■兩會(huì)聚焦

 

　　導(dǎo)語(yǔ)：去年年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將樓市去庫(kù)存上升為國(guó)家任務(wù)，目前多地政府相繼出臺(tái)優(yōu)惠政策響應(yīng)中央號(hào)召。春節(jié)之后，多地樓市持續(xù)升溫，上海、深圳等一線城市更是異�；鸨�。樓市去庫(kù)存到底應(yīng)怎么去?應(yīng)注意和警惕哪些問(wèn)題?在今年兩會(huì)上，這一話題也成為代表、委員們關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。對(duì)此，中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪了相關(guān)人大代表與政協(xié)委員，聽聽他們?yōu)闃鞘?ldquo;去庫(kù)存”提出哪些建議。

 

　　劉世錦：全國(guó)住房需求下降是大勢(shì) 去庫(kù)存要“因城施策”

 

　　全國(guó)政協(xié)委員、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心原副主任劉世錦在接受本報(bào)記者提問(wèn)時(shí)指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)從來(lái)不存在全國(guó)性的市場(chǎng)，它是區(qū)域性的市場(chǎng)。比如北京這樣的城市隔一個(gè)街道，房?jī)r(jià)可能就會(huì)差很多，因此房地產(chǎn)去庫(kù)存一方面有全國(guó)共性的問(wèn)題，但更具有區(qū)域性。

 

　  劉世錦說(shuō)，當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，一個(gè)重要的表現(xiàn)就是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度回落，其中從需求側(cè)來(lái)講主要是投資的回落，近兩年主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)增長(zhǎng)速度的回落，原因是1200萬(wàn)—1300萬(wàn)套住房的峰值需求已經(jīng)基本達(dá)到，總體來(lái)說(shuō)全國(guó)的住房需求是下降的態(tài)勢(shì)，這是大勢(shì)。不過(guò)，更重要的一點(diǎn)是因城施策。

 

    劉世錦表示，因?yàn)椴⒉淮嬖谌珖?guó)性的統(tǒng)一房地產(chǎn)市場(chǎng)，普遍來(lái)說(shuō)，一線城市、個(gè)別二線城市房?jī)r(jià)仍會(huì)有向上的趨勢(shì)，而大部分地區(qū)，如二三線城市的庫(kù)存壓力較大，“中央特別強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題要因城施策，不同地方因市場(chǎng)狀況不一樣，就應(yīng)采取不同的去庫(kù)存政策。未來(lái)二三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存壓力仍比較大，也需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)消化。”

 

　　在解決途徑方面，劉世錦指出，一方面可以將一部分住房存量轉(zhuǎn)化為保障性住房。農(nóng)民工進(jìn)城以后居住條件往往很差，但與此同時(shí)有很多房子卻仍閑置，兩方面的需求和供給卻對(duì)不上，這就需要相關(guān)的政策將雙方銜接起來(lái)。

 

　　侯云春：去庫(kù)存不是簡(jiǎn)單把房子賣出去

 

　　全國(guó)政協(xié)委員、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心原副主任侯云春在接受本報(bào)記者專訪時(shí)指出，目前各地陸續(xù)出臺(tái)的去庫(kù)存政策措施，應(yīng)當(dāng)有利于為進(jìn)一步深化住房制度改革，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展創(chuàng)造條件，防止為今后的改革設(shè)置新的障礙。

 

　　在侯云春看來(lái)，房地產(chǎn)去庫(kù)存首先要注意和明晰的問(wèn)題是，去庫(kù)存是為了逐步化解而不是繼續(xù)吹大房地產(chǎn)泡沫。他說(shuō)，我國(guó)商品房庫(kù)存量這么大，是多年來(lái)房地產(chǎn)過(guò)熱、泡沫化的集中反映。其實(shí)，我國(guó)不僅有這么多待售、未售的庫(kù)存房，還有很多已售卻不住、不租的空置房。商品房去庫(kù)存必須充分考慮這些情況，著眼于盤活商品房資源和資金鏈，逐步化解房地產(chǎn)庫(kù)存，而非刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，為將來(lái)留下更大的包袱和隱患。

 

　　其次，去庫(kù)存應(yīng)面向剛需，適應(yīng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。侯云春指出，商品房去庫(kù)存不是簡(jiǎn)單把房子賣出去，而是真正滿足農(nóng)民進(jìn)城、城鎮(zhèn)居民初次購(gòu)房和改善性居住的剛需，防止流向投機(jī)性倒賣和不住、不租的那部分需求。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求推進(jìn)農(nóng)民工市民化，鼓勵(lì)新市民住房消費(fèi)，以及各地陸續(xù)出臺(tái)的一些政策措施，如通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免、納入公積金繳存范圍等方式，加大對(duì)新市民住房需求的支持力度，這是十分正確的，是適應(yīng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程、商品房去庫(kù)存的重要方向。

