導語：未來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將由全面繁榮轉變?yōu)榫植糠睒s，從大漲到小漲再到有漲有跌，并將出現(xiàn)滯漲和普跌的情況。可以說是“白銀時代”。不少國企涉足房地產(chǎn)開發(fā)及相關領域，有的直接開發(fā)項目，有的承攬商業(yè)地產(chǎn)、保障性住房建設工程，有的提供相關配套服務，關乎國計民生。中冶集團辦公廳研究室的劉澤平在《國資報告》撰文，從供給側對策、需求側對策的角度，為大家分析國有企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務的機遇和風險在哪里，應該如何操作才能“淘金”?

 

　　去年以來，房價再次被推向輿論的風口浪尖，以深圳、上海為代表的一線城市房價快速上漲，并逐漸蔓延到具備一定經(jīng)濟規(guī)模、區(qū)域吸引力強、供需關系相對緊張的二線城市及一線城市周邊，而與這些城市房地產(chǎn)市場熱火朝天景象形成鮮明對比的是，三四線城市普遍深陷去庫存泥潭，部分城市房價仍未止跌，停工半停工項目比比皆是。

 

　　大量國有企業(yè)已經(jīng)涉足房地產(chǎn)開發(fā)及相關領域，有的直接開發(fā)項目，有的承攬商業(yè)地產(chǎn)、保障性住房建設工程，有的提供相關配套服務。房地產(chǎn)市場走勢與國企發(fā)展密切相關，房價漲跌直接影響國企經(jīng)營狀況和業(yè)績。未來，國有企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務的機遇和風險在哪里?應該如何操作才能“淘金”?

 

　　看周期看布局，看調(diào)控政策

 

　　供給側對策

 

　　據(jù)統(tǒng)計，2015年末，我國常住人口城鎮(zhèn)化率為56.1%，相比發(fā)達國家70%以上城鎮(zhèn)化率差距較大。按照“十三五”規(guī)劃，到2020年城鎮(zhèn)化率提高到60%左右，預計新增城鎮(zhèn)人口超過5300萬人，比北京和上海兩大城市目前人口總和還多。

 

　　新增城鎮(zhèn)人口必然釋放出大規(guī)模的置業(yè)需求。與此同時，現(xiàn)存房屋中，大量上世紀建造的住宅建設標準低，配套不足，居住環(huán)境和舒適度差，隨著經(jīng)濟發(fā)展，也將產(chǎn)生大量置換或拆遷改善性需求。2030年之前，我國仍處在城鎮(zhèn)化進程中，新增城鎮(zhèn)居民的剛性需求與原有市民的改善性需求以及投資性需求相疊加，每年將新增約1200萬~1300萬套需求量，同比增幅不大，但增量依然可觀。

 

　　我國房價從2000年開始進入全面上漲通道，除個別年份小幅回落外，整體上處于牛市中。房地產(chǎn)業(yè)歷經(jīng)“黃金”15年的暴利階段，將迎來15年左右的白銀時代，但仍然是一個擁有大量機遇的產(chǎn)業(yè)。從這一輪房價上漲的表現(xiàn)來看，全國樓市“山河一片紅”的普漲格局一去不復返，各城市之間出現(xiàn)嚴重分化。國有企業(yè)要搶抓市場機遇，必須深入開展研究，具有前瞻性地研判分析具體城市和項目，有選擇性地開拓業(yè)務。

 

　　房價漲跌是供需關系的反映，當市場供大于求時，價格會下跌，當供不應求時，價格便會上漲。研判房地產(chǎn)市場機遇和未來走勢，必須從影響房價的“供給”和“需求”雙側進行研究。從“供給側”來看，應結合每個城市的具體情況進行分析。

 

　　一是研究住房庫存和去化周期。這一輪房價快速上漲的城市，典型的共同特征是近年來土地供應少，住房庫存不足，去化周期短。這些城市房地產(chǎn)由于政策、信貸等多方面利好刺激市場出現(xiàn)回暖，供需不平衡的矛盾迅速暴露出來，房價開始上漲。隨后，在開發(fā)商和房產(chǎn)中介炒作、資金杠桿放大購買力以及媒體信息傳播的助推下，買賣雙方的心理和力量對比迅速發(fā)生變化，買方加速入場，賣方惜售或違約，進一步加劇供需矛盾造成市場緊張，房價一浪接一浪加速上揚。三四線城市受政策影響也出現(xiàn)回暖跡象，但囿于庫存高企，成交量適度放大無法撼動巨大的存量。

