融資(Financing)，指為支付超過現(xiàn)金的購(gòu)貨款而采取的貨幣交易手段，或?yàn)槿〉觅Y產(chǎn)而集資所采取的貨幣手段。房地產(chǎn)企業(yè)正是借用融資的方式，撬動(dòng)金融杠桿。以下，小編為您盤點(diǎn)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的15種融資方式、種類及其影響因素

 

　　一、國(guó)內(nèi)貸款

 

　　1.影響因素

 

　　影響商業(yè)銀行貸款的利率因素中央銀行貼現(xiàn)率、放款期限、存款利率、放貸利率風(fēng)險(xiǎn)、管理貸款成本、優(yōu)惠利率。

 

　　2.種類

 

　　(1)信用貸款：信用貸款指單憑借款人的信譽(yù)，而不需要提供任何抵押品的放款。信用貸款分為五種類型：普通限額貸款、透支放款、備用貸款承諾、消費(fèi)者貸款、票據(jù)貼現(xiàn)貸款。

　　(2)擔(dān)保抵押貸款：分為擔(dān)保品貸款、保證書擔(dān)保貸款兩種。保證書擔(dān)保貸款指由第三者出具保證書擔(dān)保的放款。

　　(3)商業(yè)放貸：商業(yè)房貸有七大風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、完工風(fēng)險(xiǎn)、抵押物估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、貸款保證風(fēng)險(xiǎn)。

 

　　二、國(guó)外貸款

 

　　我國(guó)利用國(guó)外貸款的主要形式：外國(guó)政府貸款、國(guó)際金融組織貸款和國(guó)際商業(yè)貸款。

　　目前向我國(guó)提供多邊貸款的國(guó)際金融組織主要有世界銀行(WBG)、國(guó)際農(nóng)業(yè)發(fā)展基金組織(IFAD)和亞洲開發(fā)銀行(ADB)。

　　亞洲開發(fā)銀行以項(xiàng)目貸款為主、同時(shí)還有部門貸款、規(guī)劃貸款、中間金融機(jī)構(gòu)貸款等。

 

　　國(guó)際商業(yè)貸款是針對(duì)在國(guó)際金融市場(chǎng)上以借款方式籌集的各種資金的總稱。國(guó)際商業(yè)貸款一般包括兩種形式：一是由一兩家國(guó)外金融機(jī)構(gòu)提供的貸款;事是由一家金融機(jī)構(gòu)牽頭、多家國(guó)外金融機(jī)構(gòu)組成銀團(tuán)，聯(lián)合某借款人提供較大金額的長(zhǎng)期貸款，通常稱為國(guó)際銀團(tuán)貸款(也成為辛迪加貸款)。

 

　　外資銀行五大關(guān)注點(diǎn)：對(duì)外貸款態(tài)度謹(jǐn)慎、風(fēng)險(xiǎn)控制非常嚴(yán)格、透明度是境外融資最大障礙、更相信市場(chǎng)的保障、爭(zhēng)奪個(gè)人房貸業(yè)務(wù)。

　　銀行貸款運(yùn)作程序：項(xiàng)目建議書->可行性研究報(bào)告->備選項(xiàng)目審批->利用外資方案->借用國(guó)外貸款項(xiàng)目的程序。

 

　　三、民間借貸

 

　　1.特點(diǎn)

　　形式上的分散、隱蔽性;金額上的小規(guī)模性;范圍上局限性;利率上的高低不一與隨行就市;借貸合約非格式化;對(duì)償債的硬約束性。

　　2.我國(guó)發(fā)展開發(fā)商貼息委托貸款的優(yōu)點(diǎn)和缺陷

　　(1)優(yōu)點(diǎn)：可有效實(shí)現(xiàn)融資、成本低，可降低銀行金融風(fēng)險(xiǎn);可行性強(qiáng)，為金融市場(chǎng)所快速接受;房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)現(xiàn)融資的同時(shí)實(shí)現(xiàn)了銷售，一舉兩得。

　　(2)缺點(diǎn)：適用該方式的企業(yè)有一定的限制，并非所有房地產(chǎn)開發(fā)商都可以運(yùn)用;開發(fā)商承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)較大;并非開創(chuàng)融資新渠道。

 

　　四、典當(dāng)融資

 

　　典當(dāng)是一種以實(shí)物為抵押，取得臨時(shí)性貸款的融資方式。特點(diǎn)：融資性、單一性、商業(yè)性、小額性、短期性、高利性、安全性、便捷性。

　　流程：審當(dāng)、驗(yàn)當(dāng)、收當(dāng)、保管、贖當(dāng)。

　　五日后仍未清償當(dāng)金回贖的當(dāng)物，實(shí)為絕當(dāng)，典當(dāng)行對(duì)絕當(dāng)物品依法享有處置權(quán)。