 

　　再次，去庫(kù)存政策措施應(yīng)有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展和住房制度改革。

 

　　侯云春認(rèn)為，這次商品房去庫(kù)存，雖然是集中一段時(shí)間，化解商品房庫(kù)存的權(quán)宜之舉，但各地出臺(tái)的政策措施，不能只是權(quán)宜之計(jì)，應(yīng)當(dāng)從促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)理性、健康發(fā)展和促進(jìn)住房制度改革完善出發(fā)，注意以下幾點(diǎn)：一是鼓勵(lì)自住性、租賃性的住房消費(fèi)，而非助推投機(jī)性和不住、不租的投資性需求。二是通過(guò)鼓勵(lì)地產(chǎn)開發(fā)商降低房?jī)r(jià)等措施，穩(wěn)定和降低房?jī)r(jià)，防止推高房?jī)r(jià)。三是通過(guò)推動(dòng)地產(chǎn)商兼并重組，整合資源，引導(dǎo)地產(chǎn)商由房地產(chǎn)開發(fā)商向城鎮(zhèn)住房綜合服務(wù)商轉(zhuǎn)型，促進(jìn)資源要素向優(yōu)勢(shì)房地產(chǎn)企業(yè)和品牌集中。四是撤銷對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)時(shí)限制，促進(jìn)房地產(chǎn)去庫(kù)存。同時(shí)，在相應(yīng)改革不到位、體制機(jī)制未轉(zhuǎn)變的情況下，對(duì)一些城市特別是一線城市商品房銷售限制措施應(yīng)區(qū)分情況，有利于緩解而非加劇住房供求矛盾。五是去庫(kù)存政策措施應(yīng)注意與住房制度改革相銜接。房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性健康發(fā)展，與深化改革、破除“土地財(cái)政”、出臺(tái)房產(chǎn)稅等關(guān)系極大。

 

　　呂薇：去庫(kù)存應(yīng)系統(tǒng)設(shè)計(jì) 防止過(guò)度刺激人為推高房?jī)r(jià)

　　全國(guó)人大代表、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究部部長(zhǎng)呂薇在接受本報(bào)記者專訪時(shí)表示，房地產(chǎn)去庫(kù)存是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，要系統(tǒng)設(shè)計(jì)，分類綜合施策。 

 

　　呂薇說(shuō)，房地產(chǎn)去庫(kù)存應(yīng)以釋放和滿足居民的住房需求為基礎(chǔ)。過(guò)去一段時(shí)間為了控制房?jī)r(jià)，在全國(guó)范圍內(nèi)采取了限購(gòu)政策，抑制了一部分正常的住房需求。去庫(kù)存首先要通過(guò)取消限制性措施，滿足居民首套購(gòu)房、改善性住房的需求。但同時(shí)要防止部分地方政府實(shí)施過(guò)度刺激購(gòu)房的措施，人為推高房?jī)r(jià)。

 

　　呂薇同樣表示，目前，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)地區(qū)分化嚴(yán)重，各地庫(kù)存情況不同。北、上、廣、深等熱點(diǎn)城市的住房需求比較旺盛，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，去庫(kù)存的難點(diǎn)是那些人口凈流出的三四線城市。因此，要因地制宜采取不同措施去庫(kù)存：北、上、廣、深等熱點(diǎn)城市，要注意防止新一輪房?jī)r(jià)上漲。對(duì)人口凈流入的大中型城市，以多種方式滿足外來(lái)就業(yè)人口的基本住房需求。對(duì)人口凈流出的三四線城市，則要控制房地產(chǎn)用地的增加，逐步消化過(guò)剩的住房。

 

　　談到我國(guó)出現(xiàn)大量房地產(chǎn)庫(kù)存的主要原因，呂薇指出，一方面是地方政府過(guò)度依賴土地財(cái)政，通過(guò)鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資增加政府收入;另一方面，由于平均收入偏低，部分居民的基本住房需求得不到滿足。她認(rèn)為，住房具有特殊商品屬性，要從根本上解決去庫(kù)存，應(yīng)加強(qiáng)住房政策框架頂層設(shè)計(jì)，實(shí)行保障性住房和商品住房的差別政策，從稅收政策、金融政策、土地政策、收入分配政策、社會(huì)保障政策等多方面綜合施策。以滿足居民的住房需求為目標(biāo)，明確保障性住房的供應(yīng)方式、資金來(lái)源、進(jìn)入和退出機(jī)制等。

 