 

　　三四線城市房價整體低迷，城市間也出現(xiàn)了分化。蘭州、呼和浩特等城市庫存較高，房價也在上漲，這主要與其庫存結構有關。新入市的部分樓盤由于地段、產(chǎn)品定位等迎合改善型需求，市場認可度較高，價格出現(xiàn)了上漲，而部分舊庫存由于不能滿足市場需求，基本成為無效庫存，出現(xiàn)“結構性過剩”。

 

　　目前，上海、深圳等房價漲勢較快的一二線城市引發(fā)政府出臺新政進行調(diào)控，而去庫存壓力大的城市使出渾身解數(shù)，刺激購房需求。全國房地產(chǎn)市場上演了“冰火兩重天”的景象，背后原因便是城市之間住房庫存總量、去化周期、土地供應量和庫存結構等方面存在差異。

 

　　二是研究城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)布局。同一座城市，不同區(qū)域的房價漲幅相差甚遠，這與城市規(guī)劃和區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局密切相關。日前蘇州樓市漲幅超深圳，其領漲區(qū)域便是產(chǎn)業(yè)聚集的蘇州工業(yè)園區(qū)板塊。北京每開通一條地鐵線路或設立一所優(yōu)質(zhì)中小學校，就能帶動沿線或周邊房價大幅上漲。北京通州確定為行政副中心后，盡管實行最嚴限購，但依然領漲北京房價。相對來看，城市中央商務區(qū)、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)以及交通樞紐區(qū)域供應的土地內(nèi)在價值較高。

 

　　三是研究地方政府管控思路。政府掌控土體供應和調(diào)控政策，是影響房價的重要因素。除國家對房地產(chǎn)市場進行統(tǒng)一調(diào)控外，各地方政府管理房地產(chǎn)業(yè)的思路也存在差異。如重慶借鑒新加坡的一些做法，構建和完善住房保障體系，并試點地票制度加大土地供應，供需總體保持平衡，過去五年房價僅上漲12%，遠低于國內(nèi)同期20%的平均漲幅。合肥多年來嚴守每年新增450萬平方米地面面積的供地計劃，即使在全國市場瘋漲的2013年也沒有突破，土地供應有限，2015年受政策刺激住房市場供不應求，銷售火熱，庫存緊張。

 

　　看區(qū)位看產(chǎn)業(yè)，看人口資本流向

 

　　需求側對策

 

　　從“需求側”來看，住房用于滿足人們的基本居住需要，其購買需求由居民的“購買意愿”和“購買能力”決定。研究一個城市住房總體需求量，應重點研究城市的發(fā)展?jié)摿�和人口狀況。

 

　　一是研究城市的功能定位和區(qū)域位置。本輪房價上漲區(qū)域特征明顯，主要集中于區(qū)域中心城市。這些城市集聚了國內(nèi)或者區(qū)域內(nèi)重要資源，財富生產(chǎn)能力強，居民儲蓄高，巨大的購買力推動了房價上漲。一個城市的功能定位和區(qū)域位置越重要，對資源的虹吸效應越強，樓市的需求旺盛，溢價便越高。著眼未來，常住人口城鎮(zhèn)化率的提高與大城市人口增長會同步推進，城市的拓展將呈現(xiàn)城市群、城市帶的發(fā)展趨勢，預計京津冀、長三角和珠三角城市群以及中西部區(qū)域性城市群的發(fā)展?jié)摿Ω�大，呈現(xiàn)“強者恒強”的特點，這些城市的房地產(chǎn)業(yè)前景更好。

 