 

　　五、項(xiàng)目融資

 

　　1.參與方

　　項(xiàng)目發(fā)起人、項(xiàng)目公司、融資方、其他：承建商、販買者、法律顧問、融資顧問。特點(diǎn)：項(xiàng)目融資以項(xiàng)目為導(dǎo)向。

 

　　2.特點(diǎn)

　　項(xiàng)目融資為無(wú)追索權(quán)或者有限追索權(quán);項(xiàng)目融資對(duì)項(xiàng)目發(fā)起人來(lái)說實(shí)現(xiàn)了更有效的風(fēng)險(xiǎn)分散;項(xiàng)目融資成本更高。

 

　　3.融資模式

　　(1)直接安排模式：房地產(chǎn)開發(fā)商直接安排項(xiàng)目的融資，并直接承擔(dān)相應(yīng)的各種責(zé)任和義務(wù)。

　　(2)項(xiàng)目公司安排模式：開發(fā)商投資成立一個(gè)項(xiàng)目公司，再由該項(xiàng)目以自身名義與融資方簽訂融資方式，并有項(xiàng)目公司對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)銷售進(jìn)行管理，并承擔(dān)義務(wù)。

　　(3)以承購(gòu)合同為基礎(chǔ)的融資模式。

　　(4)以產(chǎn)品支付為基礎(chǔ)的融資模式：在融資方購(gòu)買開發(fā)項(xiàng)目部分房產(chǎn)未來(lái)銷售收入的權(quán)益的基礎(chǔ)之上，并進(jìn)行融資安排的模式。

 

　　5.項(xiàng)目融資的程序

 

　　可行性分析→融資分析→融資模塊選擇→融資談判→融資協(xié)議的執(zhí)行→貸款償還。

 

　　6.涉及的文件

　　信用協(xié)議、土地租賃合同、承建合同、支付協(xié)議、抵押擔(dān)保協(xié)議、抵押轉(zhuǎn)讓協(xié)議、融資方的內(nèi)部協(xié)議。

 

　　六、債券融資

 

　　發(fā)行債券的程序：發(fā)行債券的決議、制定發(fā)行債券的章程、辦理債券等級(jí)評(píng)定手續(xù)、發(fā)行債券的申請(qǐng)不批準(zhǔn)、制定募集辦法并予以公告、簽訂承銷協(xié)議、募集款項(xiàng)。這個(gè)適用于前50強(qiáng)和100強(qiáng)的開發(fā)商。

 

　　七、金融租賃

 

　　金融租賃也叫融資租賃，是由出租人根據(jù)承租人的請(qǐng)求，按雙方的亊先合同約定，想承租人制定的出賣人販買承租人制定的固定資產(chǎn)，在出租人擁有該固定資產(chǎn)所有權(quán)的前提下，以承租人支付所有租金為條件，講一個(gè)時(shí)期的該固定資產(chǎn)的占有、使用和收益權(quán)讓渡給承租人。

 

　　1.關(guān)鍵要素

　　金融租賃融資的關(guān)鍵要素包括承租方主體、出租房主體、期限、租賃標(biāo)的。

 

　　2.三大金融租賃類型

　　直接融資租賃、經(jīng)營(yíng)租賃、出售回租。

 

　　3.金融租賃六大特征

　　可以獲得全額融資;可以節(jié)省資本性投入;無(wú)需額外的抵押和擔(dān)保品;可以降低企業(yè)現(xiàn)金流量的壓力;可以起到一定的避稅作用;可以用作長(zhǎng)期貸款的一個(gè)替代品。

 

　　4.金融租賃操作流程

　　業(yè)務(wù)聯(lián)系及洽談：客戶向租賃公司提供有關(guān)資料→租賃公司實(shí)地考察客戶經(jīng)營(yíng)狀況→經(jīng)辦人撰寫申請(qǐng)報(bào)告及內(nèi)部審批→與客戶簽訂租賃合同，辦理相關(guān)文件手續(xù)→開發(fā)商向客戶提供不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)→租賃公司向供貨商支付開發(fā)款項(xiàng)，租賃合同同時(shí)生效及起租→承租人按合同規(guī)定暗示支付租金→還清所有租金后，合同終止→租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給承租人。

 

　　5.房地產(chǎn)金融租賃創(chuàng)新模式

　　房地產(chǎn)金融租賃模式創(chuàng)新“售后回租+保理”租賃模式。

 

