導(dǎo)語(yǔ)：2015年，一二三線城市商品房銷售均出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，表明在政策極力去庫(kù)存背景下，房地產(chǎn)銷售改善具有普遍性。2015年受益去庫(kù)存最明顯的是一線城市，2016年，庫(kù)存合理而又受益于政策支持的二線城市值得重點(diǎn)關(guān)注。

　　

    樓市去庫(kù)存下的投資機(jī)會(huì)　　去庫(kù)存是供給側(cè)改革的五大任務(wù)之一。近期一線城市房?jī)r(jià)暴漲，三四線去庫(kù)艱難，表明總量放緩、區(qū)域分化，價(jià)格和數(shù)量泡沫并存。去庫(kù)存過(guò)程中，需警惕貨幣過(guò)度寬松與資產(chǎn)價(jià)格泡沫。

 

　　2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，將“去庫(kù)存”作為2016年五大重點(diǎn)任務(wù)之一。

 

　　房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)和資本市場(chǎng)影響深遠(yuǎn)，雖然其周期緩慢、但持久且振幅很大，在向上時(shí)具有很強(qiáng)的帶動(dòng)力，在反轉(zhuǎn)向下時(shí)勢(shì)大力沉。經(jīng)濟(jì)史上有名言：“房地產(chǎn)是周期之母”“十次危機(jī)九次地產(chǎn)”。

　　一、中國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存現(xiàn)狀與形成原因

 

　　1、中國(guó)房地產(chǎn)總體庫(kù)存狀況

 

　　庫(kù)存可分為狹義庫(kù)存和廣義庫(kù)存。狹義庫(kù)存指待售面積，廣義庫(kù)存主要包括待售面積和施工面積。本文采用廣義庫(kù)存來(lái)衡量房地產(chǎn)庫(kù)存狀況。

 

　　2015年，中國(guó)商品房待售面積為7.2億平米，庫(kù)存量和消化庫(kù)存所需時(shí)間均創(chuàng)新高。但僅從這個(gè)指標(biāo)看，中國(guó)地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題似乎不太嚴(yán)重。因?yàn)榕c12.8億平米的銷售面積相比，只需6.7個(gè)月便可以完成去化。

 

　　庫(kù)存問(wèn)題主要體現(xiàn)在廣義庫(kù)存。2015年，施工面積(潛在庫(kù)存)高達(dá)73.6億平米，是待售面積的10倍多。其中，住宅施工面積為51.2億平米，占比為70%。如果考慮已批未開(kāi)工土地，自建房和小產(chǎn)權(quán)房等其他，庫(kù)存數(shù)量更大。

 

　　商品房庫(kù)存去化時(shí)間為6.3年，住宅去化時(shí)間為5年。施工面積與待售面積之和為80.8億平米，按照2015年的銷售速度，去化時(shí)間為6.3年。其中住宅庫(kù)存(施工面積與待售面積)為55.7億平米，去化時(shí)間為5年。

　　

圖1 商品房庫(kù)存(待售+施工面積)與去化時(shí)間 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)泰君安證券研究，WIND

 

　　商業(yè)與辦公樓庫(kù)存去化時(shí)間為15.6年。由于經(jīng)濟(jì)下行與互聯(lián)網(wǎng)的沖擊，商業(yè)和辦公樓地產(chǎn)庫(kù)存積壓明顯增大，2015年住宅以外的商品房為25.1億平米，按照2015年1.6億平米的銷售，去化周期為15.6年。

 

　　按照目前情況，庫(kù)存還會(huì)繼續(xù)積累，庫(kù)存問(wèn)題形勢(shì)嚴(yán)峻。盡管新屋開(kāi)工連續(xù)兩年下滑，但2015年新屋開(kāi)工量仍高達(dá)15.4億平米，高于12.8億平米的銷售面積(2015年銷售較好)。據(jù)國(guó)研中心劉世錦測(cè)算，我國(guó)住宅需求峰值1200-1300萬(wàn)套，按照每套100平米算，住宅需求峰值約12~13億平米，2015年住宅成交面積為11.2億平米，這意味著商品房需求增長(zhǎng)空間有限。

 

　　2、各地區(qū)庫(kù)存情況

 

　　各地區(qū)庫(kù)存狀況的突出特征是：三軌運(yùn)行。

 

　　西部、東北和山西等三四線資源型省市庫(kù)銷比普遍較高，而且銷量彈性小。最高的是山西9.9年，其次是寧夏8.4年，吉林遼寧也排名前列，分別為7.8和7.5年。庫(kù)存最高的省會(huì)城市是呼和浩特與太原，分別為16.1年和11.1年。這些地區(qū)房地產(chǎn)銷售增速明顯低于一二線省市(后面有詳細(xì)數(shù)據(jù))。本節(jié)中，庫(kù)銷比=房屋施工面積/銷售面積(2015年)，因各省待售面積數(shù)據(jù)普遍缺失，為統(tǒng)一口徑，全部用施工面積作為庫(kù)存代理變量。

 

