□本報(bào)記者 李香才

　中國(guó)證券報(bào)記者梳理各大產(chǎn)權(quán)交易所掛牌公告發(fā)現(xiàn)，近期房地產(chǎn)公司項(xiàng)目成為一個(gè)熱點(diǎn)，盈利狀況不理想幾乎成了多個(gè)項(xiàng)目的通病。不過(guò)，雖然盈利不佳，但是很多標(biāo)的企業(yè)的評(píng)估報(bào)告卻給出了高估值。旗下的土地或是這些地產(chǎn)項(xiàng)目有望吸引接盤(pán)方的一個(gè)因素。

　值得注意的是，根據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)，一季度房地產(chǎn)貸款增速呈現(xiàn)放緩態(tài)勢(shì)。分析認(rèn)為，信貸收緊對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響已經(jīng)顯現(xiàn)，部分城市調(diào)控出現(xiàn)松動(dòng)，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)開(kāi)始下降。如果信貸政策不變，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境可能會(huì)繼續(xù)惡化。部分高庫(kù)存、高負(fù)債的中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商迫于資金壓力通過(guò)股權(quán)換取資金可能加速。

　經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不佳

　房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目近期成為產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)的熱點(diǎn)。上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站信息顯示，上周上海產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)成交金額居首的行業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)，一周成交金額合計(jì)達(dá)到20.68億元。南京港寧置業(yè)有限公司60%股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目成功交易，該項(xiàng)目最終成交價(jià)格達(dá)到11.68億元。梳理近期掛牌項(xiàng)目不難發(fā)現(xiàn)，凈利潤(rùn)虧損成為這些項(xiàng)目的共同點(diǎn)。

　上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所項(xiàng)目信息顯示，上海精文趙巷置業(yè)有限公司50%股權(quán)及轉(zhuǎn)讓方對(duì)標(biāo)的企業(yè)2.1億元債權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓，掛牌價(jià)格為5.15億元。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面，精文趙巷2012年凈利潤(rùn)虧損78.3萬(wàn)元，2013年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)6056.89萬(wàn)元，今年前三月虧損431.81萬(wàn)元。

　精文趙巷目前股權(quán)結(jié)構(gòu)為上海精文置業(yè)（集團(tuán)）有限公司持股45%，上海勛和進(jìn)出口有限公司持股30%，上海習(xí)德建材有限公司持股10%，上海東梁企業(yè)發(fā)展有限公司持股10%，上海精文城上城置業(yè)有限公司持股5%。此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓方為上海精文置業(yè)(集團(tuán))有限公司和上海精文城上城置業(yè)有限公司，其他三位老股東表示放棄行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，同時(shí)該三位老股東擬將所持標(biāo)的企業(yè)合計(jì)50%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)正與意向受讓方洽談商定中。

　北京產(chǎn)權(quán)交易所項(xiàng)目信息顯示，天津域通房地產(chǎn)發(fā)展有限公司35%股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓，掛牌價(jià)格為1403.374萬(wàn)元。天津域通2012年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入424.33萬(wàn)元，凈利潤(rùn)虧損95.38萬(wàn)元；2013年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入345.91萬(wàn)元，凈利潤(rùn)虧損26.01萬(wàn)元。

　上海天林房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)展有限公司100%股權(quán)同樣通過(guò)北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為7.5億元。上海天林2012年實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入926.96萬(wàn)元，凈利潤(rùn)虧損668.32萬(wàn)元。2013年實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入3709.18萬(wàn)元，凈利潤(rùn)虧損181.68萬(wàn)元。

　南方聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易中心項(xiàng)目信息顯示，汕頭經(jīng)濟(jì)特區(qū)粵東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司20%股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓，掛牌價(jià)格為16960萬(wàn)元。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面，粵東房地產(chǎn)2012年凈利潤(rùn)虧損279.31萬(wàn)元，2013年前4個(gè)月虧損1764.76萬(wàn)元。

　轉(zhuǎn)讓方的國(guó)資背景成為這些項(xiàng)目的另一個(gè)共同點(diǎn)。精文趙巷轉(zhuǎn)讓方隸屬于上海市國(guó)資委；天津域通轉(zhuǎn)讓方為天津市金鑫房地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)公司，為中國(guó)五礦集團(tuán)公司下屬企業(yè)，隸屬于國(guó)務(wù)院國(guó)資委；粵東房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方為粵東發(fā)展有限公司，隸屬于汕頭市國(guó)資委。

　項(xiàng)目?jī)?chǔ)備值得關(guān)注

　雖然這些轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目目前的經(jīng)營(yíng)情況不佳，但是評(píng)估值卻多出現(xiàn)大幅溢價(jià)。分析掛牌公告中提供的信息，這些公司目前旗下的地產(chǎn)項(xiàng)目或是溢價(jià)的一個(gè)主要原因，而這些公司擁有的土地儲(chǔ)備和地產(chǎn)項(xiàng)目也有望成為吸引意向受讓方的一個(gè)“利器”。

