中國樓市瘋狂上漲的休止符，從天而降!壓倒房價的最后一根稻草，終于來臨!4月6日，住建部和國土資源部發(fā)布了調(diào)控房價的聯(lián)合聲明。這是一份小編見過的語氣最嚴(yán)厲、力度最大、含金量最高的樓市調(diào)控文件，可謂一字千金，字字珠璣!

 

　　中央的意圖很明確：

 

　　1、房價問題必須解決、必須重視!

 

　　2、從政策層面解決眼前問題，就是限購限貸限離婚限交房時間等!這是需求側(cè)。

 

　　3、從供求關(guān)系層在解決長遠(yuǎn)問題，就是從土地供應(yīng)源頭來出政策!這是供應(yīng)側(cè)。

 

　　4、全國一盤棋，文件重提“房子是用來住的、不是用來炒的”這一最高指示!

 

　　5、防止面粉價格貴過面包，從土拍根源上強(qiáng)調(diào)政策解決地王這一問題!

 

　　文件內(nèi)容重點(diǎn)內(nèi)容解讀

 

　　1、各省級國土資源主管部門要按照“五類”(顯著增加、增加、持平、適當(dāng)減少、減少直至?xí)和?調(diào)控目標(biāo)，加強(qiáng)對本地區(qū)市縣住宅用地年度供應(yīng)計劃編制和實施工作的監(jiān)督指導(dǎo)，并將地級以上城市、地州盟所在地和百萬人口以上縣(縣級市)的計劃實施情況每半年匯總一次報國土資源部。

 

　　解讀：全國一盤棋，國土部統(tǒng)一部署備案，你的城市屬于哪一類?你未來打算怎么辦?每個城市自己先給自己定好位，先想清楚!

 

　　2、2017年6月底前，地級以上城市、地州盟所在地和百萬人口以上的縣(縣級市)應(yīng)編制完成住宅用地供應(yīng)中期(2017-2021年)規(guī)劃和三年(2017-2019年)滾動計劃，并向社會公布。

 

　　解讀：想清楚了，就趕緊制定自己城市的未來計劃，全國計劃管理、統(tǒng)籌管理，三年五年的市場規(guī)范性管理，主動調(diào)控，主動出擊，避免2016年的被動調(diào)控、調(diào)控?zé)o用的尷尬局面。

 

　　3、對消化周期在36個月以上的，應(yīng)停止供地;36-18個月的，要減少供地;12-6個月的，要增加供地;6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。

 

　　解讀：這一條最重要，從供應(yīng)端解決根本問題!這個非常好，也杜絕了地方政府有意無意多賣地、賣高價地的路子。這一系列政策，等于變相收走了地方政府的土地大權(quán)!請?zhí)崆皥髠淠愕耐恋爻鲎層媱?

 

　　4、要結(jié)合本地實際和出讓土地的具體情況，靈活確定競價方式，包括“限房價、競地價”、“限地價、競房價”、超過溢價率一定比例后現(xiàn)房銷售或競自持面積等，堅決防止出現(xiàn)區(qū)域性總價、土地或樓面單價新高等情況，嚴(yán)防高價地擾亂市場預(yù)期。

 

　　解讀：禁止出現(xiàn)樓面價地王!禁止出現(xiàn)土地單價地王!禁止出現(xiàn)土地總價地王!目的是禁止出現(xiàn)地王事件讓市場恐慌!不管是限房價、限地價、競房價、競地價，還可以加上必須現(xiàn)房銷售、規(guī)定自持比例等手段!