　　二線城市庫(kù)存水平適中，銷量彈性也適中。庫(kù)存最低省份分別為江西、湖南、湖北、河南和廣東，廣義庫(kù)銷比分別為4.4、4.5、4.5、4.8和5.0。省會(huì)和重要城市中，合肥、武漢、南昌、廈門和南京最低，在4.4~5.4之間。這些都是主要的二線省市。也有一些二線城市庫(kù)存水平較高，如杭州、寧波等，庫(kù)銷比高達(dá)9.4和10.2。二線城市的庫(kù)存和銷量特性，使得其庫(kù)存問(wèn)題總體不大，一方面有一定壓力，另一方面有解決潛力和空間。

 

　　一線城市庫(kù)存水平有高有低，但銷量彈性大，庫(kù)存問(wèn)題小。從廣義庫(kù)存來(lái)看，廣州和上海較低(6.1和6.2)，北京和深圳甚至較高(均為8.4)。考慮到近期一線城市大漲，部分城市甚至需要短期“補(bǔ)庫(kù)存”。

　　

圖2 各地區(qū)廣義庫(kù)存情況 圖中庫(kù)存單位為年，庫(kù)銷比=房屋施工面積/銷售面積(2015年)，各省待售面積數(shù)據(jù)缺失較多，為統(tǒng)一口徑，全部用施工面積作為庫(kù)存代理變量。資料來(lái)源：Wind，國(guó)泰君安證券研究

 

　　

　　圖3 主要城市商品房狹義庫(kù)存狀況 圖中庫(kù)存單位為月，代表狹義庫(kù)存狀況。數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC，樂(lè)居研究院，WIND，國(guó)泰君安證券研究　　2015年，30個(gè)大中城市數(shù)據(jù)顯示，一線城市商品房成交面積增長(zhǎng)32.1%，二線城市增長(zhǎng)22.6%，三線城市增長(zhǎng)13.6%，四線城市預(yù)計(jì)增速更低。

 

 

　　這表明，2015年的房地產(chǎn)去庫(kù)存政策均有效刺激了各類城市地產(chǎn)銷量，但彈性明顯不同，一線城市受益最明顯，二線其次，三四線城市最弱。

 

　　庫(kù)存分化問(wèn)題的另一個(gè)顯性指標(biāo)是房?jī)r(jià)，2015年一線大漲，二線小漲，三線下跌。統(tǒng)計(jì)局70大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，2015年一線城市商品住宅房?jī)r(jià)大漲(21.3%)，二線城市略漲(1.6%)，三線城市下跌(-2.2%)。

　　

圖4 2015年一線城市房?jī)r(jià)大漲，二線小漲，三線下跌 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)泰君安證券研究，WIND　　綜合來(lái)看，各地區(qū)房地產(chǎn)庫(kù)存呈現(xiàn)三軌運(yùn)行態(tài)勢(shì)。三四線省市庫(kù)存水平明顯偏高，而且銷售彈性低，庫(kù)存問(wèn)題最嚴(yán)重。一二線庫(kù)存水平差異不明顯，但一線城市銷售彈性高，庫(kù)存壓力小，二線城市銷售彈性適中，庫(kù)存有壓力，但有解決潛力。2015年一線城市房?jī)r(jià)大漲，二線小漲，三線下跌，凸顯了不同地區(qū)的庫(kù)存問(wèn)題。

 

　　

      圖5 日本住宅供給和需求演變趨勢(shì) 數(shù)據(jù)來(lái)源：日本統(tǒng)計(jì)局，WIND，國(guó)泰君安證券研究　　3、庫(kù)存高、區(qū)域分化的特點(diǎn)和中國(guó)所處發(fā)展階段有關(guān)

 

 

　　對(duì)照典型工業(yè)化經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)發(fā)展的歷程，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展正進(jìn)入新階段：從高速增長(zhǎng)到平穩(wěn)或下降狀態(tài);從數(shù)量擴(kuò)張到質(zhì)量提升;從總量擴(kuò)張到“總量放緩、區(qū)域結(jié)構(gòu)分化”。

 

　　(1)從高速增長(zhǎng)期到平穩(wěn)或下降期。在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)、居民收入水平快速提高、城鎮(zhèn)化率快速上升的階段，房地產(chǎn)銷量和投資處于高速增長(zhǎng)期，并與上述變量呈顯著的正相關(guān)性，房?jī)r(jià)上漲有長(zhǎng)期基本面支撐。當(dāng)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)增速換擋、城鎮(zhèn)化率放緩階段，大部分人群的住房需求基本得到滿足，大規(guī)模住宅建設(shè)高潮過(guò)去并轉(zhuǎn)入平穩(wěn)或者下降狀態(tài)。

 

　　住房開(kāi)工量與經(jīng)濟(jì)增速以及城市化水平的關(guān)聯(lián)度下降，而與每年出生人口數(shù)量以及有能力、有意愿購(gòu)買住房的適齡人口數(shù)量的關(guān)聯(lián)性更強(qiáng)，房?jī)r(jià)受居民收入和利率政策影響較大。比如，上個(gè)世紀(jì)五六十年代西方國(guó)家出現(xiàn)的嬰兒潮，以及成功實(shí)現(xiàn)追趕之后日本社會(huì)的低生育率和老齡化，都對(duì)各自的住宅發(fā)展產(chǎn)生了顯著的影響。

 

　　(2)從數(shù)量擴(kuò)張期到質(zhì)量提升期。初期，住房飽和度不高，住宅開(kāi)工高速增長(zhǎng)，以滿足居民快速增長(zhǎng)的最基本的首次置業(yè)居住需求;隨著住房趨于飽和(比如城鎮(zhèn)戶均一套)，居民對(duì)住宅質(zhì)量、成套率、人居環(huán)境等改善性需求要求提高。

