四川建筑房產律師網導讀：債務人為房地產公司的破產案中所涉及的債權如購房人、施工承包人債權有其明顯的特殊性，破產管理人在履行破產管理職責過程中，針對其特殊性開展債權核查工作具有重要意義。本文擬就房地產公司破產債權核查方面談談自己的一些體會，以期能起到拋磚引玉的效果。

 

　　引言

 

　　債權核查工作是管理人、債權人會議的重要工作內容，債權核查工作直接關系到破產清算工作全局。債務人為房地產開發(fā)企業(yè)進入破產程序，一個復雜而重大的問題便是如何處理眾多購房人的債權問題。這不僅關系到房地產開發(fā)企業(yè)破產程序進程的順利與否，而且還關系到社會的和諧與穩(wěn)定。房地產公司作為債務人的破產案中所涉及的債權如購房人、施工承包人債權有其明顯的特殊性，筆者試就此相關問題展開分析討論。

 

　　一、商品房購房人的債權核查

 

　　(一)債務人已交付房屋的購房人債權

 

　　此類購房人申報的債權主要是因為債務人存在違約行為而產生的違約賠償損失債權，如逾期交房、房屋的面積與約定面積不符、房屋質量存在缺陷、逾期提供辦理權屬證書所需材料等。對于這類購房人申報的債權，通常是根據(jù)債務人與購房人之間的合同約定、違約事實及相應證據(jù)進行審查、核查，并認定為普通債權。但是，在債務人因違約導致購房人行使合同解除權(盡管此類情形不多見)并主張返還已付購房款及違約賠償損失債權時，債權核查則變得更為復雜。其主要問題是，此時購房人申報的債權是優(yōu)先債權還是普通債權?《企業(yè)破產法》對此沒有規(guī)定。但是，參照《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》【法釋(2002)16號】第二條之規(guī)定：“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人。”及第一條“人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。”對于已支付全部或大部分購房款的購房人的權利應優(yōu)先于工程款優(yōu)先權、抵押權。據(jù)此，購房人申報的債權宜認定為具有優(yōu)先于工程款優(yōu)先權、抵押權的優(yōu)先受償債權。但是，必須強調的是，購房人申報的債權中，具有優(yōu)先受償權的僅限于購房人要求返還已交付的購房款的債權，并不包括違約賠償損失債權如利息、違約金等債權。

 

　　(二)債務人未交付房屋的購房人債權

 

　　此類購房人申報的債權，又可將購房人支付購房款的情況，分為下列三種情形：

 

　　1、購房人已支付全部購房款

 

　　購房人付款義務已履行完畢，此時購房合同主體一方的購房人單方義務履行完成，而另一方主體債務人未履行完成購房合同約定的交付義務。此時，管理人在接管債務人后，能不能以交付房屋方式繼續(xù)履行購房合同呢?根據(jù)《企業(yè)破產法》第十六條關于“人民法院受理破產申請后，債務人對個別債權人的債務清償無效”的規(guī)定，管理人顯然不能向購房人交付房屋，否則將構成個別清償。對此，筆者有不同看法�！镀髽I(yè)破產法》第十八條規(guī)定賦予管理人對于債權人與債務人雙方均未履行完畢的合同在經人民法院或債權人委員會許可下，有權決定解除或繼續(xù)履行。但上引第十六條規(guī)定對于債權人單方履行完畢的合同卻禁止債務人繼續(xù)履行，此項規(guī)定甚至將《企業(yè)破產法》第三十二條規(guī)定的“個別清償使債務人財產受益的”情形也排除在外。通常情況下，房地產開發(fā)企業(yè)不交付房屋所產生的返還購房款及違約賠償損失債務負擔比繼續(xù)履行購房合同義務即交付房屋要大得多。在商品房預售及銀行按揭購房下，大部分的購房人均已支付全部購房款。作為房地產開發(fā)企業(yè)的債務人不履行購房合同交付房屋，不僅導致債務人的債務負擔大大增加，嚴重影響通過重整、和解程序拯救債務人的可能，而且將產生極大的影響社會穩(wěn)定和諧的因素如群體性事件。

 

