“城市更新”作為區(qū)域可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)重要的環(huán)節(jié)，在上海城市發(fā)展的舞臺(tái)上逐漸嶄露頭角。企業(yè)需兼顧項(xiàng)目的經(jīng)營價(jià)值和外部?jī)r(jià)值，從收益模式的轉(zhuǎn)變和合作共贏入手，下好城市更新這盤棋。

　　　　“城市更新”作為區(qū)域可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)重要的環(huán)節(jié)，在上海城市發(fā)展的舞臺(tái)上逐漸嶄露頭角。近些年來，無論是在媒體上被提及的頻率漸漲，還是其自身定義的逐漸外延，無疑都說明了“城市更新”對(duì)于城市用地集約高效發(fā)展而言的重要性。從2014年的土地集約利用的“五量調(diào)控”政策，到2015年的《上海市城市更新實(shí)施辦法》的頒布，再到2016年上海2040城市總體規(guī)劃發(fā)布，城市更新正逐漸成為申城城市發(fā)展和項(xiàng)目開發(fā)的一個(gè)重要組成部分。

　　主要類型根據(jù)戴德梁行城市更新項(xiàng)目樣本庫的基本樣本分析，目前上海主要的城市更新類型主要有：

　　——區(qū)域更新

　　不僅僅指老舊居民區(qū)的改造，其涵蓋范圍進(jìn)一步擴(kuò)展到了眾多城市化區(qū)域的功能更新轉(zhuǎn)型，由于該類項(xiàng)目往往涉及到重點(diǎn)片區(qū)的規(guī)劃和升級(jí)定位，因此其在數(shù)量占比和公眾關(guān)注度方面也較為突出。

　　——廠房改造

　　隨著“退二進(jìn)三”城市化浪的潮到來以及后世博效應(yīng)的逐漸顯現(xiàn)，在上海特別是城市核心區(qū)域涌現(xiàn)出了很多廠房改造類的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目往往都伴隨著工業(yè)遺存保留和利用等一系列涉及新老結(jié)合、傳承與發(fā)展等方面的課題。

　　——老樓升級(jí)

　　隨著客戶需求的逐步提升，標(biāo)準(zhǔn)寫字樓的配置標(biāo)準(zhǔn)在過去的10年內(nèi)發(fā)生非常大的迭代更新，市中心傳統(tǒng)CBD內(nèi)的很多傳統(tǒng)辦公樓宇都面臨著硬件物理性老化和功能性老化，為了維持這些樓宇的正常運(yùn)作和可持續(xù)發(fā)展，必須對(duì)這些“老樓”進(jìn)行升級(jí)或改造， 根據(jù)戴德梁行的實(shí)際采集的數(shù)據(jù)，一般通過升級(jí)或改造等手段基本能夠提升老舊樓宇40%以上的收益。

　　——工業(yè)用地轉(zhuǎn)型

　　相關(guān)政策對(duì)于104、195、198地塊的具體定義和屬性進(jìn)行了全面的釋義和說明，繼而掀開了上海盤活存量用地，推動(dòng)工業(yè)用地轉(zhuǎn)型發(fā)展的新篇章。工業(yè)用地轉(zhuǎn)型作為城市更新的一個(gè)組成部分其起步可能比以上三種形態(tài)要來的稍晚，但隨著五量調(diào)控的逐步深入，以及上海周邊區(qū)域城市化進(jìn)程的進(jìn)一步落實(shí)，以工業(yè)用地轉(zhuǎn)型作為主要標(biāo)的的城市更新將會(huì)得到更為有效的實(shí)踐和完善。

　　發(fā)展特征縱觀諸類如雨后春筍般發(fā)展起來的城市更新項(xiàng)目，主要具有以下幾個(gè)發(fā)展特征：

　　特征一：從城市更新項(xiàng)目資源的集中度來看，國有多于非國有

　　據(jù)戴德梁行寫字樓部上海城市更新項(xiàng)目樣本庫的統(tǒng)計(jì)，目前上海92.6%的城市更新項(xiàng)目的資源歸屬于或間接歸屬于國有單位，歸屬于非國有單位的城市更新項(xiàng)目資源不到8%，因此隨著城市更新的進(jìn)一步展開，國資勢(shì)必成為城市更新舞臺(tái)上的重要參與力量。同時(shí)在這些持有項(xiàng)目資源的國有單位中僅有三成單位針對(duì)城市更新業(yè)務(wù)成立了專職的工作團(tuán)隊(duì)，因此其對(duì)外合作開發(fā)和尋求相關(guān)專業(yè)服務(wù)的意愿非常強(qiáng)烈，從而使得與之相關(guān)的資本、顧問咨詢、設(shè)計(jì)等市場(chǎng)也日趨活躍(見圖1)。

　　特征二：就項(xiàng)目的類型來看，區(qū)域更新和廠房改造占了主要比例，工業(yè)用地轉(zhuǎn)型類項(xiàng)目呈逐年遞增之勢(shì)

　　截至目前，區(qū)域更新類項(xiàng)目和廠房改造類項(xiàng)目占到了監(jiān)控總量的70%左右，工業(yè)用地轉(zhuǎn)型類項(xiàng)目占到監(jiān)控總量的18%，且呈逐年遞增的態(tài)勢(shì)。針對(duì)未來的市場(chǎng)，這一特征將給出兩個(gè)非常重要的信號(hào)：第一，區(qū)域更新類項(xiàng)目的總體規(guī)劃和功能定位必須先行，在其實(shí)際開發(fā)過程中區(qū)域更新類項(xiàng)目有機(jī)會(huì)通過市場(chǎng)進(jìn)一步細(xì)分，分解成其他三種類型的城市更新項(xiàng)目;第二，工業(yè)用地轉(zhuǎn)型類項(xiàng)目將成為中環(huán)及中環(huán)以外地區(qū)的一類重要市場(chǎng)供應(yīng)，這不僅僅會(huì)調(diào)節(jié)區(qū)域的土地供求價(jià)格，同時(shí)也會(huì)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的定向?qū)�入起到非常重要的作�?見圖2)。

　　特征三：從城市更新的參與主體來看，主要集中在國有單位、始終以更新改造作為主要業(yè)務(wù)的專業(yè)單位以及傳統(tǒng)開發(fā)商轉(zhuǎn)型

　　首先，作為城市更新項(xiàng)目資源主體的大型國有企業(yè)，如：上海電氣、儀電、上紡等，這些企業(yè)大多手上掌握了一定體量的城市更新項(xiàng)目資源，同時(shí)也組建了專業(yè)化的城市更新團(tuán)隊(duì)，同時(shí)借鑒外部專業(yè)力量，目前在城市更新領(lǐng)域已經(jīng)有了非常多的成功案例;

圖片來源：找項(xiàng)目網(wǎng)