 

　　(3)從總量擴(kuò)張期到“總量放緩、區(qū)域結(jié)構(gòu)分化”期。綜合典型國(guó)家城市化過(guò)程中人口區(qū)域分布結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的關(guān)系來(lái)看，人口空間的分布大體上經(jīng)歷了三個(gè)階段。第一個(gè)階段，人口從農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移，不同規(guī)模的城市人口都在擴(kuò)張，而且在總?cè)丝诋?dāng)中的占比均在上升。這一個(gè)階段和經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)、制造業(yè)快速發(fā)展相關(guān)，而城市化率還沒(méi)有達(dá)到55%。

 

　　第二個(gè)階段主要是郊區(qū)化，一些中小型城市增長(zhǎng)放緩，而大都市人口比重繼續(xù)上升，這一階段伴隨著制造業(yè)的絕對(duì)衰退、服務(wù)業(yè)的相對(duì)發(fā)展。對(duì)應(yīng)的城市化水平大致在55%-70%之間。第三階段則是城市化率超過(guò)70%以后，人口繼續(xù)向大都市圈集中。中小型城市的人口增速緩慢。這一時(shí)期的人口的聚集，和服務(wù)業(yè)比重占據(jù)主導(dǎo)之后經(jīng)濟(jì)聚集程度的進(jìn)一步提升有很大關(guān)系。

 

　　二、去庫(kù)存的理論邏輯與國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)

 

　　1、去庫(kù)存的理論邏輯

　　房地產(chǎn)短期看金融，長(zhǎng)期看人口。房地產(chǎn)短周期主要受利率、抵押貸首付比、稅收、土地政策等金融政策影響，長(zhǎng)周期主要受經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城市化、人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)等影響。

 

　　因此，從房地產(chǎn)周期來(lái)看，去庫(kù)存短期見(jiàn)效方式主要是金融，而長(zhǎng)期則有賴于人口政策的變化。

 

　　從政府的利益訴求來(lái)看，盡管去庫(kù)存手段較多，但“寬貨幣”與“加杠桿”等可能會(huì)被過(guò)度依賴，因其短期銷量彈性大。

 

　　減少供給較難。房屋供給曲線接近垂直，短期彈性小。而且限制土地供應(yīng)會(huì)惡化地方財(cái)政，減少新屋開(kāi)工會(huì)增加經(jīng)濟(jì)下行壓力，政策作為空間不大。因此盡管長(zhǎng)期去庫(kù)存需要收縮供給，但短期見(jiàn)效慢，并影響財(cái)政和GDP，不符合地方政府利益。

 

　　擴(kuò)大需求是去庫(kù)存的關(guān)鍵。去庫(kù)存被視為“做加法”，也是這個(gè)原因。擴(kuò)大需求很多辦法，包括引入外來(lái)人口(農(nóng)民工市民化等)，增加居民收入(改善收入分配)，增加城市基礎(chǔ)設(shè)施配套，改善居住環(huán)境等。但這些政策見(jiàn)效比較慢，例如農(nóng)民工市民化需要很多配套措施，難以在1-2年取得突出性成效。

 

　　最可能被依賴的是寬貨幣、加杠桿等見(jiàn)效快措施。政府會(huì)優(yōu)先選擇見(jiàn)效快的辦法來(lái)擴(kuò)大需求，降息、降低首付、購(gòu)房補(bǔ)貼或降低房產(chǎn)交易稅等都是選項(xiàng)，對(duì)應(yīng)的分別是寬貨幣、加杠桿和寬財(cái)政。

　　2、國(guó)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)：溫州案例

 

　　(1)溫州地產(chǎn)庫(kù)存一度十分驚人，超過(guò)目前的山西

 

　　溫州房地產(chǎn)庫(kù)存一度非常高，2011年溫州施工面積與銷售面積之比為23.8年，意味著按照當(dāng)時(shí)的銷售速度，溫州的商品房庫(kù)存需要約24年才能消化完畢。這么高的庫(kù)銷比(廣義庫(kù)存)，遠(yuǎn)超當(dāng)前庫(kù)存最多的山西(庫(kù)銷比為9.9年)。

 

　　(2)現(xiàn)在庫(kù)存明顯降低，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)上漲

 

　　據(jù)溫州商報(bào)報(bào)道，溫州市區(qū)樓市庫(kù)存大幅下降，去化周期(狹義庫(kù)存)由2014年底的15個(gè)月降至2015年底的6個(gè)月，超出市場(chǎng)預(yù)期。溫州好望角房產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司副總經(jīng)理陳德賺表示，今年市區(qū)庫(kù)存去化速度較快，比預(yù)計(jì)的去化周期縮短了6-9個(gè)月。

 

　　廣義庫(kù)存來(lái)看，2015年溫州施工面積與銷售面積之比下降至8.9年，較2011年大幅下降。

 

　　房?jī)r(jià)方面，2015年2月-12月，溫州房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，累計(jì)漲幅3.5%，這是2011年首次持續(xù)上漲，顯示庫(kù)存狀況有所改善。

 

　　(3)溫州去庫(kù)存的經(jīng)驗(yàn)