　　在債務人不繼續(xù)履行交付房屋情況下，購房人只能以債務人不能交付房屋主張返還購房款及違約賠償損失的債權。管理人根據(jù)上述第(一)點作法，分別認定購房人申報的返還已付購房款及違約賠償損失債權為優(yōu)先債權和普通債權。

 

　　2、購房人支付了大部分或者部分購房款

 

　　在此種情形下，購房合同主體雙方的合同義務均未履行完畢，則根據(jù)《企業(yè)破產法》第十八條、二十六條、六十九條規(guī)定，管理人有權決定通知購房人解除購房合同，或者在經人民法院、債權人委員會許可下通知購房人繼續(xù)履行購房合同。在決定解除或者繼續(xù)履行購房合同問題上，筆者傾向于選擇繼續(xù)履行購房合同，這不僅有利于破產程序的順利進行、減輕債權核查工作壓力，也有利于通過重整、和解程序拯救債務人，更有利于社會的和諧穩(wěn)定。在管理人依法通知繼續(xù)履行購房合同情形下，則購房人無須申報債權。但在解除購房合同情形下，則購房人有權依據(jù)《企業(yè)破產法》第五十三條規(guī)定申報返還已付購房款及違約賠償損失的債權。同樣，對于購房人已支付大部分購房款情形下，參照上引法釋[2002]16號的規(guī)定，購房人要求返還已付購房款的債權具有優(yōu)于工程款優(yōu)先權、抵押權的優(yōu)先受償權。但是，對于僅支付部分購房款的購房人申報的返還已付購房款的債權，是否享有優(yōu)于工程款優(yōu)先權、抵押權的優(yōu)先受償權呢?上引法釋〔2002〕16號規(guī)定顯然沒有可供參照的規(guī)定。但是，不管是返還全部、大部分、還是部分已付購房款，就其債權性質而言并無二致。故，如果返還全部、大部分已付購房款享有優(yōu)于工程款優(yōu)先權、抵押權的優(yōu)先受償權。則，要求返還部分已付購房款的債權也應該享有同等待遇。

 

　　3、購房人未支付購房款

 

　　此種情形同樣屬于雙方合同義務均未履行完畢的情形，在解除或繼續(xù)履行購房合同問題上與上述第2種情形相同。但是，在解除合同情形下，由于購房人申報的債權為違約賠償損失性質的債權。故，在核查時應認定為不具有優(yōu)先受償權的普通債權。

 

　　(三)特殊購房合同的債權

 

　　1、虛假按揭貸款的購房合同

 

　　作為債務人的房地產開發(fā)企業(yè)出于資金需求以及制造所開發(fā)商品房銷售盛況假象、哄抬房價等目的，通過提供虛假購房人材料如公司員工進行按揭購房套取銀行資金。管理人接管債務人后，通過調查，對于確屬虛假按揭貸款的購房合同，應認定為無效合同，收回房屋，貸款銀行則根據(jù)無效購房合同法律后果及按揭合同主張返還款項及損害賠償?shù)膫鶛�。管理人對于貸款銀行申報的債權經核查后認定為普通債權或擔保債權。

 

　　2、售后包租、返本銷售的購房合同

 

　　售后包租是指房地產開發(fā)企業(yè)向購房人承諾，對其所購買的商品房，由房地產開發(fā)企業(yè)承租或者代為出租并支付固定年回報的銷售方式。返本銷售是指房地產開發(fā)企業(yè)定期向購房人返還購房款的銷售方式。這兩種銷售方式均違反了建設部《商品房銷售管理辦法》第十一條之規(guī)定。管理人接管后，對于此類購房合同，如屬于債務人已交付房屋的購房合同，則管理人對于包租約定或返本約定不予繼續(xù)履行，購房人據(jù)此主張的違約賠償損失經核查后認定為普通債權。如屬于購房人支付全部購房款但債務人未交付房屋的購房合同，則管理人對于交付房屋及包租約定或返本約定不予繼續(xù)履行，并參照上述第(二)點第1項辦法認定購房人申報的返還已付購房款及違約賠償損失債權分別為優(yōu)先債權和普通債權。如屬于購房人未支付全部購房款且債務人未交付房屋的購房合同，則管理人決定予以解除合同，購房人據(jù)此申報的返還已付購房款及違約賠償損失的債權參照上述第(二)點第2項辦法分別認定為優(yōu)先債權和普通債權。

