其次，市場(chǎng)上同時(shí)也存在著始終以更新改造作為主要業(yè)務(wù)的專業(yè)單位，如：錦和、德必等，這些企業(yè)采用輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)輸出為主的模式，通過更新改造提升物業(yè)的價(jià)值，并從中獲益;第三，由于城市核心區(qū)內(nèi)的新增開發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量逐漸減少，很多傳統(tǒng)的開發(fā)企業(yè)從多元發(fā)展的角度出發(fā)，嘗試進(jìn)入城市更新領(lǐng)域，進(jìn)一步拓展獲取項(xiàng)目的途徑(見表1)。

　　經(jīng)營(yíng)價(jià)值與外部?jī)r(jià)值

　　根據(jù)城市更新項(xiàng)目的分類及發(fā)展特征，結(jié)合相關(guān)城市更新項(xiàng)目的案例可以發(fā)現(xiàn)城市更新的主要價(jià)值可以分為兩大類，即項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)價(jià)值和外部?jī)r(jià)值。

　　經(jīng)營(yíng)價(jià)值是企業(yè)判斷項(xiàng)目投資的重要依據(jù)，主要體現(xiàn)在：1)項(xiàng)目的投入產(chǎn)出是否符合基本的投資要求;2)通過城市更新是否能使原有的區(qū)域(或項(xiàng)目)在可持續(xù)發(fā)展、節(jié)能環(huán)保、資產(chǎn)保值增值等方面獲得較為顯著的增長(zhǎng)。

　　企業(yè)往往通過以上這些內(nèi)容來考量項(xiàng)目的開發(fā)可行性。這就需要整個(gè)項(xiàng)目自項(xiàng)目啟動(dòng)開始就以專業(yè)化的團(tuán)隊(duì)和路徑，從項(xiàng)目的規(guī)劃和功能調(diào)整到項(xiàng)目定位及設(shè)計(jì)，再到項(xiàng)目建設(shè)與改造，直至項(xiàng)目投入使用后的運(yùn)營(yíng)管理每個(gè)環(huán)節(jié)都要實(shí)行專業(yè)化管控，在嚴(yán)格控制成本、項(xiàng)目品質(zhì)和開發(fā)節(jié)奏的基礎(chǔ)上有序推進(jìn)城市更新的相關(guān)內(nèi)容。

　　政府和公眾比較關(guān)注項(xiàng)目的外部?jī)r(jià)值，這主要體現(xiàn)在：1)城市更新項(xiàng)目的功能定位與區(qū)域整體規(guī)劃發(fā)展是否匹配，如果產(chǎn)生矛盾，通過何種方法來調(diào)整;2)通過城市更新，將如何帶動(dòng)所在區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和區(qū)域形象的提升。

　　政府相關(guān)部門主要通過項(xiàng)目及規(guī)劃報(bào)批來實(shí)現(xiàn)對(duì)于項(xiàng)目外部?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的管控，公眾則通過主動(dòng)參與和輿論監(jiān)督等手段對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃定位及更新成果進(jìn)行評(píng)審和監(jiān)督。

　　企業(yè)在推進(jìn)城市更新項(xiàng)目過程中兼顧項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)價(jià)值和外部?jī)r(jià)值，需要從收益模式的轉(zhuǎn)變和合作共贏這兩大方面入手，下好城市更新這盤棋。

　　——收益模式的轉(zhuǎn)變

　　首先，是城市更新的項(xiàng)目主導(dǎo)方應(yīng)通過逐步過渡的方式將其盈利重心從“物業(yè)租售經(jīng)營(yíng)收益”轉(zhuǎn)變成“產(chǎn)業(yè)投資收益”。在分析了眾多城市更新項(xiàng)目之后，我們可以發(fā)現(xiàn)大部分項(xiàng)目的租售經(jīng)營(yíng)收益都依賴于項(xiàng)目原有的資源優(yōu)勢(shì)(如：低廉的土地價(jià)格等)和經(jīng)營(yíng)壁壘(如：企業(yè)對(duì)于區(qū)域的整體運(yùn)營(yíng)等)，因此在面臨市場(chǎng)化和日益激烈競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境下，其盈利能力將逐漸弱化，因此需要將經(jīng)營(yíng)價(jià)值與項(xiàng)目的外部?jī)r(jià)值捆綁在一起，活用物業(yè)載體，引入對(duì)于區(qū)域發(fā)展有利的產(chǎn)業(yè)，通過產(chǎn)業(yè)投資獲取更為持續(xù)的經(jīng)濟(jì)效益(如：租金換股權(quán)等模式)。

　　其次，項(xiàng)目的最終退出和價(jià)值實(shí)現(xiàn)往往是企業(yè)最為關(guān)心的，城市更新的持有經(jīng)營(yíng)屬性決定了項(xiàng)目不適合以銷售作為項(xiàng)目最終價(jià)值的實(shí)現(xiàn)手段，因此很多企業(yè)開始嘗試通過ABS或REITs等資產(chǎn)證券化手段引入項(xiàng)目多元退出機(jī)制，最終推動(dòng)城市更新價(jià)值實(shí)現(xiàn)途徑的多元化，目前已有一些城市更新的項(xiàng)目和參與方開始通過發(fā)行項(xiàng)目收益權(quán)ABS和REITs實(shí)現(xiàn)城市更新部分退出的嘗試。

　　——加強(qiáng)合作，共贏發(fā)展

　　城市更新的各類參與方不是孤立的或排他的，而是可以通過“相互協(xié)作、互利共贏”推動(dòng)城市更新項(xiàng)目朝著更為有利方向進(jìn)行發(fā)展。

　　在開發(fā)融資方面，需要進(jìn)一步拓寬城市更新項(xiàng)目的融資渠道，目前很多外部性占主導(dǎo)的城市更新項(xiàng)目，已經(jīng)開始嘗試引入PPP為項(xiàng)目的開發(fā)提供可靠的資金來源，這樣既解決了項(xiàng)目開發(fā)資金的來源問題，也增強(qiáng)了民間資本投資大型公共項(xiàng)目的積極性。

　　在項(xiàng)目前期定位和決策方面，需要借助專業(yè)力量投入到城市更新前期的各個(gè)環(huán)節(jié)工作中去，通過相關(guān)服務(wù)外包解決項(xiàng)目資源歸屬方不了解市場(chǎng)和沒有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)等問題。通過專業(yè)合作推動(dòng)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)共贏發(fā)展

（文章摘自2017年8月31日《國資智庫》作者：葉偉榮(作者系戴德梁行寫字樓部助理董事)）

圖片來源：找項(xiàng)目網(wǎng)