 

　　5、住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市，要建立商品住房建設(shè)項目行政審批快速通道，提高辦事效率，嚴(yán)格落實開竣工申報制度。

 

　　解讀：特事特辦!從拿地到開盤通常都需要8-10個月，能否壓到5個月就預(yù)售?經(jīng)如廈門、深圳、南京等無庫存城市。

 

　　6、各地要建立購地資金審查制度，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用合規(guī)自有資金購地。經(jīng)國土資源部門和有關(guān)金融部門審查資金來源不符合要求的，取消土地競買資格，并在一定時間內(nèi)禁止參加土地招拍掛。

 

　　解讀：嚴(yán)防熱錢進(jìn)入房地產(chǎn)，從而控制房地產(chǎn)泡沫，比如之前的嚴(yán)禁銀行理財資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，以及其它一些銀行、保險、IPO的相關(guān)限制性規(guī)定。

 

　　7、建立健全購租并舉的住房制度，培育和發(fā)展住房租賃市場。將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應(yīng)。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與工業(yè)廠房改造，完善配套設(shè)施后改造成租賃住房，按年繳納土地收益。在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市，開展集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

 

　　解讀：買不起房的人，得租得起，得租得到，這是緩解房價的重要渠道。同時，一些企業(yè)可以抓住這次機(jī)會，昨用手上的工業(yè)、廠房資源。

 

　　8、省級住房城鄉(xiāng)建設(shè)、國土資源主管部門要按照省級人民政府負(fù)總責(zé)、市縣人民政府抓落實的房地產(chǎn)工作責(zé)任制要求，加強(qiáng)對本地區(qū)各市縣主管部門的分類指導(dǎo)，加強(qiáng)監(jiān)督檢查。

 

　　解讀：這是一把手工程，必須引起高度重視!

 

　　9、對工作不力、市場出現(xiàn)較大波動、未實現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的地方，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部將對有關(guān)地方主管部門和責(zé)任人約談問責(zé)。對虛假編造、采用技術(shù)性手段調(diào)整相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)的，嚴(yán)格追究有關(guān)人員的責(zé)任;情節(jié)嚴(yán)重的，依法依規(guī)嚴(yán)肅處理。

 

　　解讀：這是政治任務(wù)，這是重要任務(wù)，不得造假，目標(biāo)必須達(dá)到!

 

　　市場影響

 

　　1、顯然，所有省會、熱點(diǎn)城市的購房者，均不用太過著急了!房價是必須要穩(wěn)住的，這是政治任務(wù)。

 

　　2、政治覺悟不高的，中央也已經(jīng)出好了解決方案，你的城市供求關(guān)系如何?梳理好之后未來5年的土地供應(yīng)計劃要公布出來，基本上，這個城市未來5年的房價趨勢就清楚了。

 

　　3、地王不充許出現(xiàn)，媒體也不能用熱點(diǎn)事件制造恐慌了。

 

　　4、未來，租房保障被提上了日程，城市里的中低收入人群也可以得到居住的保障。

 

　　5、中小房企，這一次，難關(guān)真的是不好過的，資金嚴(yán)查!地不好拿!

 

　　6、對于中國房地產(chǎn)行業(yè)來說，準(zhǔn)備好過3-5年的冬天吧!持有現(xiàn)金、做好儲備，安全比激進(jìn)更為重要!

 

　　7、中央的政策目的很明確，就是控制上漲，而不是制造下跌，所以期待房價大跌的，也不要指望!不要耽誤本次調(diào)控之下的購房時機(jī)!

 

　　對廣大購房者的忠告!

 

　　1、本次文件中，三四五線城市還在去庫存，他們未來可能不供地，也就是說，價格可能漲，但不管怎么樣，你一定要堅守原則，不要去碰三四五線城市，任你房價如何變，任你庫存為0，都不要去碰。

 

　　2、而，在2016-2017年，所有瘋狂上漲城市中的朋友們，不管你的城市房價現(xiàn)在是上漲、還是橫盤，你都要堅定一點(diǎn)：大漲絕不再可能，未來3年內(nèi)都基本上可以從容的選房看房買房，不要恐慌!不要著急!也許，現(xiàn)在你的城市沒有庫存，但現(xiàn)狀在一年內(nèi)就會得到改善!