　　二是研究城市的主導產(chǎn)業(yè)。實體經(jīng)濟的發(fā)展狀況和活力直接影響居民的就業(yè)和收入，決定市民的購買力。一個城市如果聚集了高精尖產(chǎn)業(yè)，企業(yè)創(chuàng)新能力強，利潤率高，發(fā)展?jié)摿Υ�，員工收入高，住房購買力相對強;反之，如果城市主導產(chǎn)業(yè)為夕陽產(chǎn)業(yè)，員工收入偏低，發(fā)展后勁不足，人才吸引力差，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展便會受到拖累。美國舊金山樓市走勢與技術產(chǎn)業(yè)的發(fā)展息息相關，2008年以來房價與納斯達克指數(shù)變動趨于同步，高新技術企業(yè)聚集的硅谷房價自2012年觸底以來，至今已經(jīng)增長73%，遠高于全美房價31%的整體增幅，而曾經(jīng)十分輝煌的汽車城底特律單一汽車產(chǎn)業(yè)衰落后，房價一落千丈，甚至出現(xiàn)了“1雙鞋抵2套房”情況。國內(nèi)煤都鄂爾多斯GDP曾趕超香港，房價從2006年開始三年時間漲了近6倍，直逼“北上廣”，2011年后煤炭量價狂跌，樓市神話一夜破碎，至今依然低迷。因產(chǎn)業(yè)單一或嚴重依賴自然資源導致城市發(fā)展?jié)摿Σ蛔�，房價持續(xù)低迷的城市比比皆是，如浙江溫州、河北唐山、江西景德鎮(zhèn)、甘肅玉門和陜西神木等。

 

　　三是研究人口結構和流動情況。我國已整體進入老齡化社會，但各個城市的人口結構存在差異，這對住房產(chǎn)品類型的需求影響較大。深圳、蘇州、昆山等城市通過發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)迅速崛起，吸引了大量外地創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的年輕人，住房剛性需求和投資需求大;東北大部分城市由于人口外溢以及經(jīng)濟發(fā)展狀況欠佳，需求減少，房地產(chǎn)業(yè)停滯不前;部分二線城市人口結構相對穩(wěn)定，住房的改善性需求占比相對較高，大戶型比小戶型均價高卻更暢銷。城市人口密度和流動狀況也是影響房價走勢的原因，人口密度大、長期凈流入的城市，有利于房價保持堅挺和上漲，而無產(chǎn)業(yè)尤其是缺乏實力企業(yè)導入，人口凈流出的城市，則不能支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

 

　　四是研究貨幣政策和利率水平。房地產(chǎn)對貨幣具有強大的吸收力，房價上漲與國家貨幣發(fā)行量密切相關。任何一次貨幣增發(fā)，樓市都能吸附大量資金。過去15年，我國廣義貨幣M2約增加了10倍，京滬深等一線城市的房價也增長了10倍左右，二者具有相關性。展望未來，為保持“十三五”時期經(jīng)濟中高速增長，預計還將繼續(xù)保持較寬松的貨幣政策，并將維持較低的利率水平，這十分有利于房地產(chǎn)市場發(fā)展。

 

　　五是研究社會資本的流向和集聚。從各城市人均可支配收入統(tǒng)計來看，京滬深三個城市的比中等省份高出一倍多，但平均房價水平卻高出七八倍。這是社會資金和財富向一線城市集聚的結果，因為大城市擁有教育、文化、醫(yī)療和基礎設施等公共服務優(yōu)勢，投資信息、財富增值機會等也是其他城市難以比肩的，從而吸引國內(nèi)和國際資本爭相流入。

 

　　2014年下半年開始的證券牛市，上市公司聚集地京滬深的企業(yè)高管通過減持獲得了豐厚利潤，三個城市證券減持獲利資金排名與2015年以來的房價漲幅排名基本保持一致。2015年7月份之后股市出現(xiàn)大幅下跌，國內(nèi)大部分城市的房價同步出現(xiàn)回落。這從一定程度上反映城市的房價與其資本流入呈現(xiàn)正相關性。

 

　　按照“十三五”規(guī)劃綱要目標，2020年城鄉(xiāng)居民人均收入比2010年翻一番，居民可支配收入和支付能力提高，將為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供有力支撐。未來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將由全面繁榮轉變?yōu)榫植糠睒s，從大漲到小漲再到有漲有跌，并將出現(xiàn)滯漲和普跌的情況。面對日益分化的市場，國有企業(yè)唯有加強對影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展各方面因素的研究，才能不斷提升“淘金”的本領和技能，贏得客戶和市場的青睞。

文章摘自2016年05月25《國資報告》

圖片來源：找項目網(wǎng)

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