CFP圖片

　　□本報(bào)記者 李香才

　　今年5月掛牌無果，百聯(lián)集團(tuán)再度掛牌轉(zhuǎn)讓上海濠泉房地產(chǎn)有限公司、上海建配龍房地產(chǎn)有限公司和上海興力達(dá)商業(yè)廣場有限公司三公司的股權(quán)和債權(quán)。對(duì)比前后兩次掛牌價(jià)格，此次掛牌總價(jià)折價(jià)6.6%。今年5月掛牌時(shí)，百聯(lián)集團(tuán)要求項(xiàng)目不接受聯(lián)合受讓主體，此次掛牌中受讓門檻有所降低，已沒有類似表述。

 

　　三公司股債權(quán)打包

 

　　中國證券報(bào)記者從上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所獲悉，上海濠泉房地產(chǎn)有限公司100%股權(quán)及轉(zhuǎn)讓方對(duì)上海濠泉房地產(chǎn)有限公司66035.37萬元債權(quán)、上海建配龍房地產(chǎn)有限公司100%股權(quán)及轉(zhuǎn)讓方對(duì)上海建配龍房地產(chǎn)有限公司284395.82萬元債權(quán)正在掛牌轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方均為百聯(lián)集團(tuán)有限公司。與此同時(shí)，百聯(lián)集團(tuán)下屬上海百聯(lián)商業(yè)連鎖有限公司則通過上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓上海興力達(dá)商業(yè)廣場有限公司100%股權(quán)及其對(duì)上海興力達(dá)商業(yè)廣場有限公司62595.71萬元債權(quán)。

 

　　根據(jù)掛牌信息，上海濠泉項(xiàng)目掛牌價(jià)格為24.51億元，建配龍和興力達(dá)掛牌價(jià)格分別為28.44億元和14.85億元。去除債權(quán)后，三家公司股權(quán)對(duì)應(yīng)的掛牌價(jià)格分別為17.91億元、1元和6.26億元。轉(zhuǎn)讓方要求，三個(gè)項(xiàng)目股權(quán)和債權(quán)捆綁轉(zhuǎn)讓，這也意味著接盤方至少須支付67.8億元才能拿下三個(gè)項(xiàng)目。

 

　　雖然要求同時(shí)接手三個(gè)項(xiàng)目，但是轉(zhuǎn)讓方在掛牌公告中對(duì)各項(xiàng)目均提出具體要求。根據(jù)上海濠泉掛牌公告，意向受讓方須同意按現(xiàn)狀接收上海濠泉，并同意上海濠泉繼續(xù)履行已對(duì)外簽訂的工程建設(shè)等合同。受讓方須同意并向轉(zhuǎn)讓方承諾，受讓本項(xiàng)目后一年內(nèi)不將此次受讓的股權(quán)向他人進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。建配龍掛牌公告中要求，轉(zhuǎn)讓方同意在適當(dāng)條件下與受讓方就建配龍的商場經(jīng)營以回租、受托管理等合作方式進(jìn)行，具體商務(wù)條件另行約定。此外，建配龍應(yīng)收原股東16.81億元的債權(quán)不納入本次轉(zhuǎn)讓范圍，意向受讓方有義務(wù)配合轉(zhuǎn)讓方促使建配龍進(jìn)行追索，但該等債權(quán)損益由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)或享有。根據(jù)興力達(dá)掛牌公告，意向受讓方須同意按現(xiàn)狀接收興力達(dá)，并同意興力達(dá)繼續(xù)履行已對(duì)外簽訂的物業(yè)管理等合同。意向受讓方須同意興力達(dá)繼續(xù)配合辦理已售房產(chǎn)的產(chǎn)證辦理等事宜。

 

　　評(píng)估值大幅溢價(jià)

 

　　興力達(dá)和建配龍成立時(shí)間較早，分別成立于2002年和2003年，上海濠泉成立于2010年。從注冊資本金來看，三公司注冊資本分別為1億元、1.275億元和7.6億元。轉(zhuǎn)讓方并未提供興力達(dá)和建配龍的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。上海濠泉的營收數(shù)據(jù)亦未提及，僅從提供的凈利潤指標(biāo)來看，該公司的經(jīng)營情況不佳。上海濠泉2012年和2013年分別實(shí)現(xiàn)凈利潤1.01萬元和29.84萬元，今年1-3月實(shí)現(xiàn)凈利潤1.48萬元。

 