 

　　3、對于很多城市，會出現(xiàn)一種情況，因為沒有庫存，為了增加供應(yīng)，郊區(qū)土地會被大量釋放出來，大房價瘋狂過后，郊區(qū)房價可能會有一波行情，但市場一定會在未來的供求平衡之后回歸理性，你在偏遠(yuǎn)地區(qū)買的房子就是一個坑，所以，你一定要堅守原則：你買的一定是可以自住、可以出租、可以出售的有用的房子，不符合這個原則的，不要去碰，靜靜的等待未來的供應(yīng)。

 

　　4、市場發(fā)展在2017年的4月，在2016年沒有瘋狂上漲的城市，在2017年也幾乎全部實現(xiàn)了應(yīng)有的補(bǔ)漲，比如海南、青島、寧波、南昌、西安等(有的城市情況不同，有的還在補(bǔ)漲過程中，還沒有到頂)，未來的中國，熱點(diǎn)城市基本就是一個全面性的橫盤階段，該階段會持續(xù)3-5年時間。每一個購房者，都應(yīng)該心里對這一趨勢了然于心!

 

　　5、房價不可能暴跌，房價小回調(diào)還有可能，把握好本次調(diào)控之下的購房時機(jī)，雖然不用著急了，但亦不可掉以輕心。

 

　　6、庫存在6個月以內(nèi)的城市，應(yīng)該馬上停止看房，該干啥干啥，靜等土地上市，靜等新樓盤上市，比如鄭州。

 

　　7、庫存在6-12個月的城市，建議去看房，合適就買，雖然不用著急，但亦不要抱有幻想，比如西安、�？凇�

 

 

　　8、庫存在12個月以上的城市，建議還是果斷出手買房，早上車為好，早上車，早安心，早點(diǎn)去賺錢。

 

　　9、而對于投資客，倒是真的可以徹底收手觀望一下了。

 

　　房價會下跌嗎?哪些城市?

 

　　1、對于一些城市來說，存在政策用力過猛的情況，土地供應(yīng)可能過大、政策打擊可能過猛，這類城市有可能出現(xiàn)下跌，但會是哪些城市?目前還不好判斷。

 

　　2、還有一類城市，本身之前供大于求，房價一直穩(wěn)定，但2016上漲過猛!目前供應(yīng)量仍舊很大，未來則有下跌之可能，比如成都、重慶、長沙局部均有可能出現(xiàn)回調(diào)，但幅度也不可能大，西安由于上漲比較溫和、目前房價不高還會堅挺。

 

　　3、海南比較特殊，2017年也是經(jīng)歷了猛烈的補(bǔ)漲，目前庫存應(yīng)該到了1年左右，但地區(qū)分化比較嚴(yán)重，海南也就成了大中國的縮影，有的地方上漲，有的地方橫盤，但下跌也不太可能。由于海南面對整個中國的需求，同時未來海南不可能一直有供應(yīng)，決定了海南整體會堅挺。

 

　　4、而對于大部分城市來說，下跌不太現(xiàn)實，暴跌更無可能!

 

　　萬科王石宣告：準(zhǔn)備迎接樓市下跌!

 

　　日前，萬科公布了2016年報。年報中，萬科表示對國家的樓市調(diào)控政策“感到欣慰”，已經(jīng)對12個城市的13個項目計提了“跌價準(zhǔn)備”。

 

　　也就是說，萬科已經(jīng)做好了準(zhǔn)備，迎接即將到來的房價下跌!

 

　　萬科在年報里說：

 

　　報告期內(nèi)，項目存貨跌價準(zhǔn)備為13.8億元，較2015年底增長82.3%，原因在于部分城市房價、地價持續(xù)調(diào)整、公司基于審慎的財務(wù)策略，對仍存在風(fēng)險的項目計提存貨跌價準(zhǔn)備。具體情況如下：

 

　　通過上述表格，我們可以清晰地看到，被萬科“不太看好”的城市有12個，分別是：煙臺、烏魯木齊、唐山、溫州、蕪湖、營口、鎮(zhèn)江、寧波、撫順、大連、南通、南充。

 

　　對于樓市調(diào)控，王石這樣評價：

 

