□本報記者 李香才

　中國證券報記者梳理各大產權交易所掛牌公告發(fā)現(xiàn)，近期房地產項目頗顯活躍。這些企業(yè)以中小型企業(yè)為主，多家企業(yè)股權同時與債權打包轉讓。從盈利方面來看，企業(yè)現(xiàn)狀不容樂觀，一些掛牌企業(yè)連年虧損，甚至處于停業(yè)狀態(tài)。

　業(yè)內人士指出，基于對未來房地產前景的判斷，部分銀行對房地產相關貸款已經開始謹慎，尤其是對于供大于求、風險較大的三四線城市和中小型開發(fā)商，這將對一些中小型開發(fā)商資金鏈帶來影響。未來房地產行業(yè)將加速洗牌，大型房企得以擴張，而中小型企業(yè)由于資金問題或將難以避免被收購整合。通過產權市場掛牌轉讓成為選擇之一，產權市場上中小型房地產企業(yè)股權項目交易或將保持較高熱度。

　債務繁重

　盈利狀況堪憂、債務繁重，成為近來房地產掛牌項目的一個共同特點。

　四川華星天然氣有限責任公司持有的四川省宏富源房地產開發(fā)有限公司50%股權日前在北京產權交易所掛牌轉讓，掛牌價格僅為1元。該企業(yè)為小型企業(yè)，可承擔建筑面積15萬平方米以下的開發(fā)建設項目，以及與其投資能力相當?shù)墓�業(yè)、商業(yè)，公共建筑、基礎設施建設項目的開發(fā)建設，不得承擔十二層以上，跨度超過24米的建筑。目前該企業(yè)處于停業(yè)狀態(tài)。以2013年3月31日為評估基準日，該公司資產總計賬面值為155.74萬元，評估值為292.02萬元；負債總計為741.69萬元；凈資產賬面值為-585.95萬元，評估值為-449.67萬元。

　北京金寶房地產開發(fā)有限公司2%股權通過北京產權交易所掛牌轉讓，掛牌價格為428.09萬元。該公司2013年實現(xiàn)營業(yè)收入59692.23萬元，凈利潤虧損19173.72萬元。截至2013年年底，該公司資產總計為118073.89萬元，負債總計為186693.41萬元，所有者權益-68619.52萬元。同樣在北交所掛牌轉讓的還有天津市某房地產開發(fā)有限公司100%股權，轉讓價格為2.72億元。該公司2013年凈利潤虧損245.57萬元，同樣面臨高額負債。掛牌信息顯示，該公司目前存在向浦發(fā)銀行的借款，截至評估基準日，金額為2.28億元。意向受讓方需書面承諾：成功受讓該標的后，在轉讓方指定的時間之內，將該筆債務之價款打入轉讓方指定的銀行賬戶。

　廣州產權交易所項目信息顯示，廣州融達房地產有限公司50%股權掛牌轉讓，掛牌價格為3453.94萬元。該公司成立于2011年，為小型企業(yè)，目前企業(yè)職工人數(shù)為21人。受讓方需代標的公司歸還轉讓方已投入的所有借款（含利息）及往來款共計約2900萬元。其中包括地價1195萬元，標的公司借款1600萬元以及借款利息約105萬元（暫定）。

　上海聯(lián)合產權交易所項目信息顯示，河南華誠房地產開發(fā)有限公司25.17%股權及16291.81萬元債權掛牌轉讓。25.17%股權轉讓底價為105.05萬元，16291.81萬元債權系標的公司應償還轉讓方的項目借款。值得注意的是，2011年以來，該公司虧損連連，2011年至2013年凈利潤分別虧損792.09萬元、8752.5萬元和1038.42萬元。截至2013年年底，該公司資產總計為31488.3萬元，負債總計高達74959.98萬元，所有者權益為-43471.68萬元。

　非房企退出

　面對房地產市場不明朗的前景、資金問題、企業(yè)自身整體規(guī)劃發(fā)展以及地方產業(yè)布局調整的需要，在這些因素的影響下，一些主業(yè)并非房地產業(yè)務的企業(yè)正在逐漸退出房地產市場。

　南方聯(lián)合產權交易中心項目顯示，惠州市德賽房地產有限公司100%股權正在掛牌轉讓，掛牌價格為73610萬元。該公司成立于2009年，目前惠州市德賽集團有限公司持股30%，惠州市德賽視聽科技有限公司持股30%，德賽電子（惠州）有限公司持股20%，惠州市德賽工業(yè)發(fā)展有限公司持股20%。該公司2012年凈利潤虧損225.93萬元，2013年虧損84.22萬元。

