中國(guó)證券報(bào)記者從上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所獲悉，寶鋼集團(tuán)正在掛牌轉(zhuǎn)讓上海寶鋼長(zhǎng)寧置業(yè)有限公司，該公司核心資產(chǎn)為上海市長(zhǎng)寧區(qū)新華路街道71街坊8/3丘地塊。該幅地塊為長(zhǎng)寧置業(yè)今年4月所得。目前該地塊價(jià)格已經(jīng)翻倍，寶鋼集團(tuán)有望獲得超過(guò)10億元的收益。不過(guò)，長(zhǎng)寧置業(yè)尚未取得該地塊的土地使用權(quán)，交地時(shí)間為2017年12月31日，這成為此次項(xiàng)目的一個(gè)“瑕疵”。

 

　　評(píng)估值近乎翻倍

 

　　上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌項(xiàng)目信息顯示，寶鋼集團(tuán)有限公司及其下屬上海十鋼有限公司合計(jì)持有的上海寶鋼長(zhǎng)寧置業(yè)有限公司100%股權(quán)正在掛牌轉(zhuǎn)讓，掛牌價(jià)格為274587.96萬(wàn)元。

 

　　長(zhǎng)寧置業(yè)成立于2013年10月，注冊(cè)資本為15.8億元。寶鋼集團(tuán)有限公司持股65%，上海十鋼有限公司持股35%。長(zhǎng)寧置業(yè)成立以來(lái)尚未實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入，2013年凈利潤(rùn)虧損9.19萬(wàn)元，今年前三季度虧損584.31萬(wàn)元。以2014年7月31日為評(píng)估基準(zhǔn)日，資產(chǎn)總計(jì)賬面值為158776.99萬(wàn)元，評(píng)估值為274714.99萬(wàn)元；凈資產(chǎn)賬面值為158581.66萬(wàn)元，評(píng)估值為274519.66萬(wàn)元，評(píng)估值近乎翻倍。

 

　　意向受讓方需保證在成功受讓后，長(zhǎng)寧置業(yè)不再使用“寶鋼”字號(hào)，并在一個(gè)月內(nèi)完成公司名稱變更工作。轉(zhuǎn)讓方還要求，意向受讓方須為合法存續(xù)的境內(nèi)企業(yè)法人或具有完全民事行為能力的境內(nèi)自然人。意向受讓方應(yīng)具有與本次交易相符的財(cái)務(wù)狀況和支付能力。

 

　　長(zhǎng)寧置業(yè)核心資產(chǎn)是2014年4月通過(guò)公開(kāi)掛牌方式取得的上海市長(zhǎng)寧區(qū)新華路街道71街坊8/3丘地塊，該地塊原為長(zhǎng)寧置業(yè)股東上海十鋼的工業(yè)廠區(qū)。企業(yè)轉(zhuǎn)型后上海十鋼將其用于對(duì)外出租，租賃協(xié)議有效期截至2017年6月底。該地塊現(xiàn)有租賃合同期滿后，租戶清退工作由上海十鋼承擔(dān)。根據(jù)長(zhǎng)寧置業(yè)與上海市長(zhǎng)寧區(qū)規(guī)劃和土地管理局簽訂的《上海市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，長(zhǎng)寧規(guī)土局在2017年9月30日前將該地塊交付給長(zhǎng)寧置業(yè)。

 

考慮到租戶清退工作需要時(shí)間，交地時(shí)間由《土地使用權(quán)出讓合同》約定的“2017年9月30日之前”調(diào)整到“2017年12月31日”。截至評(píng)估基準(zhǔn)日，長(zhǎng)寧置業(yè)尚未取得該地塊的土地使用權(quán)。

 

　　受讓條件頗為苛刻

 

　　今年4月10日，長(zhǎng)寧置業(yè)以14.76億元底價(jià)摘得長(zhǎng)寧區(qū)新華路街道71街坊8/3丘A1-10地塊，折合樓板價(jià)為11438元/平方米。據(jù)了解，當(dāng)時(shí)有36家企業(yè)領(lǐng)了申請(qǐng)表，但由于受讓條件苛刻，最終只有長(zhǎng)寧置業(yè)現(xiàn)場(chǎng)參加了競(jìng)標(biāo)。該地塊為商辦、文體用地，緊鄰上海地鐵3、4、10號(hào)線虹橋路站，地理位置十分優(yōu)越。

 

　　2013年5月，與該地塊相鄰的新華路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地塊現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍。上海市規(guī)土局網(wǎng)站信息顯示，自4月19日掛牌以來(lái)，共有63家房企領(lǐng)取了該地塊的標(biāo)書(shū)，5家房企提交了現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)買申請(qǐng)。這5家房企，分別是香港建滔、九龍倉(cāng)集團(tuán)、古北集團(tuán)、上海新長(zhǎng)寧集團(tuán)和北京福潤(rùn)天成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。當(dāng)時(shí)報(bào)價(jià)可謂激烈，最高單次加價(jià)幅度竟達(dá)到6億元。經(jīng)過(guò)激烈角逐，最終被福潤(rùn)天成競(jìng)得，出讓總價(jià)46億元，折合樓板價(jià)29229元/平方米，這也刷新了當(dāng)時(shí)上海土地出讓總價(jià)紀(jì)錄。一家名不見(jiàn)經(jīng)傳的小公司擊敗多家大腕，而福潤(rùn)天成背后隱現(xiàn)K2地產(chǎn)身影，福潤(rùn)天成是K2地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商業(yè)的關(guān)聯(lián)公司。

 

　　樓板價(jià)一個(gè)是11438元/平方米，一個(gè)是29229元/平方米，一個(gè)多家企業(yè)競(jìng)拍，一個(gè)遭到冷遇被底價(jià)拿下。如此懸殊的結(jié)果，除了土地市場(chǎng)冷熱因素之外，和8/3丘A1-10地塊的受讓條件不無(wú)關(guān)系。根據(jù)當(dāng)時(shí)的要求，出讓人同意在2017年9月30日前將出讓宗地交付給受讓人。而根據(jù)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所的掛牌公告，交付時(shí)間又延遲了三個(gè)月。

 

　　此外，根據(jù)當(dāng)時(shí)的要求，8/3丘A1-10地塊的受讓人，應(yīng)長(zhǎng)期持有100%商場(chǎng)物業(yè)和辦公樓物業(yè)，或整體轉(zhuǎn)讓出售，若確需分割轉(zhuǎn)讓和出售辦公物業(yè)的，須經(jīng)長(zhǎng)寧區(qū)商務(wù)委核定符合區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃發(fā)展要求，且須滿足以下兩個(gè)條件：購(gòu)買辦公物業(yè)的企業(yè)，工商稅務(wù)須注冊(cè)在長(zhǎng)寧，同時(shí)提供經(jīng)稅務(wù)、工商部門(mén)認(rèn)定上一年度產(chǎn)稅總額不低于1500萬(wàn)元，或產(chǎn)稅每年每平方米（建筑面積）不少于7000元，若無(wú)工商稅務(wù)認(rèn)定的，需企業(yè)做出如上產(chǎn)稅承諾；購(gòu)買其辦公樓用于出租的企業(yè)，須書(shū)面承諾其購(gòu)置的物業(yè)交由該樓物業(yè)公司統(tǒng)一管理和運(yùn)營(yíng)不少于10年。

圖片來(lái)源：找項(xiàng)目網(wǎng)