　　房?jī)r(jià)調(diào)整充分，低房?jī)r(jià)增強(qiáng)了房屋吸引力。高庫(kù)存使得溫州房?jī)r(jià)深度調(diào)整，2012年開(kāi)始，溫州房?jī)r(jià)持續(xù)下跌。中國(guó)指數(shù)研究院公布的百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，溫州樣本住宅平均價(jià)格從2012年1月的2.1萬(wàn)元/平米，下跌至2015年1月的1.3萬(wàn)元/平米，跌幅近40%。

　　

圖6 2012-2014年溫州房?jī)r(jià)深度調(diào)整 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)泰君安證券研究，WIND　　隨著房產(chǎn)政策刺激，以及全國(guó)房地產(chǎn)銷售回暖、房?jī)r(jià)回升，溫州由于此前調(diào)整比較充分，隨著預(yù)期轉(zhuǎn)好，成交量大增，去化速度顯著提高。

 

 

　　市場(chǎng)機(jī)制靈活，供給和需求彈性大，有助于提升庫(kù)存變化速度。溫州民營(yíng)經(jīng)濟(jì)活躍，市場(chǎng)機(jī)制較為靈活，因此房?jī)r(jià)、銷量等波動(dòng)在全國(guó)處于較高水平，房?jī)r(jià)我們上面談過(guò)了，銷售方面，2009-2015年，溫州商品房銷售面積分別為314、228、136、203、350、418和525萬(wàn)平米，波動(dòng)之大遠(yuǎn)超全國(guó)平均水平。靈活的市場(chǎng)機(jī)制、較高供給和需求彈性，使得溫州供求平衡恢復(fù)時(shí)間加快。

 

　　政策大力支持。2015年4月2日，溫州出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，其中包括“8條房地產(chǎn)新政”，被外界稱為“溫八條”。重點(diǎn)包括：

 

　　第一，控供應(yīng)。“溫八條”中首先講的就是把控土地供應(yīng)，對(duì)住房供應(yīng)明顯偏多或在建住宅用地規(guī)模過(guò)大的區(qū)域，減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和９��?yīng)，特別是暫停供應(yīng)這一點(diǎn)非常明確和堅(jiān)決。

 

　　第二，購(gòu)房補(bǔ)貼激勵(lì)需求。2015年4月9日至2015年12月31日期間，個(gè)人首次購(gòu)買新建普通商品住房，在取得房屋所有權(quán)證后，給予購(gòu)房款0.6%的補(bǔ)助。

 

　　第三，允許開(kāi)發(fā)商適當(dāng)調(diào)整商品房套型結(jié)構(gòu)，把一些不合理戶型進(jìn)行調(diào)整，適應(yīng)市場(chǎng)需求。“剛需為王，以價(jià)換量，撐起了整個(gè)溫州樓市。”這是朗兆(溫州)房產(chǎn)營(yíng)銷有限公司對(duì)2012年溫州樓市的特征歸納，該公司是溫州最大的房產(chǎn)營(yíng)銷公司。支撐溫州樓市成交量的幾個(gè)主力樓盤無(wú)一例外都是主推90平方米的剛需小戶型，而且在價(jià)格上大打優(yōu)惠牌。

 

　　正是從政策出臺(tái)開(kāi)始，疊加國(guó)家降準(zhǔn)降息支持，溫州房?jī)r(jià)2015年初見(jiàn)底回升，銷量也明顯攀升，庫(kù)存去化明顯。

 

　　3、國(guó)際經(jīng)驗(yàn)：美國(guó)案例

 

　　2008年前后美國(guó)一度出現(xiàn)嚴(yán)重的房屋庫(kù)存積壓?jiǎn)栴}。2008年，美國(guó)房屋空置率達(dá)到2.9%，創(chuàng)歷史新高，此前的歷史平均值為1.47%，2005年以前的最高值為2.0%。但2015年底，美國(guó)房屋空置率已經(jīng)下降至1.9%。

　　美國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)消化，和美國(guó)采取的一系列舉措有關(guān)。次貸危機(jī)爆發(fā)后，美國(guó)救助“兩房”，利率降為零，并大量購(gòu)買MBS，以壓低長(zhǎng)期貸款利率。

 

　　盡管美國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存已經(jīng)明顯消化，但美國(guó)政府依然在大力呵護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。

 

　　首先，盡管QE退出，美國(guó)開(kāi)啟首輪加息，但美聯(lián)儲(chǔ)購(gòu)買的MBS數(shù)量一直沒(méi)有下降，2016年2月10日，美聯(lián)儲(chǔ)持有的MBS量為1.74萬(wàn)億美元。

 

　　此外，2015年12月23日，美國(guó)總統(tǒng)奧巴馬還簽署了一項(xiàng)法案，放寬實(shí)施了35年之久的對(duì)外國(guó)資本投資美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的稅率。該法案規(guī)定，外國(guó)養(yǎng)老基金在美投資房地產(chǎn)時(shí)，享有與美國(guó)養(yǎng)老基金同等的待遇。法案廢除了1980年開(kāi)始實(shí)施的《外國(guó)投資房地產(chǎn)稅法案》(FIRPTA)對(duì)外國(guó)養(yǎng)老金投資美國(guó)房地產(chǎn)時(shí)征收的稅率。

 

