其次，市場上同時也存在著始終以更新改造作為主要業(yè)務的專業(yè)單位，如：錦和、德必等，這些企業(yè)采用輕資產運營輸出為主的模式，通過更新改造提升物業(yè)的價值，并從中獲益;第三，由于城市核心區(qū)內的新增開發(fā)項目的數(shù)量逐漸減少，很多傳統(tǒng)的開發(fā)企業(yè)從多元發(fā)展的角度出發(fā)，嘗試進入城市更新領域，進一步拓展獲取項目的途徑(見表1)。

　　經營價值與外部價值

　　根據(jù)城市更新項目的分類及發(fā)展特征，結合相關城市更新項目的案例可以發(fā)現(xiàn)城市更新的主要價值可以分為兩大類，即項目的經營價值和外部價值。

　　經營價值是企業(yè)判斷項目投資的重要依據(jù)，主要體現(xiàn)在：1)項目的投入產出是否符合基本的投資要求;2)通過城市更新是否能使原有的區(qū)域(或項目)在可持續(xù)發(fā)展、節(jié)能環(huán)保、資產保值增值等方面獲得較為顯著的增長。

　　企業(yè)往往通過以上這些內容來考量項目的開發(fā)可行性。這就需要整個項目自項目啟動開始就以專業(yè)化的團隊和路徑，從項目的規(guī)劃和功能調整到項目定位及設計，再到項目建設與改造，直至項目投入使用后的運營管理每個環(huán)節(jié)都要實行專業(yè)化管控，在嚴格控制成本、項目品質和開發(fā)節(jié)奏的基礎上有序推進城市更新的相關內容。

　　政府和公眾比較關注項目的外部價值，這主要體現(xiàn)在：1)城市更新項目的功能定位與區(qū)域整體規(guī)劃發(fā)展是否匹配，如果產生矛盾，通過何種方法來調整;2)通過城市更新，將如何帶動所在區(qū)域的產業(yè)發(fā)展和區(qū)域形象的提升。

　　政府相關部門主要通過項目及規(guī)劃報批來實現(xiàn)對于項目外部價值實現(xiàn)的管控，公眾則通過主動參與和輿論監(jiān)督等手段對項目的規(guī)劃定位及更新成果進行評審和監(jiān)督。

　　企業(yè)在推進城市更新項目過程中兼顧項目的經營價值和外部價值，需要從收益模式的轉變和合作共贏這兩大方面入手，下好城市更新這盤棋。

　　——收益模式的轉變

　　首先，是城市更新的項目主導方應通過逐步過渡的方式將其盈利重心從“物業(yè)租售經營收益”轉變成“產業(yè)投資收益”。在分析了眾多城市更新項目之后，我們可以發(fā)現(xiàn)大部分項目的租售經營收益都依賴于項目原有的資源優(yōu)勢(如：低廉的土地價格等)和經營壁壘(如：企業(yè)對于區(qū)域的整體運營等)，因此在面臨市場化和日益激烈競爭的環(huán)境下，其盈利能力將逐漸弱化，因此需要將經營價值與項目的外部價值捆綁在一起，活用物業(yè)載體，引入對于區(qū)域發(fā)展有利的產業(yè)，通過產業(yè)投資獲取更為持續(xù)的經濟效益(如：租金換股權等模式)。

　　其次，項目的最終退出和價值實現(xiàn)往往是企業(yè)最為關心的，城市更新的持有經營屬性決定了項目不適合以銷售作為項目最終價值的實現(xiàn)手段，因此很多企業(yè)開始嘗試通過ABS或REITs等資產證券化手段引入項目多元退出機制，最終推動城市更新價值實現(xiàn)途徑的多元化，目前已有一些城市更新的項目和參與方開始通過發(fā)行項目收益權ABS和REITs實現(xiàn)城市更新部分退出的嘗試。

　　——加強合作，共贏發(fā)展

　　城市更新的各類參與方不是孤立的或排他的，而是可以通過“相互協(xié)作、互利共贏”推動城市更新項目朝著更為有利方向進行發(fā)展。

　　在開發(fā)融資方面，需要進一步拓寬城市更新項目的融資渠道，目前很多外部性占主導的城市更新項目，已經開始嘗試引入PPP為項目的開發(fā)提供可靠的資金來源，這樣既解決了項目開發(fā)資金的來源問題，也增強了民間資本投資大型公共項目的積極性。

　　在項目前期定位和決策方面，需要借助專業(yè)力量投入到城市更新前期的各個環(huán)節(jié)工作中去，通過相關服務外包解決項目資源歸屬方不了解市場和沒有開發(fā)經驗等問題。通過專業(yè)合作推動項目實現(xiàn)共贏發(fā)展

（文章摘自2017年8月31日《國資智庫》作者：葉偉榮(作者系戴德梁行寫字樓部助理董事)）

圖片來源：找項目網