　　“售后回租+保理”的操作思路：房地產(chǎn)企業(yè)與金融租賃公司簽訂房產(chǎn)販買合同及房產(chǎn)回租合同將房產(chǎn)按造價(jià)或評(píng)估價(jià)折舊出售給金融租賃合同，金融租賃公司再把房地產(chǎn)回租給房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)按合同規(guī)定的期限，金額等支付租金。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶給金融租賃公司，期限屆滿之后房地產(chǎn)企業(yè)以一元錢回購(gòu)房產(chǎn)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)又過戶與房地產(chǎn)企業(yè)，這叫做“售后回租”。

 

　　金融租賃公司與商業(yè)銀行簽訂保理合同，將房地產(chǎn)企業(yè)的租金應(yīng)收款賣給商業(yè)銀行。商業(yè)銀行獲得了合同規(guī)定的租金應(yīng)收款的收款權(quán)，同時(shí)也將房地產(chǎn)抵押權(quán)拿在手上，這一做法成為商業(yè)銀行國(guó)內(nèi)“保理業(yè)務(wù)”。

 

　　八、信托融資

 

　　信托業(yè)和銀行業(yè)、證券業(yè)、保險(xiǎn)(放心保)業(yè)一起構(gòu)成現(xiàn)代金融四大支柱。

 

　　1.基本功能

　　信托在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基本功能：財(cái)產(chǎn)事務(wù)管理功能、融通資金功能、社會(huì)投資功能、為社會(huì)公益事業(yè)服務(wù)的功能。

 

　　2.優(yōu)勢(shì)

　　具有的優(yōu)勢(shì)信托融資創(chuàng)新空間寬廣;信托具有財(cái)產(chǎn)隑離功能。

　　相對(duì)銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托融資方式，可以不受通過銀行貸款時(shí)企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%的約束。

 

　　3.分類

　　抵押貸款類信托、股權(quán)投資類信托、股權(quán)證券化信托、權(quán)益轉(zhuǎn)讓模式、混合型信托(指權(quán)益信托和債務(wù)信托相結(jié)合)。

 

　　4.程序

　　(1)確定可以利用信托模式進(jìn)行融資的項(xiàng)目，一般來(lái)說利用信托融資的項(xiàng)目應(yīng)符合如下標(biāo)準(zhǔn)：

　　經(jīng)濟(jì)效益原則、政策扶持原則、保險(xiǎn)系數(shù)原則、風(fēng)險(xiǎn)可控原則、抵押擔(dān)保原則、壟斷經(jīng)營(yíng)原則。

 

　　(2)信托融資項(xiàng)目需提交的材料

　　(3)資金信托項(xiàng)目材料

　　(4)項(xiàng)目業(yè)務(wù)介紹材料

　　(5)申請(qǐng)項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)資料

　　(6)選擇中介機(jī)構(gòu)

　　(7)與信托公司和相關(guān)中介機(jī)構(gòu)制定信托計(jì)劃

 

　　九、房地產(chǎn)基金

 

　　房地產(chǎn)基金投資三大策略：組合投資、跨市套利、資產(chǎn)重組。

 

　　影響基金投資策略的五大關(guān)鍵因素：匯率、利率差異(資金成本在國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)倒掛)、國(guó)有不良資產(chǎn)處置及非主營(yíng)業(yè)務(wù)資產(chǎn)剝離、國(guó)內(nèi)外資本市場(chǎng)的機(jī)會(huì)、海外房地產(chǎn)基金自身風(fēng)險(xiǎn)管理的需要。

 

　　吸引外資基金的五種策略：產(chǎn)品本身的投資價(jià)值、物業(yè)價(jià)格、城市選擇、營(yíng)銷包裝、開發(fā)商的管理團(tuán)隊(duì)。

 

　　十、產(chǎn)權(quán)交易融資

 

　　產(chǎn)權(quán)交易是指資產(chǎn)所有者(企業(yè)的所有者)將其資產(chǎn)所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。而這種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是一種以實(shí)物形態(tài)為基礎(chǔ)特征的財(cái)產(chǎn)權(quán)益的全部或者部分出賣的行為。房地產(chǎn)企業(yè)通過產(chǎn)權(quán)交易，可以實(shí)現(xiàn)資本、土地、勞動(dòng)力等資源要素的重新組合，是房地產(chǎn)融資的一種重要方式。

 

　　1.分類

　　按產(chǎn)權(quán)交易方式劃分：販買、承擔(dān)債務(wù)、吸收入股、控股、承擔(dān)安排全部職工等其他條件。

　　按產(chǎn)權(quán)交易主體之間的組織形式劃分：兼并、承包、租賃、拍賣、股份轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。

 