　粵東房地產(chǎn)以2013年4月30日為評(píng)估基準(zhǔn)日的評(píng)估報(bào)告顯示，該公司資產(chǎn)總計(jì)賬面值為16769.06萬(wàn)元，評(píng)估值為111509.36萬(wàn)元；凈資產(chǎn)賬面值為-9957.49萬(wàn)元，評(píng)估值卻高達(dá)84782.82萬(wàn)元。根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)披露，粵東房地產(chǎn)名下的12宗國(guó)有土地使用權(quán)（合計(jì)用地面積311229.2平方米）均已辦理《國(guó)有土地使用證》，但相關(guān)的證件均未載明建筑面積率等規(guī)劃指標(biāo)，評(píng)估時(shí)設(shè)定其建筑容積率≤2；其中4宗地（用地面積合計(jì)167229.2平方米）相關(guān)的《國(guó)有土地使用證》載明土地權(quán)屬來(lái)源為“圍海造地”，評(píng)估時(shí)將其權(quán)屬來(lái)源設(shè)定視同為出讓�；洊|房地產(chǎn)申明位于汕頭市麗水莊中區(qū)26-28幢203號(hào)房全套935.30平方米的房產(chǎn)以自然人姓名申請(qǐng)登記權(quán)屬，實(shí)際產(chǎn)權(quán)歸屬于粵東房地產(chǎn)。

　上海天林主要資產(chǎn)為上海天林商業(yè)廣場(chǎng)，位于上海市嘉定新城主城區(qū)核心位置。按照嘉定新城規(guī)劃，項(xiàng)目西側(cè)的滬宜公路將成為新城區(qū)集生活、消費(fèi)、休閑于一體的景觀道路。軌道交通11號(hào)線在項(xiàng)目附近設(shè)有兩個(gè)站點(diǎn)（馬陸站和嘉定新城站）。天林商業(yè)廣場(chǎng)總占地面積77000多平方米，總建筑面積約為5.3萬(wàn)平方米及880米長(zhǎng)的沿河親水平臺(tái)。天林商業(yè)廣場(chǎng)2010年竣工，2011年6月正式開(kāi)業(yè)�，F(xiàn)有沃爾瑪、國(guó)美電器、雅閣酒店等商家入駐，目前出租率約為60%左右，年租金收入約2500萬(wàn)元。

　此外，上周北京產(chǎn)權(quán)交易所推出多宗預(yù)掛牌項(xiàng)目。其中，上海民航置業(yè)有限公司35%股權(quán)項(xiàng)目以3.4億元的價(jià)格預(yù)掛牌，該項(xiàng)目主要資產(chǎn)為坐落于上海市浦東新區(qū)新金橋路18號(hào)的投資性房地產(chǎn)及房屋建筑物，這些資產(chǎn)占總資產(chǎn)的90%以上，目前公司主要經(jīng)營(yíng)酒店業(yè)（華美達(dá)大酒店）。

　行業(yè)前景難言樂(lè)觀

　根據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)，今年一季度房地產(chǎn)貸款增速呈現(xiàn)放緩態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，截至3月末，主要金融機(jī)構(gòu)及小型農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額15.42萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)18.8%，增速比上年末低0.3個(gè)百分點(diǎn)。3月末，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額3.78萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)18.3%，增速比上年末高2個(gè)百分點(diǎn)。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額1.12萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7.6%，增速比上年末低2.2個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人購(gòu)房貸款余額10.29萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)20.1%，增速比上年末低0.9個(gè)百分點(diǎn)。

　查閱此前公布的數(shù)據(jù)，我國(guó)房地產(chǎn)貸款增速最近兩年呈現(xiàn)逐季上漲態(tài)勢(shì)，從2012年一季度的10.1%的近年低點(diǎn)，上漲至2013年四季度的19.1%，其間增速逐季攀升。今年一季度的數(shù)據(jù)是我國(guó)房地產(chǎn)貸款增速在連續(xù)多個(gè)季度上升后的首次回落。

　房地產(chǎn)市場(chǎng)方面，3月開(kāi)始，杭州、南京、常州等城市出現(xiàn)項(xiàng)目降價(jià)開(kāi)盤(pán)現(xiàn)象，北京、廣州等一線城市緊隨其后，但降價(jià)并未換來(lái)成交量的上漲。

　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，部分市場(chǎng)指標(biāo)增速放緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增幅從1-2月的19.3%放緩至1-3月的16.8%。商品房銷售面積同比下降3.8%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降2.3%，房屋新開(kāi)工面積同比下跌25.2%，降幅較1-2月環(huán)比收窄2.2個(gè)百分點(diǎn)，房屋竣工面積同比下降4.9%，降幅收窄3.3個(gè)百分點(diǎn)。

　業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)貸款可看作房地產(chǎn)投資的領(lǐng)先指標(biāo)，一季度房貸增速的回落可能意味著二季度房地產(chǎn)投資增速的加速下滑。在收緊信貸和觀望情緒主導(dǎo)下，引發(fā)對(duì)拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的擔(dān)憂。分析認(rèn)為，今年房地產(chǎn)投資增速的下降幅度將決定其對(duì)經(jīng)濟(jì)拖累的程度。銷售領(lǐng)先于新開(kāi)工、施工和房地產(chǎn)投資，即使銷售在第二季度尋底成功，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拖累也要持續(xù)到第四季度。

圖片來(lái)源：找項(xiàng)目網(wǎng)