　　總之，從美國(guó)經(jīng)驗(yàn)可以看到，貨幣政策的大力支持對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存有很大幫助。另外，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收變化(財(cái)政政策)也具有重要意義。

 

　　除美國(guó)外，日本等國(guó)家也面臨住宅過(guò)剩問(wèn)題。2016年1月22日，日本政府公布了減少空置房的目標(biāo)，欲在10年內(nèi)把空置房數(shù)量減少到400萬(wàn)套，“去庫(kù)存”約100萬(wàn)套。這是日本政府首次對(duì)空置房問(wèn)題設(shè)立量化目標(biāo)。

 

　　日本國(guó)土交通省建議，為完成上述目標(biāo)，應(yīng)主要從兩方面著手。其一，推廣二手住宅評(píng)估機(jī)制，方便購(gòu)房者了解空置房的價(jià)值，使這些房屋能在二手房市場(chǎng)交易。其二，對(duì)于老舊危房，應(yīng)有計(jì)劃地拆除。同時(shí)，國(guó)土交通省還建議把一些空置房改造成福利設(shè)施，供低收入家庭居住。

 

　　三、去庫(kù)存：政策應(yīng)對(duì)與思考

 

　　1、中央的應(yīng)對(duì)政策

 

　　為應(yīng)對(duì)高企的房地產(chǎn)庫(kù)存，2015年以來(lái)，中央出臺(tái)了一系列組合拳。主要包括：降準(zhǔn)降息(降準(zhǔn)降息還有穩(wěn)增長(zhǎng)、控通縮和防風(fēng)險(xiǎn)等目的)，降低首付和財(cái)稅政策等。

　　代表性的政策包括：

 

　　(1)大幅降準(zhǔn)降息。2015年5次降息，累計(jì)降低利率1.25個(gè)百分點(diǎn)，4次降準(zhǔn)，一次定向降準(zhǔn)，釋放了流動(dòng)性。

 

　　(2)首付比例大幅下調(diào)。2015年3月30日(被稱為330新政)二套房首付比例從60-70%下調(diào)為40%。2015年9月30日(被稱為930新政)將一套房首付比例從30%降低為25%。2016年2月2日，同時(shí)對(duì)首套房和二套房首付比例進(jìn)行調(diào)整，首套房最低首付比例降至20%，二套房首付比例進(jìn)一步由40%降至30%。

 

　　(3)財(cái)稅大力支持。2015年3月30日，二手房營(yíng)業(yè)稅免征年限五年改兩年。2016年2月19日，契稅和營(yíng)業(yè)稅同時(shí)調(diào)整，重點(diǎn)針對(duì)二套房，面積為90平方米及以下的，契稅由3%下降至1%;面積為90平方米以上的，契稅由3%下降至2%。營(yíng)業(yè)稅方面，購(gòu)買2年及以上住房對(duì)外銷售的，非普通住宅由差額征收改為免征。

 

　　另外，2015年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，明確提出了“去庫(kù)存”的指導(dǎo)性方針，包括六條意見(jiàn)。

 

　　一、要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

 

　　二、要落實(shí)戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求。

 

　　三、要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。

 

　　四、要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買庫(kù)存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。

 

　　五、要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。

　　六、要取消過(guò)時(shí)的限制性措施。

 

　　2、地方政府的應(yīng)對(duì)措施

 

　　為響應(yīng)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“去庫(kù)存”任務(wù)，多省市密集推出了加快房地產(chǎn)去庫(kù)存的舉措。

 

　　(1)政策應(yīng)對(duì)的共同點(diǎn)

 

　　財(cái)政補(bǔ)貼、農(nóng)民工市民化、公積金政策調(diào)整、棚改貨幣化安置等是各省市最常用的去庫(kù)存政策手段。

　　財(cái)政補(bǔ)貼和降低稅費(fèi)。福建連江實(shí)施“面積梯度”補(bǔ)貼，60平方米以內(nèi)每套補(bǔ)貼1.2萬(wàn)元，60-100平方米每套補(bǔ)貼2.2萬(wàn)元，以此類推。四川眉山則選擇“一刀切”，凡購(gòu)買城區(qū)內(nèi)144平方米以下的新建商品住宅，均可享受每平方米500元的補(bǔ)貼。

 

　　甘肅省近日將住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)整體下調(diào)33%，江西全面清理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的行政事業(yè)性收費(fèi)。還有的省份推出對(duì)商品房交易契稅實(shí)施財(cái)政補(bǔ)貼等多項(xiàng)舉措。如在寧夏，居民購(gòu)買住房交易契稅稅率超出1%的部分由地方財(cái)政補(bǔ)貼;新疆將商業(yè)個(gè)人住房貸款利率比照公積金貸款利率計(jì)算，確定補(bǔ)貼年限后，差額部分由政府財(cái)政予以補(bǔ)貼。

 

　　公積金政策調(diào)整。推進(jìn)異地貸款、提高貸款額度、延長(zhǎng)貸款年限、放寬提取條件等已成為各地公積金普遍推行的辦法。如江西、甘肅等省份已落實(shí)公積金貸款全省“一體化”政策，積極推進(jìn)異地購(gòu)房。四川省將推進(jìn)住房公積金向城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)新市民覆蓋，湖北已探索在鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立健全住房公積金制度等。

 

