村股份公司沒(méi)有權(quán)利直接轉(zhuǎn)讓集體土地，即使是國(guó)有土地，沒(méi)有經(jīng)過(guò)審批手續(xù)，轉(zhuǎn)讓合同也是無(wú)效的。原村民也可以向法院提請(qǐng)?jiān)V訟，在不知情的情況下，村干部違規(guī)轉(zhuǎn)讓集體土地，法律上也可確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，要求開(kāi)發(fā)商返回土地。
圖片來(lái)源：找項(xiàng)目網(wǎng)