　　作為共同點(diǎn)，三個(gè)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估值均出現(xiàn)大幅溢價(jià)。以2014年3月31日為評(píng)估基準(zhǔn)日，上海濠泉資產(chǎn)總計(jì)賬面值為142240.04萬元，評(píng)估值為243395.74萬元；凈資產(chǎn)賬面值為76040.53萬元，評(píng)估值為177196.23萬元，溢價(jià)達(dá)1.33倍。以2014年4月30日為評(píng)估基準(zhǔn)日，興力達(dá)資產(chǎn)總計(jì)賬面值為112810.55萬元，評(píng)估值為196411.91萬元；凈資產(chǎn)賬面值為18373.27萬元，評(píng)估值為101974.64萬元，溢價(jià)4.55倍。以2014年3月31日為評(píng)估基準(zhǔn)日，建配龍資產(chǎn)總計(jì)賬面值為133017.55萬元，評(píng)估值為312392.72萬元；凈資產(chǎn)賬面值為-155332.55萬元，評(píng)估值高達(dá)24044.67萬元。

 

　　評(píng)估值出現(xiàn)大幅溢價(jià)，與這些公司目前擁有的資產(chǎn)不無關(guān)系。興力達(dá)主要資產(chǎn)系普陀區(qū)真光路1228號(hào)、1258號(hào)、曹安路163號(hào)的部分辦公用房和真光路1388號(hào)、曹安路179號(hào)酒店。上海濠泉核心資產(chǎn)系地處徐匯區(qū)286B-3地塊的土地使用權(quán)，土地面積為48389.7平方米，土地用途為商住辦。實(shí)際上，該地塊為百聯(lián)集團(tuán)旗下百聯(lián)集團(tuán)置業(yè)有限公司2012年12月以12.42億元的價(jià)格競得，如今這塊資產(chǎn)價(jià)值已經(jīng)大幅升值。不過，需要注意的是，根據(jù)國有土地出讓合同約定，該項(xiàng)目原約定應(yīng)于2014年1月31日前開工，至本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓基準(zhǔn)日，尚未開工，上海濠泉正在辦理有效期延期手續(xù)。

 

　　折價(jià)再次掛牌轉(zhuǎn)讓

 

　　實(shí)際上，中國證券報(bào)記者此前曾報(bào)道，百聯(lián)集團(tuán)今年5月就曾掛牌轉(zhuǎn)讓上海濠泉、建配龍和興力達(dá)股權(quán)和債權(quán)。根據(jù)當(dāng)時(shí)掛牌公告，三個(gè)項(xiàng)目掛牌價(jià)格分別為24.6億元、31.5億元和16.5億元。對(duì)比前后兩次的掛牌價(jià)格不難發(fā)現(xiàn)，三個(gè)項(xiàng)目的掛牌價(jià)格均有所降低。但從股權(quán)掛牌價(jià)格來看，建配龍掛牌價(jià)格下降幅度最大，已經(jīng)從之前的超過3億元下降到僅1元。如今三個(gè)項(xiàng)目的合計(jì)掛牌價(jià)格67.8億元較此前的72.6億元已經(jīng)下浮6.6%。

 

　　在5月公告中，百聯(lián)集團(tuán)要求，上海建配龍房地產(chǎn)有限公司和上海興力達(dá)商業(yè)廣場有限公司必須同時(shí)受讓。另外，在受讓上海濠泉房地產(chǎn)有限公司的同時(shí)，必須要參與上海建配龍房地產(chǎn)有限公司和上海興力達(dá)商業(yè)廣場有限公司兩個(gè)掛牌項(xiàng)目的受讓。這也意味著，按照當(dāng)時(shí)的要求，建配龍和興力達(dá)成為受讓上海濠泉的前提條件，但受讓興力達(dá)和建配龍項(xiàng)目同時(shí)不必受讓上海濠泉項(xiàng)目。如今的掛牌公告中，百聯(lián)集團(tuán)要求三個(gè)項(xiàng)目必須同時(shí)受讓。

 

　　此外，今年5月掛牌公告中，百聯(lián)集團(tuán)曾要求項(xiàng)目不接受聯(lián)合受讓主體，但是此次掛牌公告中并無類似表述。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于掛牌價(jià)格高，給單獨(dú)受讓提出較高資金要求。接受聯(lián)合受讓，意味著受讓門檻有所降低。

 

　　百聯(lián)集團(tuán)主業(yè)集中在商業(yè)零售業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要被劃歸百聯(lián)置業(yè)旗下，百聯(lián)置業(yè)發(fā)展定位于房地產(chǎn)資源管理中心和房地產(chǎn)市場運(yùn)作平臺(tái)，強(qiáng)項(xiàng)在房產(chǎn)中介、招商等領(lǐng)域，并不擅長于地塊開發(fā)。值得注意的是，除了上述三個(gè)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目之外，百聯(lián)集團(tuán)下屬上海百聯(lián)集團(tuán)資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司今年5月還掛牌轉(zhuǎn)讓武漢昌寶置業(yè)有限公司100%股權(quán)及債權(quán)。

圖片來源：找項(xiàng)目網(wǎng)