　　農(nóng)民工市民化。目前，山西、山東、甘肅、廣西等省已明確出臺(tái)政策鼓勵(lì)引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房。如山東將對(duì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房給予契稅補(bǔ)貼、規(guī)費(fèi)減免、貸款貼息、物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼等政策，以使其成為長(zhǎng)期穩(wěn)定的住房消費(fèi)群體。廣西新政規(guī)定，農(nóng)民工等新市民購(gòu)買首套新建普通商品住房，每套享有1萬(wàn)元補(bǔ)助。

 

　　棚戶區(qū)改造與貨幣化安置。山西、廣西、安徽等省份已將貨幣化安置作為棚改的重要渠道，如廣西貨幣化安置幫助消化的存量商品住房約占總銷售面積的15%。甘肅計(jì)劃今年4.6萬(wàn)套保障房中的3.3萬(wàn)套從存量商品房中回購(gòu)，福建等省明確表示不再新建公租房。安徽等省住建廳要求，確保貨幣化安置比例不低于50%，山西更是要求商品房庫(kù)存較大的市要達(dá)到80%以上。河南出臺(tái)新政策探索“租售并舉”，規(guī)定公租房承租對(duì)象租住一定年限后，符合規(guī)定的可選擇申請(qǐng)直接購(gòu)買所租住公租房。

 

　　(2)政策應(yīng)對(duì)的亮點(diǎn)

 

　　a、實(shí)施分城施策，緊抓分類調(diào)控

 

　　全國(guó)地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題的三軌運(yùn)行特征，需要因地制宜，區(qū)別對(duì)待。廣東省與福建省案例值得借鑒。

　　廣東：首付分梯隊(duì)，精準(zhǔn)去庫(kù)存

 

　　廣東省的新房貸執(zhí)行方案，將城市分為了三大梯隊(duì)，并實(shí)行不同的首付款比例政策。

 

　　具體來(lái)說(shuō)，廣東省內(nèi)房貸區(qū)域共被劃分為三個(gè)梯隊(duì)：一、維持限購(gòu)：廣州(不包括增城、從化)、深圳;二、實(shí)施20%最低首套房首付比例：佛山(含順德，南海)、珠海、中山、江門地區(qū);三、實(shí)施25%最低首套房首付比例：除上述地區(qū)外的其他地區(qū)。

 

　　這一梯隊(duì)設(shè)置從側(cè)面反映了全國(guó)房貸新政的調(diào)整思路，即對(duì)一線城市仍然實(shí)行限購(gòu)，去庫(kù)存壓力較大的三四線城市或地區(qū)首付最低降20%，而供需壓力基本平衡的二線城市實(shí)施25%的最低首付比例。廣東省這一政策正是利用了“分城施策”來(lái)達(dá)到精準(zhǔn)去庫(kù)存的目的。

 

　　福建：一市一策，一縣一策

 

　　福建省提出，鼓勵(lì)各市、縣根據(jù)實(shí)際制定政策，按照“一市一策”“一縣一策”“一盤一策”的原則，在2016年2月底前出臺(tái)落實(shí)到具體樓盤的房地產(chǎn)去庫(kù)存措施。庫(kù)存量大、去化周期長(zhǎng)的三四線城市，要暫停土地供應(yīng)，特別是一些城市存在商業(yè)用房庫(kù)存去化周期長(zhǎng)，要暫停商業(yè)用地出讓。

 

　　b、安徽蕪湖：搭建電子選房平臺(tái)，打通供需通道

　　安徽蕪湖模式得到人民日?qǐng)?bào)好評(píng)。

 

　　利用貨幣化安置打通保障房與商品房之間的通道，是實(shí)現(xiàn)住房存量資源優(yōu)化配置的重要舉措。然而商品房與棚改安置房，一個(gè)價(jià)格高企，一個(gè)專供安置保障，二者的性質(zhì)、稅收、價(jià)格等都有差異，難以打通供需通道。為此，安徽蕪湖推出了一項(xiàng)新方案。

 

　　安徽蕪湖提出搭建電子選房平臺(tái)，房企在平臺(tái)上展示其房源，有條件、有意愿的棚改戶在平臺(tái)上自主挑選商品房。此舉既消化了庫(kù)存，又滿足了棚改戶的多樣化需求，還省下了不少購(gòu)房款，一舉多得。

 

　　人民日?qǐng)?bào)稱：“去庫(kù)存，打通商品房和保障房之間的通道，不失為一個(gè)好辦法。一方面，房企庫(kù)存高企，急需把房子賣出去;另一方面，棚改戶情況各異，統(tǒng)一建設(shè)的安置房不一定人人都滿意。”

 

　　在蕪湖市房屋綜合開(kāi)發(fā)管理辦公室主任劉平看來(lái)，政策實(shí)施之后，房企去庫(kù)存效果比較理想，“在蕪湖市，選擇購(gòu)買商品房的棚改居民大概能占到整個(gè)棚改居民總數(shù)的30%，房地產(chǎn)庫(kù)存中大概有近40%的銷量來(lái)自棚改居民”。

 

　　蕪湖東方藍(lán)海置業(yè)有限公司把全部房源都投放到了選房平臺(tái)，同時(shí)進(jìn)駐房產(chǎn)超市。公司總經(jīng)理胡南宏介紹：“我們的房源多位于市中心，房型比較多，還有不少學(xué)區(qū)房，今年棚改居民購(gòu)買量能占到我們銷售量的50%左右。”

