國(guó)盛置業(yè)通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)資源整合，打造一批“高品質(zhì)、高收益、能流動(dòng)”的資本化產(chǎn)品。據(jù)了解，國(guó)盛置業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型手法凌厲，已頗見(jiàn)成效。究竟不動(dòng)產(chǎn)資本化經(jīng)營(yíng)如何跟城市更新結(jié)合?

 

　　我們目前考慮的是，不動(dòng)產(chǎn)資本化經(jīng)營(yíng)如何跟城市更新結(jié)合?如何跟新興產(chǎn)業(yè)結(jié)合?如何跟金融結(jié)合?如何實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)資本化運(yùn)營(yíng)?”國(guó)盛置業(yè)副總裁、黨委副書(shū)記毛來(lái)如是表示。

 

　　作為上海國(guó)有資本運(yùn)作平臺(tái)國(guó)盛集團(tuán)的全資子公司，國(guó)盛置業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資本經(jīng)營(yíng)管理亦迎來(lái)轉(zhuǎn)型。“從管企業(yè)、管項(xiàng)目轉(zhuǎn)向管資本、管股權(quán)，這是我們近年一直堅(jiān)持的轉(zhuǎn)型思路。”毛來(lái)介紹。

 

　　事實(shí)上，國(guó)盛置業(yè)在國(guó)盛集團(tuán)地位頗為吃重，既要通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)資源整合，打造一批“高品質(zhì)、高收益、能流動(dòng)”的資本化產(chǎn)品，又要成為國(guó)盛集團(tuán)經(jīng)常項(xiàng)下收益的重要來(lái)源，成為穩(wěn)定的“基本盤(pán)”。據(jù)了解，國(guó)盛置業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型手法凌厲，已頗見(jiàn)成效。

 

　　項(xiàng)目資本化2014年，國(guó)盛置業(yè)以8.83億元競(jìng)得徐匯區(qū)黃浦江南延伸段WS5單元188S-N-1地塊地上部分。該地塊還是當(dāng)年出讓的最后一幅招掛復(fù)合地塊。根據(jù)規(guī)劃，該地塊的商業(yè)面積要求占20%，可向下浮動(dòng)10%，辦公部分占80%，可向上浮動(dòng)10%。該地塊開(kāi)發(fā)建設(shè)須按照《上海“西岸傳媒港”整體開(kāi)發(fā)規(guī)則》進(jìn)行。

 

　　所謂“招掛復(fù)合”地塊，即在這種模式下，地塊最終出讓形式由有效申請(qǐng)人數(shù)決定，若通過(guò)資格審查的有效申請(qǐng)人數(shù)為3人及以上的，地塊則采用招標(biāo)方式出讓?zhuān)�有效申�?qǐng)人即為“投標(biāo)人”，如果通過(guò)有效申請(qǐng)人數(shù)為3人以下的，本地塊采用掛牌方式出讓?zhuān)�有效申�?qǐng)人即為“競(jìng)買(mǎi)人”。2014年，上海共有6幅土地采用招標(biāo)與掛牌相結(jié)合的出讓方式。大部分為商業(yè)辦公性質(zhì)土地。

 

　　“經(jīng)過(guò)招拍掛拿到土地后，我們前期考慮兩個(gè)問(wèn)題，一是做什么?即產(chǎn)品設(shè)計(jì)。我們?cè)谶@個(gè)地塊上的產(chǎn)品是既要符合上海市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略又要符合徐匯區(qū)對(duì)該地塊的定位。在明確做什么之后，我們要再明確該地塊的規(guī)劃指標(biāo)和參數(shù)，即鎖定容積率。”毛來(lái)介紹。

 

　　國(guó)盛置業(yè)拍下的該地塊容積率為4.85，根據(jù)區(qū)域政府對(duì)該地塊的定位，當(dāng)建設(shè)成文化創(chuàng)意、金融或新興產(chǎn)業(yè)的總部大樓。

 

　　在對(duì)地塊上的產(chǎn)品定位后，國(guó)盛置業(yè)即開(kāi)始考慮將其資本化運(yùn)作。

 

　　“在該地塊上，我們會(huì)建設(shè)兩棟辦公大樓，因此成立了兩家項(xiàng)目公司，分別以項(xiàng)目公司50%和40%的股權(quán)對(duì)外出讓?zhuān)�并通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)，選擇招標(biāo)企業(yè)。”毛來(lái)介紹。

 

　　“為什么出售大約一半的股權(quán)?我們也有考慮，因?yàn)榻?jīng)過(guò)測(cè)算評(píng)估，按照出售50%股權(quán)我們確定的價(jià)格，能基本覆蓋前期的成本。此后的運(yùn)營(yíng)所得就是利潤(rùn)。”毛來(lái)表示。

 

　　選擇標(biāo)準(zhǔn)最終，國(guó)盛置業(yè)選擇了華信集團(tuán)和游族網(wǎng)絡(luò)作為合作伙伴。股權(quán)的出售對(duì)象如何選擇?國(guó)盛置業(yè)標(biāo)準(zhǔn)很清晰嚴(yán)格：其一，必須出售給新興產(chǎn)業(yè)企業(yè);其二，出售的對(duì)象必須將此做為公司的總部大樓;其三，股權(quán)受讓方必須整體承接兩棟大樓的建設(shè)和購(gòu)買(mǎi)，并且未來(lái)原則上不再零散出租。

 

　　“我們把產(chǎn)品設(shè)計(jì)、規(guī)劃參數(shù)、選擇標(biāo)準(zhǔn)一一列明，再將股權(quán)掛牌。”毛來(lái)介紹。

 

　　華信集團(tuán)連續(xù)多年入選《財(cái)富》世界500強(qiáng)，其行業(yè)涉及眾多，旗下華信金融業(yè)與能源產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，建立有銀行、證券、財(cái)務(wù)、期貨、信托、資管、基金等多元化金融平臺(tái)。華信集團(tuán)將把徐匯濱江地塊建設(shè)為華信金融總部大樓。

 

　　游族網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)業(yè)則擁有游戲研發(fā)與發(fā)行、大數(shù)據(jù)應(yīng)用、IP管理工程、泛娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)投資四大業(yè)務(wù)。

 

　　選擇這兩家企業(yè)，足見(jiàn)國(guó)盛置業(yè)的選擇傾向。

 

　　事實(shí)上，在掛牌后，相當(dāng)多企業(yè)均有意合作。但國(guó)盛置業(yè)按照規(guī)定提出了合作條件。包括注冊(cè)資本、年凈資產(chǎn)收益率，并將是否參與重大國(guó)際活動(dòng)和政府工程亦列入遴選范圍。

 

　　高附加值的產(chǎn)業(yè)企業(yè)成為國(guó)盛置業(yè)的合作伙伴，無(wú)疑將極大提升股權(quán)價(jià)值和物業(yè)價(jià)值。

圖片來(lái)源：找項(xiàng)目網(wǎng)

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