 

　　二、建設工程施工承包人的工程款債權核查

 

　　債務人房地產開發(fā)企業(yè)進入破產程序面臨的另一個具有特殊性的債權人就是建設工程承包人，在債務人存在未完工程時情況更加復雜，管理人對施工合同債權有必要進行分類并予以區(qū)別對待。

 

　　(一)承包人已完成全部施工任務并竣工交付工程、債務人拖欠工程款的施工合同

 

　　此類施工合同的承包人已單方履行完畢，債務人根據(jù)《企業(yè)破產法》第十六條規(guī)定不得繼續(xù)履行，否則為個別清償。為此，承包人可主張被拖欠的工程款及違約賠償損失債權。承包人申報債權后，管理人根據(jù)施工合同及其他證據(jù)材料進行審查認定，并根據(jù)上引法釋[2002]16號第三條“建筑工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。”、第四條“建設工程承包人行使優(yōu)先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。”之相關規(guī)定，分別認定承包人申報的債權為具有優(yōu)先于擔保債權受償?shù)膬?yōu)先債權和普通債權。

 

　　(二)承包人未完成全部施工任務的施工合同

 

　　此類施工合同屬于雙方均未履行完畢的合同，管理人根據(jù)《企業(yè)破產法》第十八條、二十六條、六十九條規(guī)定，有權決定通知承包人解除施工合同，或者在經人民法院、債權人委員會許可下通知承包人繼續(xù)履行施工合同。為了盡可能保證房地產工程盡快竣工交付，避免債務人的債務負擔進一步擴大，管理人宜盡可能選擇決定繼續(xù)履行施工合同。若施工合同繼續(xù)履行，則施工合同項下產生的經竣工結算的全部工程價款根據(jù)《企業(yè)破產法》第四十二條規(guī)定為共益?zhèn)鶆�，承包人無需申報債權。若施工合同解除，則承包人得主張合同解除前債務人拖欠的工程款及違約賠償損失債權。管理人則根據(jù)上引法釋[2002]16號第三條、第四條規(guī)定，分別認定為優(yōu)先債權和普通債權。

 

　　(三)實際施工人申報的債權

 

　　根據(jù)最高人民法院《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條規(guī)定，非法轉包及違法分包的實際施工人可以突破合同性相對性原則直接向發(fā)包人主張工程價款。為此，在出現(xiàn)實際施工人直接向作為債務人的發(fā)包人主張工程價款債權時，管理人同樣應區(qū)別對待。對于工程施工任務已完成且竣工驗收合格的，管理人可以按約定結算工程款，并在債務人欠付承包人工程價款金額范圍內認定實際施工人申報的債權金額，再根據(jù)上引法釋[2002]16號第三條、第四條規(guī)定，分別認定為優(yōu)先債權和普通債權。對于工程施工任務未完成的，管理人對于債務人與承包人之間的施工合同應決定予以解除并收回工程，承包人與實際施工人之間非法轉包、違法分包合同應按無效合同處理。實際施工人主張的債權，在工程經驗收合格情況下根據(jù)實際施工人與承包人的合同及債務人與承包人施工合同的約定結算工程價款，并在債務人欠付承包人工程價款金額范圍內認定實際施工人的債權金額，再根據(jù)上引法釋[2002]16號第三條、第四條規(guī)定，分別認定為優(yōu)先債權和普通債權。

 

　　三、結語

 

　　房地產企業(yè)破產債權涉及面廣、情況特殊、種類繁多，本文探討的僅是其中較為特殊的兩類情況，而且僅起拋磚引玉之意。不同的企業(yè)類型、不同的行業(yè)企業(yè)，在破產債權的核查上同樣會出現(xiàn)許多特殊復雜的情形。這需要管理人不斷提高自身的法律素養(yǎng)和專業(yè)水平，豐富自身的法律技能，才能勝任履行管理人的職責。

 

　　(文章摘自2017年02月01日《四川建筑房產律師網》)

圖片來源：找項目網