　　江西：首提去庫(kù)存問(wèn)責(zé)，落實(shí)地方主責(zé)任

 

　　在我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控史上，與問(wèn)責(zé)掛鉤的做法僅有兩個(gè)主要先例，一是2010年至2012年期間，住建部連續(xù)三年與地方政府簽訂《保障性住房目標(biāo)責(zé)任書》對(duì)主要領(lǐng)導(dǎo)問(wèn)責(zé)，二是2013年2月出臺(tái)的“新國(guó)五條”，要求各地制定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，對(duì)于未完成上述目標(biāo)的城市予以問(wèn)責(zé)。

 

　　江西省要求，房地產(chǎn)庫(kù)存去化時(shí)間超過(guò)12個(gè)月的市縣，要確保今年上半年當(dāng)?shù)貛?kù)存明顯下降，全年大幅下降;對(duì)履行去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)主體責(zé)任不力，效果不明顯的市縣，將進(jìn)行約談和追責(zé)。

　　值得注意的是，問(wèn)責(zé)制也有副作用，過(guò)分強(qiáng)調(diào)政府作用可能會(huì)讓部分地區(qū)“走極端”，不利于經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

 

 

　　3、去庫(kù)存的政策思考

 

　　從去庫(kù)存政策看，中央主要采取了寬貨幣、降首付和財(cái)稅支持等措施，地方主要采取了財(cái)政補(bǔ)貼、農(nóng)民工市民化、公積金政策調(diào)整、棚改貨幣化安置等措施。

 

　　這些措施中，有些短期見(jiàn)效慢，但長(zhǎng)期效果好，另一些短期效果好，但長(zhǎng)期有副作用，去庫(kù)存政策需要有效平衡短期和長(zhǎng)期的關(guān)系。

 

　　中國(guó)房地產(chǎn)高庫(kù)存形成的一個(gè)重要原因是“價(jià)格粘性”，地方政府過(guò)分注重“穩(wěn)房?jī)r(jià)”，這破壞了正常的供求調(diào)節(jié)機(jī)制，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期和價(jià)格機(jī)制形成不利，溫州經(jīng)驗(yàn)表明，房?jī)r(jià)一定幅度的調(diào)整，有利于積累購(gòu)買力。

　　去庫(kù)存短期靠寬貨幣加杠桿，長(zhǎng)期需靠市場(chǎng)機(jī)制和農(nóng)民工市民化。短期看，寬貨幣加杠桿對(duì)去庫(kù)存效果明顯，但有副作用。長(zhǎng)期來(lái)看解決庫(kù)存問(wèn)題核心，是建立良好的供求平衡調(diào)節(jié)機(jī)制與農(nóng)民工市民化。如果價(jià)格有充分彈性，庫(kù)存將不會(huì)是一個(gè)明顯問(wèn)題。農(nóng)民工市民化需要戶籍制度改革、基礎(chǔ)設(shè)施與產(chǎn)業(yè)配套等。

　　4、增速換擋期房地產(chǎn)去庫(kù)存的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)與啟示

　　第一、增速換擋期，住宅投資告別高增長(zhǎng)時(shí)代，房地產(chǎn)政策應(yīng)適應(yīng)新發(fā)展階段特征，避免寄希望于刺激重歸高增長(zhǎng)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。住房市場(chǎng)具有非常明顯的階段性特征，增速換擋期，住宅投資從高速增長(zhǎng)步入平穩(wěn)或下降狀態(tài)，從數(shù)量擴(kuò)張步入質(zhì)量提升，從總量擴(kuò)張步入“總量放緩、區(qū)域結(jié)構(gòu)分化、人口繼續(xù)向大都市圈遷移”。

 

　　房地產(chǎn)政策應(yīng)適應(yīng)新發(fā)展階段的特征，避免寄希望于刺激房地產(chǎn)重歸高增長(zhǎng)軌道，否則將形成泡沫醞釀金融危機(jī)，日本在1969-1973年、韓國(guó)在1992-1996年都曾犯過(guò)類似的錯(cuò)誤。新階段的房地產(chǎn)政策應(yīng)注重提高住房質(zhì)量、改善人居環(huán)境、提高住房成套率，更注重區(qū)域差異。

 

　　第二、必須建立起比較完善的住房法律體系。通過(guò)法律形式明確以居住為導(dǎo)向的住房制度設(shè)計(jì)，建立遏制投資投機(jī)性需求的長(zhǎng)效機(jī)制是德國(guó)的主要經(jīng)驗(yàn)，對(duì)我國(guó)有很大的啟示。在我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》基礎(chǔ)上，應(yīng)抓緊起草《住宅法》、《住房租賃法》和《住房保障房法》等各項(xiàng)專門法律，構(gòu)建完整的住房法律體系。

 

　　借鑒德國(guó)經(jīng)驗(yàn)，法律首先要明確住房的居住屬性，強(qiáng)化對(duì)市場(chǎng)投機(jī)性需求和開(kāi)發(fā)商“囤地”、“囤房”等擾亂市場(chǎng)正常秩序行為的法律約束和處置。其次，要構(gòu)建租戶和購(gòu)房者利益維護(hù)機(jī)制。對(duì)房東和開(kāi)發(fā)商短期內(nèi)過(guò)快提高租金和房?jī)r(jià)的行為，法律要明確嚴(yán)厲的處罰措施，以法律形式遏制漫天漲價(jià)行為。同時(shí)，要建立獨(dú)立的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)制，對(duì)不同地段、不同類型的住房必須定期制定詳細(xì)的基準(zhǔn)價(jià)格作為執(zhí)法依據(jù)。