　　當(dāng)2016年10月，國家對部分熱點(diǎn)城市出臺針對性的調(diào)控政策時，我們有充分的理由感到欣慰，這一次調(diào)控是及時的，也是完全必要的。讓過熱的市場適度降溫，對穩(wěn)健經(jīng)營、有志于長期發(fā)展的企業(yè)來說，無疑是一個利好。

 

　　一直以來，萬科堅持“為普通人蓋好房子，蓋有人用的房子”。我們始終認(rèn)為，房屋應(yīng)該回歸居住屬性，房地產(chǎn)應(yīng)該回歸實業(yè)屬性。面對市場的又一次亢奮，我們更應(yīng)該不忘初心。

 

　　對于樓市形勢的判斷，王石是這樣說的：

 

　　短期來看，市場環(huán)境依然復(fù)雜。熱點(diǎn)城市和三四線城市持續(xù)分化，土地市場的調(diào)整滯后于住宅市場，以及行業(yè)自 2016 年底以來的去杠桿趨勢，都加大了企業(yè)經(jīng)營的不確定性。

 

　　長遠(yuǎn)來看，房屋回歸居住屬性是大勢所趨。

 

　　最關(guān)鍵的是，一旦打響了第一槍，有了典范，大家將陸續(xù)落實中央所說的“房子是住的不是炒的”精神。

 

　　總之，房價如果暴跌了，甚至是腰斬了，受傷害最大的恐怕是瘋狂的炒房者，這些人需要被教訓(xùn)，才知道房價暴跌帶來的痛。

 

 

　　住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 國土資源部

　　關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理

　　和調(diào)控有關(guān)工作的通知

 

　　各省、自治區(qū)、直轄市住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳(建委、房地局、規(guī)劃局)、國土資源主管部門：

 

　　為貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)工作的決策部署，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位，加強(qiáng)和改進(jìn)住房及用地供應(yīng)管理，改善住房供求關(guān)系，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，現(xiàn)就有關(guān)事項通知如下：

 

　　一、合理安排住宅用地供應(yīng)

 

　　(一)強(qiáng)化住宅用地供應(yīng)“五類”調(diào)控目標(biāo)管理。住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地特別是普通商品住房用地供應(yīng)規(guī)模，去庫存任務(wù)重的城市要減少以至?xí)和Ｗ≌�用地供�?yīng)。各省級國土資源主管部門要按照“五類”(顯著增加、增加、持平、適當(dāng)減少、減少直至?xí)和?調(diào)控目標(biāo)，加強(qiáng)對本地區(qū)市縣住宅用地年度供應(yīng)計劃編制和實施工作的監(jiān)督指導(dǎo)，并將地級以上城市、地州盟所在地和百萬人口以上縣(縣級市)的計劃實施情況每半年匯總一次報國土資源部。

 

　　(二)盡快編制公布住宅用地供應(yīng)三年滾動計劃和中期規(guī)劃。各地要結(jié)合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展五年規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃等，依據(jù)住房現(xiàn)狀調(diào)查、需求預(yù)測以及在建、在售住房規(guī)模等，立足當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會發(fā)展和資源、環(huán)境、人口等約束條件，盡快編制住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，統(tǒng)籌安排中期(五年)和近三年的住房建設(shè)所需用地。2017年6月底前，地級以上城市、地州盟所在地和百萬人口以上的縣(縣級市)應(yīng)編制完成住宅用地供應(yīng)中期(2017-2021年)規(guī)劃和三年(2017-2019年)滾動計劃，并向社會公布。

 

　　(三)保證住宅用地供應(yīng)平穩(wěn)有序。各地要根據(jù)商品住房庫存消化周期，適時調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時序，對消化周期在36個月以上的，應(yīng)停止供地;36-18個月的，要減少供地;12-6個月的，要增加供地;6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。各地要建立購地資金審查制度，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用合規(guī)自有資金購地。經(jīng)國土資源部門和有關(guān)金融部門審查資金來源不符合要求的，取消土地競買資格，并在一定時間內(nèi)禁止參加土地招拍掛。要結(jié)合本地實際和出讓土地的具體情況，靈活確定競價方式，包括“限房價、競地價”、“限地價、競房價”、超過溢價率一定比例后現(xiàn)房銷售或競自持面積等，堅決防止出現(xiàn)區(qū)域性總價、土地或樓面單價新高等情況，嚴(yán)防高價地擾亂市場預(yù)期。

