“城市更新”作為區(qū)域可持續(xù)發(fā)展的一個重要的環(huán)節(jié)，在上海城市發(fā)展的舞臺上逐漸嶄露頭角。企業(yè)需兼顧項目的經(jīng)營價值和外部價值，從收益模式的轉(zhuǎn)變和合作共贏入手，下好城市更新這盤棋。

　　　　“城市更新”作為區(qū)域可持續(xù)發(fā)展的一個重要的環(huán)節(jié)，在上海城市發(fā)展的舞臺上逐漸嶄露頭角。近些年來，無論是在媒體上被提及的頻率漸漲，還是其自身定義的逐漸外延，無疑都說明了“城市更新”對于城市用地集約高效發(fā)展而言的重要性。從2014年的土地集約利用的“五量調(diào)控”政策，到2015年的《上海市城市更新實施辦法》的頒布，再到2016年上海2040城市總體規(guī)劃發(fā)布，城市更新正逐漸成為申城城市發(fā)展和項目開發(fā)的一個重要組成部分。

　　主要類型根據(jù)戴德梁行城市更新項目樣本庫的基本樣本分析，目前上海主要的城市更新類型主要有：

　　——區(qū)域更新

　　不僅僅指老舊居民區(qū)的改造，其涵蓋范圍進一步擴展到了眾多城市化區(qū)域的功能更新轉(zhuǎn)型，由于該類項目往往涉及到重點片區(qū)的規(guī)劃和升級定位，因此其在數(shù)量占比和公眾關(guān)注度方面也較為突出。

　　——廠房改造

　　隨著“退二進三”城市化浪的潮到來以及后世博效應(yīng)的逐漸顯現(xiàn)，在上海特別是城市核心區(qū)域涌現(xiàn)出了很多廠房改造類的項目，這些項目往往都伴隨著工業(yè)遺存保留和利用等一系列涉及新老結(jié)合、傳承與發(fā)展等方面的課題。

　　——老樓升級

　　隨著客戶需求的逐步提升，標準寫字樓的配置標準在過去的10年內(nèi)發(fā)生非常大的迭代更新，市中心傳統(tǒng)CBD內(nèi)的很多傳統(tǒng)辦公樓宇都面臨著硬件物理性老化和功能性老化，為了維持這些樓宇的正常運作和可持續(xù)發(fā)展，必須對這些“老樓”進行升級或改造， 根據(jù)戴德梁行的實際采集的數(shù)據(jù)，一般通過升級或改造等手段基本能夠提升老舊樓宇40%以上的收益。

　　——工業(yè)用地轉(zhuǎn)型

　　相關(guān)政策對于104、195、198地塊的具體定義和屬性進行了全面的釋義和說明，繼而掀開了上海盤活存量用地，推動工業(yè)用地轉(zhuǎn)型發(fā)展的新篇章。工業(yè)用地轉(zhuǎn)型作為城市更新的一個組成部分其起步可能比以上三種形態(tài)要來的稍晚，但隨著五量調(diào)控的逐步深入，以及上海周邊區(qū)域城市化進程的進一步落實，以工業(yè)用地轉(zhuǎn)型作為主要標的的城市更新將會得到更為有效的實踐和完善。

　　發(fā)展特征縱觀諸類如雨后春筍般發(fā)展起來的城市更新項目，主要具有以下幾個發(fā)展特征：

　　特征一：從城市更新項目資源的集中度來看，國有多于非國有

　　據(jù)戴德梁行寫字樓部上海城市更新項目樣本庫的統(tǒng)計，目前上海92.6%的城市更新項目的資源歸屬于或間接歸屬于國有單位，歸屬于非國有單位的城市更新項目資源不到8%，因此隨著城市更新的進一步展開，國資勢必成為城市更新舞臺上的重要參與力量。同時在這些持有項目資源的國有單位中僅有三成單位針對城市更新業(yè)務(wù)成立了專職的工作團隊，因此其對外合作開發(fā)和尋求相關(guān)專業(yè)服務(wù)的意愿非常強烈，從而使得與之相關(guān)的資本、顧問咨詢、設(shè)計等市場也日趨活躍(見圖1)。

　　特征二：就項目的類型來看，區(qū)域更新和廠房改造占了主要比例，工業(yè)用地轉(zhuǎn)型類項目呈逐年遞增之勢

　　截至目前，區(qū)域更新類項目和廠房改造類項目占到了監(jiān)控總量的70%左右，工業(yè)用地轉(zhuǎn)型類項目占到監(jiān)控總量的18%，且呈逐年遞增的態(tài)勢。針對未來的市場，這一特征將給出兩個非常重要的信號：第一，區(qū)域更新類項目的總體規(guī)劃和功能定位必須先行，在其實際開發(fā)過程中區(qū)域更新類項目有機會通過市場進一步細分，分解成其他三種類型的城市更新項目;第二，工業(yè)用地轉(zhuǎn)型類項目將成為中環(huán)及中環(huán)以外地區(qū)的一類重要市場供應(yīng)，這不僅僅會調(diào)節(jié)區(qū)域的土地供求價格，同時也會對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的定向?qū)�入起到非常重要的作�?見圖2)。

　　特征三：從城市更新的參與主體來看，主要集中在國有單位、始終以更新改造作為主要業(yè)務(wù)的專業(yè)單位以及傳統(tǒng)開發(fā)商轉(zhuǎn)型

　　首先，作為城市更新項目資源主體的大型國有企業(yè)，如：上海電氣、儀電、上紡等，這些企業(yè)大多手上掌握了一定體量的城市更新項目資源，同時也組建了專業(yè)化的城市更新團隊，同時借鑒外部專業(yè)力量，目前在城市更新領(lǐng)域已經(jīng)有了非常多的成功案例;

圖片來源：找項目網(wǎng)