 

　　第三、需要實(shí)行長(zhǎng)期穩(wěn)定的住房信貸金融政策。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，首付比例和貸款利率變動(dòng)對(duì)購(gòu)房者支付能力影響很大。購(gòu)房需求容易受到房貸政策影響而出現(xiàn)集中爆發(fā)現(xiàn)象，短期內(nèi)易推動(dòng)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。建議我國(guó)可研究和探索居民購(gòu)房時(shí)的首付比例和貸款利率固定或兩者反向變動(dòng)的房貸政策，以穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期，避免購(gòu)房需求短期內(nèi)提前釋放。為減少通脹水平對(duì)貸款利率的影響，中長(zhǎng)期可考慮成立專門的住房?jī)?chǔ)蓄銀行，通過(guò)與通脹水平掛鉤，使真實(shí)貸款利率長(zhǎng)期不變。

 

　　第四、逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的集體建設(shè)用地市場(chǎng)和住房發(fā)展機(jī)制。在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)型建設(shè)用地出讓、租賃等方式，與國(guó)有土地同等入市、同價(jià)同權(quán)，增加住宅用地供應(yīng)主體，提高重點(diǎn)城市土地供給彈性。推動(dòng)“多規(guī)合一”試點(diǎn)，逐步把農(nóng)村集體建設(shè)用地的建成區(qū)，以及一些城中村，納入城鎮(zhèn)化規(guī)劃，統(tǒng)一建筑標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)和住宅與商業(yè)發(fā)展規(guī)劃。

 

　　四、去庫(kù)存下的投資機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)

　　1、去庫(kù)存的投資機(jī)會(huì)

 

　　和去產(chǎn)能做減法不同，去庫(kù)存是做加法，共識(shí)大，阻力小，確定性較高，會(huì)帶來(lái)較多投資機(jī)會(huì)。

 

　　房地產(chǎn)銷售改善利好地產(chǎn)行業(yè)，庫(kù)存合理而又受益于政策支持的二線城市值得重點(diǎn)關(guān)注。2015年，一二三線城市商品房銷售均出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，表明在政策極力去庫(kù)存背景下，房地產(chǎn)銷售改善具有普遍性。2015年受益去庫(kù)存最明顯的是一線城市，2016年，庫(kù)存合理而又受益于政策支持的二線城市值得重點(diǎn)關(guān)注。

 

　　租賃市場(chǎng)活躍度提高利好地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。購(gòu)租并舉是中央和許多地方推進(jìn)去庫(kù)存的重要舉措，租賃市場(chǎng)活躍度預(yù)計(jì)將會(huì)提高，而且隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代，租賃市場(chǎng)也將獲得快速發(fā)展。

 

　　農(nóng)民工市民化程度加快等也會(huì)帶來(lái)醫(yī)療教育等相關(guān)領(lǐng)域投資機(jī)會(huì)。農(nóng)民工市民化不僅是去庫(kù)存的核心舉措，也是劉易斯拐點(diǎn)下的未來(lái)大勢(shì)所趨，這里面蘊(yùn)含著許多機(jī)會(huì)，尤其是農(nóng)民工消費(fèi)相關(guān)的醫(yī)療教育體育等。

 

　　此外，債市和大宗商品等市場(chǎng)也可能受益于房地產(chǎn)去庫(kù)存。去庫(kù)存有利于降低房企風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)債可能受益。地產(chǎn)投資企穩(wěn)可能性增大，有利于地產(chǎn)鏈條邊際改善，疊加供給側(cè)去產(chǎn)能，有利于大宗價(jià)格反彈。

 

　　2、去庫(kù)存帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)：貨幣過(guò)度放松與資產(chǎn)價(jià)格泡沫

 

　　去庫(kù)存過(guò)程中的最大風(fēng)險(xiǎn)：貨幣過(guò)度放松與結(jié)構(gòu)化資產(chǎn)價(jià)格泡沫。

 

　　由于房地產(chǎn)對(duì)貨幣放松較為敏感，去庫(kù)存過(guò)程中，可能會(huì)出現(xiàn)過(guò)度依賴貨幣政策的傾向。但貨幣政策短多長(zhǎng)空，會(huì)固化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，延緩出清，過(guò)度寬松不利于供給側(cè)改革大局。

 

　　當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)脆弱性增強(qiáng)，房地產(chǎn)泡沫一旦破滅危害巨大，盡管中央采取了區(qū)別對(duì)待措施(如繼續(xù)實(shí)施限購(gòu)等)，2015年一線城市仍大漲，需警惕一線城市繼續(xù)大漲，并蔓延至二線城市。

 

　　另外，居民加杠桿也存在一定風(fēng)險(xiǎn)。盡管目前中國(guó)居民杠桿水平總體較低，但在收入增速下降和就業(yè)壓力有所增加背景下，居民杠桿大幅攀升可能會(huì)引發(fā)一些社會(huì)問(wèn)題。

 

圖片來(lái)源：找項(xiàng)目網(wǎng)

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