　　對(duì)商品化住房，則應(yīng)遵循市場(chǎng)規(guī)律，房地產(chǎn)商和銀行要自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)要加強(qiáng)跟蹤監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，防止利用去庫(kù)存的優(yōu)惠政策，在部分地區(qū)人為推高房?jī)r(jià)，形成新一輪房地產(chǎn)泡沫。

 

　　此外，呂薇認(rèn)為，房地產(chǎn)去庫(kù)存也要與各類保障性安居工程相結(jié)合，消化部分庫(kù)存房。目前，國(guó)家推出了各種保障性安居工程，如棚戶區(qū)改造、外來(lái)務(wù)工人員公租房政策等，大部分地區(qū)的安居工程已實(shí)行貨幣化分配、PPP共建等多種方式，因此，要打通商品房市場(chǎng)與棚改安置房、公租房和租賃市場(chǎng)，消化一部分庫(kù)存。

 

　　錢學(xué)明：去庫(kù)存應(yīng)出臺(tái)農(nóng)民工專項(xiàng)住房消費(fèi)政策

 

　　全國(guó)政協(xié)委員、民建廣西區(qū)委主任委員錢學(xué)明在按受本報(bào)記者采訪時(shí)指出，對(duì)于房地產(chǎn)去庫(kù)存的任務(wù)，加快推進(jìn)農(nóng)民工市民化是有效途徑之一，而要達(dá)到此目的，則需要加快出臺(tái)新市民住房消費(fèi)的金融政策。

 

　　錢學(xué)明認(rèn)為，農(nóng)民工是龐大的群體，解決住房問(wèn)題需要一項(xiàng)明確的主體政策。當(dāng)前，城鎮(zhèn)居民職工按揭買房的首選、主要融資渠道是住房公積金。而絕大多數(shù)的農(nóng)民工，享受不到住房公積金所帶來(lái)的保障性、福利性。

 

　　因此，他建議，以等于或優(yōu)于住房公積金的貸款利率，設(shè)立新市民住房?jī)?yōu)惠貸款，以此作為新市民住房消費(fèi)的主體政策，幫助農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進(jìn)城購(gòu)房、落戶，打破農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的瓶頸。錢學(xué)明說(shuō)，設(shè)立新市民住房?jī)?yōu)惠貸款的具體做法應(yīng)包括明確貸款對(duì)象、定首付款來(lái)源、實(shí)行財(cái)政補(bǔ)貼利息等細(xì)則，同時(shí)應(yīng)通過(guò)加快推進(jìn)農(nóng)村土地確權(quán)、發(fā)證，支持、鼓勵(lì)土地流轉(zhuǎn)，保留新市民原有的農(nóng)村土地權(quán)益，提高新市民的資產(chǎn)性收益等舉措來(lái)保護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益。

 

　　孫太利：改變庫(kù)存房需求用途去庫(kù)存

 

　　全國(guó)政協(xié)委員、天津慶達(dá)投資集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)孫太利在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，當(dāng)前全國(guó)各地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)積壓庫(kù)存的重要原因之一是在建設(shè)過(guò)程中缺乏科學(xué)的頂層設(shè)計(jì)、合理的城市規(guī)劃，沒(méi)有將城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)的發(fā)展相融合，“建設(shè)過(guò)程中沒(méi)有認(rèn)真考慮不同區(qū)域房地產(chǎn)剛性需求上的差距、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)域位置的協(xié)調(diào)。”

 

　　孫太利認(rèn)為，政府應(yīng)在積壓庫(kù)存嚴(yán)重的區(qū)域，多建設(shè)配套的公共設(shè)施及社會(huì)共享資源，保證居民生活的適宜性和便捷性。并將城市的第二產(chǎn)業(yè)外遷、第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)移，化解城市周邊的庫(kù)存房屋，以推動(dòng)城市的發(fā)展。他建議國(guó)家成立去庫(kù)存和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整基金，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、科學(xué)、健康的發(fā)展。政府也應(yīng)研究出臺(tái)相應(yīng)的財(cái)稅減免政策，幫助企業(yè)去庫(kù)存。

 

　　同時(shí)，孫太利認(rèn)為，要強(qiáng)化中國(guó)房地產(chǎn)的質(zhì)量建設(shè)，目前中國(guó)建筑壽命與國(guó)外的建筑相比差距巨大，我國(guó)建筑的發(fā)展趨勢(shì)應(yīng)該是在數(shù)量上逐步減少，質(zhì)量上逐步提高。還可以將庫(kù)存的房子改變需求用途，比如可以整合為醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的醫(yī)院;作為旅游酒店或出租經(jīng)營(yíng);也可以作為保障房使用，和商品房相融合進(jìn)行庫(kù)存消化。

文章摘自《中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》

圖片來(lái)源：找項(xiàng)目網(wǎng)

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