　以2013年9月30日為評估基準日，標的企業(yè)評估凈資產價值為4.48億元，主要資產為位于惠州市古塘坳片區(qū)的土地使用權。標的企業(yè)現(xiàn)有四宗出讓土地，土地使用權總面積為284413.70平方米，使用用途為商服用地、城鎮(zhèn)住宅用地。根據(jù)2010年1月8日簽署的《國有建設用地使用權出讓合同》，上述四宗地塊批準總建筑面積約為632118平方米。其中，商業(yè)建筑面積約為52977平方米。商業(yè)用地土地使用權年限至2050年9月30日，住宅用地土地使用權年限至2080年9月30日。

　而這并不是德賽集團近來首次轉讓房地產相關資產。2013年3月，德賽集團通過珠海市產權交易中心對外轉讓了旗下深圳市德賽產業(yè)發(fā)展有限公司全部股權。8月，德賽集團通過南方聯(lián)合產權交易中心對外轉讓了旗下深圳市德嘉物業(yè)服務有限公司100%股權。同樣在8月，德賽集團再次通過南方聯(lián)合產權交易中心掛牌轉讓旗下的惠州市德新房地產有限公司100%股權。

　無獨有偶，惠州本地另一家電子信息類國企TCL集團也在退出房地產業(yè)務。根據(jù)TCL集團披露，2013年12月23日，TCL集團、TCL香港及海谷州與花樣年地產、花樣年香港簽訂《惠州TCL房地產開發(fā)有限公司股權及債權轉讓協(xié)議》，由TCL集團、TCL香港、海谷州向花樣年地產、花樣年香港轉讓惠州TCL房地產的全部股權及債權。本次重組后，TCL集團仍保留深圳TCL地產公司及其子公司，主要經營TCL集團自用工業(yè)地產項目，以及2個持有少數(shù)股權的在建地產項目。

　TCL集團稱，本次轉讓有利于公司更專注于主營業(yè)務的經營和發(fā)展。本次重組完成后，TCL集團原有的房地產業(yè)務將由花樣年集團進行經營，TCL集團將持有花樣年集團15%的股份。

　此外，昆百大A今年1月2日公告稱，鑒于公司已明確聚焦商業(yè)零售業(yè)主營業(yè)務，為實現(xiàn)戰(zhàn)略聚焦，公司擬逐步減少住宅地產業(yè)務。公司擬將所持江蘇百大實業(yè)發(fā)展有限公司86.94%股權全部轉讓給江蘇金洋房地產開發(fā)有限公司，同時江蘇百大的另一股東天安偉業(yè)出于自身業(yè)務區(qū)域布局調整和經營規(guī)劃考慮也擬將其所持江蘇百大13.06%股權全部轉讓給江蘇金洋。

　未來或加速整合

　據(jù)了解，自2013年“新國五條”出臺以來，金融機構對房地產貸款的審核日趨謹慎，部分中小房企甚至無法從銀行獲得貸款。放貸收緊更是成為最近一段時期的熱搜詞。兩會期間，銀監(jiān)會主席尚福林指出，平臺融資和房貸是今年首要的兩個風險，尤其是房貸，要高度關注重點區(qū)域和重點企業(yè)，繼續(xù)強化“名單制”管理，嚴防單體風險傳染和擴大。

　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2014年1-2月，全國商品住宅銷售面積9377萬平方米，同比下降1.2%，增速比去年全年回落18.7個百分點；住宅銷售額5985億元，同比下降5.0%，增速比去年全年回落31.6個百分點。2014年1-2月，全國房地產開發(fā)投資7956億元，同比名義增長19.3%，增速比去年全年回落0.5個百分點。其中，住宅投資5426億元，增長18.4%，增速回落1個百分點。分析認為，今年以來，出于風險因素考慮，銀行對房地產相關貸款審批更加嚴格，這是房地產開發(fā)增速放緩的最主要原因。

　業(yè)內多認為，未來一二線城市房地產市場仍將火爆，對投融資業(yè)務帶來的影響較小。而三四線城市房地產拐點已漸漸到來，風險值得警惕。隨著三四線城市房地產風險加大，部分地方實力不夠的中小房企資金問題也變得突出。以股權出讓的方式換得資金，或者是直接退出，成為這些企業(yè)不得不選擇的道路。

　由中國房地產協(xié)會和蘭德咨詢機構共同發(fā)布的《房地產開發(fā)企業(yè)經營管理狀況藍皮書2013》顯示，截至2013年末，我國房地產開發(fā)企業(yè)法人單位數(shù)量約為4.2萬，比2010年減少了36.6%。預計未來三年內，還將有30%的企業(yè)出局，其中將以中小企業(yè)為主。與此同時，萬科、綠地等7家房企銷售金額早已邁過千億元門檻，銷售金額超過百億元的房企數(shù)量也從2012年的55家增至2013年的73家。