 

　　二、科學(xué)把握住房建設(shè)和上市節(jié)奏

 

　　(四)加快在建商品住房項目建設(shè)進(jìn)度。住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市，要建立商品住房建設(shè)項目行政審批快速通道，提高辦事效率，嚴(yán)格落實開竣工申報制度。要嚴(yán)格執(zhí)行土地利用動態(tài)巡查制度，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及時足額繳納土地出讓價款，并嚴(yán)格按照合同約定及時開工、竣工，加快商品住房項目建設(shè)和上市節(jié)奏，盡快形成市場有效供應(yīng)。

 

　　(五)加強(qiáng)商品住房項目預(yù)售管理。住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市，對具備預(yù)售條件拖延上市、變相捂盤的項目，要嚴(yán)肅查處。落實房地產(chǎn)成交價格申報制度，嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價、一房一價制度。加強(qiáng)商品住房項目預(yù)售價格管理，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理定價。

 

　　(六)增加租賃住房有效供應(yīng)。建立健全購租并舉的住房制度，培育和發(fā)展住房租賃市場。將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應(yīng)。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與工業(yè)廠房改造，完善配套設(shè)施后改造成租賃住房，按年繳納土地收益。在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市，開展集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。鼓勵個人依法出租自有住房，盤活存量住房資源。

 

　　三、加大住房保障力度

 

　　(七)扎實推進(jìn)棚戶區(qū)改造。各地要落實好土地、財稅、金融等支持政策，加快棚戶區(qū)改造項目建設(shè)，加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)，確保完成2017年600萬套棚戶區(qū)改造任務(wù)。統(tǒng)籌做好2018-2020年棚戶區(qū)改造三年計劃。商品住房庫存量大、市場房源充足的三四線城市，棚戶區(qū)改造要以貨幣化安置為主，避免重復(fù)建設(shè)。

 

　　(八)繼續(xù)發(fā)展公租房、共有產(chǎn)權(quán)房。各地要轉(zhuǎn)變公租房保障方式，實行實物保障與租賃補(bǔ)貼并舉，推進(jìn)公租房貨幣化。超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的熱點(diǎn)城市，要增加公租房、共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)，擴(kuò)大公租房保障范圍，多渠道解決中低收入家庭、新就業(yè)職工和穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員的住房問題。做好保障性住房分配管理，加強(qiáng)信息公開，確保公平分配。

 

　　四、強(qiáng)化地方主體責(zé)任

 

　　(九)落實房地產(chǎn)工作責(zé)任制。省級住房城鄉(xiāng)建設(shè)、國土資源主管部門要按照省級人民政府負(fù)總責(zé)、市縣人民政府抓落實的房地產(chǎn)工作責(zé)任制要求，加強(qiáng)對本地區(qū)各市縣主管部門的分類指導(dǎo)，加強(qiáng)監(jiān)督檢查。市縣主管部門要貫徹落實好中央及省級的各項政策措施，明確本地區(qū)優(yōu)化住房及用地供應(yīng)的目標(biāo)、路徑、步驟和責(zé)任人，確保如期實現(xiàn)工作目標(biāo)。鼓勵各地在中央政策框架內(nèi)積極探索、出臺有力的政策措施。

 

　　(十)強(qiáng)化約談問責(zé)。對工作不力、市場出現(xiàn)較大波動、未實現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的地方，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部將對有關(guān)地方主管部門和責(zé)任人約談問責(zé)。對虛假編造、采用技術(shù)性手段調(diào)整相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)的，嚴(yán)格追究有關(guān)人員的責(zé)任;情節(jié)嚴(yán)重的，依法依規(guī)嚴(yán)肅處理。

 

　　中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部

　　中華人民共和國國土資源部

　　2017年4月1日

圖片來源：找項目網(wǎng)

地方政府土地出讓金