增加供應(yīng)、壯大市場主體以做大規(guī)模;穩(wěn)定租賃關(guān)系、加強權(quán)益保障以做優(yōu)質(zhì)量

 

　　“世界各國一線城市的租住比例大多在50%以上，目前北上廣深等特大城市已經(jīng)達到這個水平，而對其他一線城市來說，按照這樣的租住比例，未來還將有20%左右的人進入租房市場。”鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)說。

 

　　把住房需求導(dǎo)向租房市場，關(guān)鍵在于通過制度設(shè)計，讓租房更安心更省心、更有尊嚴、更加體面。去年以來，有關(guān)方面已就發(fā)展租賃市場拿出頂層設(shè)計方案，從中我們可以預(yù)見其未來成長的大致輪廓：

 

　　一方面，要從增加土地供應(yīng)、壯大市場主體等方面著手，做大供給規(guī)模。

 

　　——發(fā)揮國企引領(lǐng)帶動作用。

 

　　去年，全國首個省屬國企專業(yè)化住房租賃平臺——廣東建工集團旗下的建鑫公司成立。他們通過批量購租、與開發(fā)商聯(lián)合經(jīng)營、長期租賃庫存商業(yè)物業(yè)等渠道整合房源后，再租給特定人群。日前，成都、沈陽等地也提出在今年組建國有住房租賃平臺公司。

 

　　“國企進入租賃市場有其先天優(yōu)勢。”在劉洪玉看來，一來，國企手中有不少閑置資源，如廢舊廠房、閑置房屋、配套商業(yè)網(wǎng)點等，可更新改造后統(tǒng)籌用于租賃;二來，相比民企，國企能夠更少顧及短期利益、更多考慮長期收益，有利于租金和租期的穩(wěn)定。

 

　　——多渠道增加供給。

 

　　做面包，先要有面粉。目前，國家“鼓勵通過新增用地建設(shè)租賃住房”的號召已得到不少城市響應(yīng)。廣州明確，未來5年計劃供應(yīng)住宅用地3200萬平方米，建設(shè)普通商品住宅60萬套、租賃住房15萬套，算下來，新增住房中每五套就有一套為租賃住房。8月底，國土部、住建部印發(fā)通知，確定在北京等13個城市試點利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。未來，用地緊張的城市建設(shè)租賃住房“無地可用”的壓力將得到緩解。

 

　　另一方面，要在穩(wěn)定租賃關(guān)系、加強權(quán)益保障等方面發(fā)力，做優(yōu)供給質(zhì)量。

 

　　比如穩(wěn)定和規(guī)范租賃關(guān)系。在德國，五成以上居民長年租房居住，究其原因，就是租客利益得到了充分保護——租金受到政府嚴格管制，房東不得隨意撕毀合同。今年5月，我國首部專門針對住房租賃和銷售的法規(guī)——《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》問世，對“房主欺客”“黑中介”“二房東”等行為均提出規(guī)范和約束，意在讓租客告別種種煩惱。

 

　　又如保障租戶權(quán)益，推進“租購?fù)瑱?quán)”。“租房也能落戶”“子女也能就近入學(xué)”……7月以來，廣州、無錫、鄭州、濟南等地紛紛推出“租購?fù)瑱?quán)”之舉。“現(xiàn)階段就做到‘租購?fù)耆�同�?quán)’不太現(xiàn)實，但它已被提上了議事日程，是未來的方向所在。”任興洲認為，隨著各城市公共服務(wù)供給能力和管理能力的提高，租房者將能平等地享受到更多的公共服務(wù)，租房的吸引力也將增強。

 

　　購房需求咋滿足

 

　　既要“堵”，也要“疏”，通過加大土地供應(yīng)、共有產(chǎn)權(quán)住房等措施滿足多層次需求

 

　　限購、限貸、限價、限售、限商……去年“9·30”以來，在調(diào)控措施影響下，一線城市和熱點二線城市的二手房成交量大幅下降，房價趨于穩(wěn)定，部分區(qū)域甚至出現(xiàn)回調(diào)。然而，令人意想不到的是，部分三四線城市卻呈現(xiàn)出市場過熱的跡象。

 

　　“現(xiàn)在一些三四線城市，都沒什么外來人口，新房單價居然能賣到接近兩萬元。老百姓投資經(jīng)驗不豐富，還在跟風(fēng)買，風(fēng)險挺大，我都為他們擔(dān)心!”一位房地產(chǎn)企業(yè)負責(zé)人如是說。據(jù)他分析，其中原因較為復(fù)雜，有可能是一線和熱點二線城市市場收緊后，需求外溢到了環(huán)熱點區(qū)域，也可能是三四線城市吸引力的增強激活了回鄉(xiāng)買房的需求。目前，這些城市已經(jīng)及時應(yīng)對，像安徽滁州、江西贛州、河北涿州等地均出臺了限購政策。

 

　　調(diào)控范圍的擴大，也反映出我國房地產(chǎn)市場中泡沫與風(fēng)險猶存。在任興洲看來，短期內(nèi)特大城市、熱點大中城市的住房供需矛盾仍然存在，投機性需求仍有伺機進場炒作的沖動，推動房價上漲的因素尚未完全消除，擠泡沫、防風(fēng)險仍是調(diào)控關(guān)鍵所在，實施限購和差別化信貸等調(diào)控措施仍有必要。而對于政府的嚴厲調(diào)控，不少房地產(chǎn)企業(yè)也表示理解。“在特大城市供求不平衡的背景下，開發(fā)商賣的其實不是房子，而是地段。政府當(dāng)然可以對新房限價，不限的話，那就是‘奇貨可居’啊!”有企業(yè)負責(zé)人表示。

圖片來源：找項目網(wǎng)

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