　　2.產(chǎn)權(quán)交易融資操作流程

　　動(dòng)員和項(xiàng)目征集階段、項(xiàng)目組織和整理階段、發(fā)布階段、跟蹤和落實(shí)階段。

 

　　3.招股推介活動(dòng)服務(wù)

　　招股推介活動(dòng)將從以下四個(gè)方面提供服務(wù)：是征集有融資需求的項(xiàng)目，并進(jìn)行分類整理和包裝;進(jìn)行多渠道宣傳推介，廣泛征集投資者;鑒證交易過程，依法出具交易憑證。

 

　　十一、REITs項(xiàng)目融資

 

　　房地產(chǎn)投資信托在國(guó)外稱為REITs(RealEstate Investment Trust)，是指信托公司通過制定信托投資計(jì)劃，與投資者(委托人)簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托受益憑證或者股票等方式受托投資者的資金，然后進(jìn)行房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請(qǐng)與業(yè)機(jī)構(gòu)和人員實(shí)施具體的經(jīng)營(yíng)管理的一種資金信托投資方式，一般以股份公司或者契約型信托的形式出現(xiàn)。

 

　　1.REIT(房地產(chǎn)投資信托)的比較優(yōu)勢(shì)

 

　　(1)REIT是一種房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，通常采用股票或者受益憑證的形式，使房地產(chǎn)這種不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)起來(lái)，具有很強(qiáng)的流動(dòng)性。

　　(2)REIT將所募集的資金委托與業(yè)人士集中管理，進(jìn)行多元化投資組合選擇不同地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目及業(yè)務(wù)進(jìn)行投資，根據(jù)投資組合進(jìn)離，可有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　(3)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資往往需要投資者投入數(shù)額巨大的資金，同時(shí)可能擔(dān)負(fù)著較大的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。REIT的出現(xiàn)改變這種情況，它將房地產(chǎn)投資拆細(xì)證券化，為中小投資者提供了一個(gè)進(jìn)入房地產(chǎn)投資的較好渠道。

　　(4)作為金融工具，REIT由于自身的特點(diǎn)而成為一個(gè)很好的資金融資渠道。

 

　　十二、ABS項(xiàng)目融資

 

　　所謂ABS，是英文“AssetBacked Securities”的縮寫，它是以項(xiàng)目所屬資產(chǎn)為支撐的證券化融資方式，即以項(xiàng)目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以項(xiàng)目資產(chǎn)可以帶來(lái)的預(yù)期收益為保證，通過在資本市場(chǎng)發(fā)行債券來(lái)募集資金的一種項(xiàng)目融資方式。

 

　　十三、BOT融資

 

　　所謂BOT，是“BuildOperate Transfer”的縮寫，意思是“建設(shè)-經(jīng)營(yíng)-移交”。典型的BOT定義是：政府就某個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目與非政府部門的項(xiàng)目公司簽訂特許權(quán)協(xié)議，授予簽約方的項(xiàng)目公司來(lái)承擔(dān)該項(xiàng)目的投資、融資、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)和維護(hù)，在協(xié)議規(guī)定的特許期限內(nèi)，這個(gè)項(xiàng)目公司向設(shè)施使用者收取適當(dāng)?shù)馁M(fèi)用，由此回收項(xiàng)目投入融資、建造、經(jīng)營(yíng)和維護(hù)成本。

 

　　十四、夾層融資

 

　　夾層融資(MezzanineFinancing)是一種介于優(yōu)先債券和股本之間的融資方式，指企業(yè)或者項(xiàng)目通過夾層資本的形式融通資金的過程。包括兩個(gè)層面含義：從夾層資本的提供方，即投資者的角度出發(fā)，成為夾層資本;從夾層資本的需求方，即融資者的角度，成為夾層債務(wù)。

 

　　夾層資本(MezzanineCapital)是收益和風(fēng)險(xiǎn)介于企業(yè)債務(wù)資本和股權(quán)資本之間的資本形態(tài)，本質(zhì)是長(zhǎng)期無(wú)擔(dān)保的債權(quán)類風(fēng)險(xiǎn)資本。夾層資本的風(fēng)險(xiǎn)介于優(yōu)先債務(wù)和股本之間。

 

　　十五、國(guó)內(nèi)上市融資

 

　　資本市場(chǎng)的上市融資本質(zhì)是企業(yè)所有者通過出售可接受的部分股權(quán)換取企業(yè)當(dāng)期急需的發(fā)展資金，依靠資本市場(chǎng)這種短期的輸血促使企業(yè)的蛋糕迅速做大。上市融資包括首次公開發(fā)行上市(ipo)和股市再融資(包括增發(fā)、配股等)。

 

 

圖片來(lái)源：找項(xiàng)目網(wǎng)

金融租賃操作流程