房地產公司股權轉讓成為近期產權市場的熱點。近期上海華江建設發(fā)展有限公司、宜春贛鐵置業(yè)有限公司、南京中儲房地產開發(fā)有限公司、上海眾弘置業(yè)發(fā)展有限公司等多家公司股權、債權項目轉讓，多數(shù)公司是為開發(fā)房地產項目而設立的項目公司。由于資金鏈緊張、開發(fā)經驗不足、完工期限將至等種種原因，這些公司的股東不得不通過股權轉讓的方式尋求更具實力的接盤方。為了項目順利實施，老東家也為受讓方設定了門檻。

房地產項目成熱點

包頭市時代金科房地產開發(fā)有限責任公司、上海華江建設發(fā)展有限公司、河南華誠房地產開發(fā)有限公司在上海聯(lián)合產權交易所掛牌轉讓。項目信息顯示，包頭中鐵房地產開發(fā)有限責任公司持有的包頭市時代金科房地產開發(fā)有限責任公司100%股權及轉讓方對標的公司3.46億元債權掛牌價格為4.28億元。時代金科和包頭市昆都侖區(qū)人民政府于2010年4月簽署《包頭市昆都侖區(qū)新城村城中村改造項目合作協(xié)議書》，時代金科作為開發(fā)主體，具體實施項目開發(fā)建設；由包頭市昆都侖區(qū)人民政府協(xié)調市政府和相關部門，通過招拍掛等方式出讓目標項目的土地使用權，時代金科參與競買。

    上海嘉定區(qū)房地產（集團）股份有限公司和上海綠洲投資控股集團有限公司合計持有的上海華江建設發(fā)展有限公司25%股權掛牌價格為8009.14萬元。該公司近年盈利狀況良好，2011年至2013年分別實現(xiàn)凈利潤27586.75萬元、1030.44萬元和21517.36萬元。轉讓方要求，意向受讓方應具備房地產一級開發(fā)資質，注冊資本不低于1億元，意向受讓方或其直接控股或間接控股公司2013年開發(fā)建筑總面積不小于50萬平方米。

    江西贛鐵置業(yè)有限公司持有的宜春贛鐵置業(yè)有限公司82%股權日前在江西省產權交易所掛牌轉讓，掛牌價格為9643.20萬元。宜春贛鐵置業(yè)有限公司是江西贛鐵置業(yè)有限公司的全資子公司，于2010年成立，注冊資本8000萬元。本次轉讓資產以江西中山資產評估有限責任公司出具的資產評估報告為依據，以2013年11月30日為評估基準日，該公司的總資產13190.73萬元，流動負債1500.87萬元，凈資產11689.86萬元。標的企業(yè)債務共計1500萬元，截至評估報告基準日后至掛牌日前，標的企業(yè)已向債權人江西贛鐵置業(yè)有限公司償還560萬元的債務，扣除已償還的債務后，標的企業(yè)共計欠債權人江西贛鐵置業(yè)有限公司940萬元的債務。意向受讓方需符合本項目規(guī)劃條件，能與項目規(guī)劃養(yǎng)老、養(yǎng)生基地相配套；具備建設康復中心所需要的醫(yī)藥技術資源。項目不接受聯(lián)合受讓。

　中儲股份回籠資金

    北京產權交易所項目信息顯示，中儲股份持有的南京中儲房地產開發(fā)有限公司100%股權及7.46億元債權掛牌轉讓，掛牌價格為13.49億元。中儲股份稱，此次股權轉讓是為加快項目資金回籠速度，按目前掛牌底價測算，本次股權轉讓扣除公司初始投資成本后將實現(xiàn)投資收益約3.6億元。為開發(fā)南京市鼓樓區(qū)中央北路河路道1號N0.2012G54地塊，中儲股份于2013年1月在南京市獨資注冊成立了南京中儲，負責中儲國際廣場一期項目。項目預計地上建筑面積20.2萬平方米，地下建筑面積14.5萬平方米，總投資25.3億元。中儲國際廣場于2013年10月開工，預計2015年完工。

    轉讓方指出，意向受讓方應為房地產開發(fā)企業(yè)，并需具備二級及以上房地產開發(fā)資質，意向受讓方已開發(fā)房地產的竣工面積不低于25萬平方米。若為聯(lián)合受讓，聯(lián)合受讓體組成方不得超過兩家，聯(lián)合受讓體中至少一方須符合上述條件。

    從中儲股份的表述來看，此次轉讓應是資金鏈問題所致。根據評估，南京中儲存貨評估增值34790萬元，主要因為南京市商業(yè)辦公發(fā)展較為迅速，委估宗地的地上容積為3.6，并處于鼓樓區(qū)中央門商務商貿核心發(fā)展區(qū)域，有一定的發(fā)展?jié)摿�，因此評估出現(xiàn)了增值。中儲股份收益主要是土地增值部分，不過在這個時間點賣出，項目后續(xù)的開發(fā)收益將無法享受。

　上海眾弘開發(fā)經驗不足

    上海眾弘置業(yè)發(fā)展有限公司100%股權及其對上海眾弘置業(yè)發(fā)展有限公司19.98億元債權通過上海聯(lián)合產權交易所掛牌轉讓，掛牌價格為22.24億元。股權結構方面，上海虹橋商務區(qū)投資置業(yè)有限公司持股50%，上海地產（集團）有限公司持股30%，上海現(xiàn)代建筑設計（集團）有限公司持股20%。

    上海眾弘于2013年9月24日由上海眾合地產開發(fā)有限公司以存續(xù)分立的方式分立新設，主要是為虹橋商務區(qū)核心區(qū)一期08地塊D13項目開發(fā)而設立。標的公司擁有土地使用權面積46095平方米，用地性質為商業(yè)、娛樂、辦公、綜合。該項目經規(guī)劃和設計建設高級酒店及商辦物業(yè)，限于轉讓方在高級酒店開發(fā)經營方面的經驗欠缺，需引進具備與之相匹配開發(fā)資質和開發(fā)經營經驗且擁有雄厚資金支持的投資人，來滿足該項目在虹橋商務區(qū)的戰(zhàn)略定位，將標的公司開發(fā)項目打造成精品項目。

    根據上海虹橋商務區(qū)管理委員會開發(fā)建設處對標的公司《關于D13街坊開發(fā)建設周期的征詢》的回復，“08地塊D13街坊的土地出讓合同中明確載明了項目開竣工日期。從目前情況來看，竣工日期十分緊迫。因此，出讓方和受讓方的轉讓協(xié)議簽署后，受讓方應在二年內完工，并辦理竣工驗收備案文書”。為了項目順利實施，轉讓方要求，受讓方或其關聯(lián)企業(yè)注冊資本不少于5億元，必須具備房地產開發(fā)企業(yè)一級資質且2012年度經審計的凈資產不低于50億元的境內企業(yè)；需具備獨立開發(fā)星級酒店的技術和經驗且累計建筑面積不少于10萬平方米；須具備投資開發(fā)商業(yè)辦公物業(yè)的能力，已交付使用的商業(yè)辦公物業(yè)累計總建筑面積不少于100萬平方米。

圖片來源：找項目網