近日，作為全國首批開展住房租賃試點的12個城市之一，成都市政府審議通過了《成都市開展住房租賃試點工作的實施方案》(以下簡稱《方案》)�！斗桨浮访鞔_提出，到2017年年底，通過新組建或依托現(xiàn)有國企改建，成都市將成立3家-4家國有住房租賃公司，開展租賃住房、人才公寓的建設(shè)和運營管理，培育租賃企業(yè)成長;力爭到2020年，培育和發(fā)展機構(gòu)化和規(guī)�；�租賃企業(yè)不低于50家。而且，未來成都將形成國有租賃住房為主導(dǎo)、商品房新建和配建為主體、個人富余住房為補充的供應(yīng)體系，滿足各類人群不同的住房租賃需求，實現(xiàn)“租售并舉”。

 

　　培育和發(fā)展住房租賃市場，構(gòu)建“租售并舉”的住房供應(yīng)體系，要發(fā)揮國企的帶頭和引領(lǐng)作用，這是7月18日住建部等九部委聯(lián)合發(fā)布的文件(建房〔2017〕153號)中明確提到的。同時，該文件還提出，支持相關(guān)國企轉(zhuǎn)型為租賃企業(yè)，鼓勵國企將閑置和低效利用的國有廠房、商辦用房用地按規(guī)定改建為租賃住房等。近期，上海2宗“只租不售”用地出讓引起關(guān)注，這2宗地均由區(qū)屬國企以超低價獲得。同時，深圳新組建的國有租賃企業(yè)人才安居集團開始運營，未來將籌建40萬套人才住房，70%為公租房�？梢�，國企帶頭和引領(lǐng)已成為培育規(guī)�；�租賃的突破口。

 

　　目前，我國租賃市場“屢提不振”有兩大“痛點”，一是秩序長期不規(guī)范。諸如“黑中介”、二房東、“霸王條款”、隨意漲租、被迫搬家、不退還押金等亂象叢生，租房人群權(quán)益肆意被侵害。由此，盡管全國城鎮(zhèn)、熱點城市分別有20%和40%的常住居民長期租房居住，但租房仍是權(quán)宜之計和不得已的選擇;二是租房無法享受教育等基本的公共服務(wù)。從國際經(jīng)驗看，租賃交易的是“軟服務(wù)”，秩序監(jiān)管的成本較高，企業(yè)租賃是市場秩序的“穩(wěn)定器”。只有一大批規(guī)模化、專業(yè)化租賃企業(yè)成長起來，基于“店大不欺客”而長期經(jīng)營，服務(wù)才能規(guī)范，租賃關(guān)系才能穩(wěn)定。

 

　　國際上，基于租賃的公共產(chǎn)品屬性，政府公租房和地產(chǎn)企業(yè)、金融機構(gòu)、非盈利組織等機構(gòu)租賃往往占市場30%以上的份額。2011年，德國1860萬套租賃房中，政府公租房(450萬套)占24%，企業(yè)機構(gòu)房源(410萬套)占22%;2013年，美國3200萬套租賃房中，機構(gòu)租賃占比達(dá)28.4%。同時，租房無法享有基本公共服務(wù)，租賃市場很難培育起來。在很多國家，租房理所當(dāng)然享受基本公共服務(wù)，包括就近接受教育。但在我國，多數(shù)城市的公辦基礎(chǔ)或義務(wù)教育基于戶籍人口規(guī)模配置，由于租房者多為非戶籍或新市民，且租賃往往會增加區(qū)域內(nèi)人口基數(shù)及對公辦教育的需求，導(dǎo)致以教育為主的公共服務(wù)“僧多粥少”，必須靠產(chǎn)權(quán)住房和戶籍來配給。

 

　　目前，我國各大城市私人散租占據(jù)90%以上份額，不考慮政府公租，機構(gòu)租賃占比不足5%。私人散租絕對主導(dǎo)的格局下，租賃市場一般集中于老城區(qū)。但是，受制于既定的教育資源分配格局或空間資源限制，老城區(qū)新增公共服務(wù)的難度很大，多數(shù)租房者難以分享到公辦教育等資源。相比私人散租，不管是增配公共資源，還是協(xié)調(diào)管理部門，具有公共屬性的企業(yè)租賃，都有利于彌合公共資源供求鴻溝。問題是，目前一線城市商品住房租金回報率在1.5%-2%，二線城市也才2%-3%，但無風(fēng)險收益率達(dá)4%-5%，新房開發(fā)收益達(dá)7%-10%，企業(yè)參與租賃的積極性不高。

 

　　另外，相比新房開發(fā)和銷售，REITs、MBS等不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品在我國嚴(yán)重滯后，租賃經(jīng)營投入產(chǎn)出“期限錯配”嚴(yán)重，現(xiàn)金流壓力大。同時，當(dāng)前排名前30%的龍頭開發(fā)商，60%已進(jìn)軍租賃公寓，上千家長租公寓也涌現(xiàn)出來，但很多企業(yè)進(jìn)軍租賃市場，或意在圈占存量工業(yè)和商辦用地，獲取土地轉(zhuǎn)用途(工業(yè)商辦“改租賃”)的溢價;或意在套取支持規(guī)�；�租賃的政策紅利;或?qū)⑻幱趦r值“洼地”的舊村、舊屋“包裝”后，提高租金(深圳很多長租公寓租金相比包裝前翻番);或打著租賃的幌子，借助“以租代售”套取物業(yè)銷售價值。由此，很多租賃企業(yè)并非致力于長期租賃經(jīng)營，也無法攻克租賃市場“屢提不振”的兩大“痛點”。

 

　　綜上，當(dāng)前我國租賃市場的基礎(chǔ)秩序尚未建立起來，租賃產(chǎn)品供應(yīng)(以大戶型、高租金的商品租賃房為主)不匹配新市民的租賃需求，租賃公共配套嚴(yán)重缺失。但是，租賃需求已迅速崛起。目前，我國近8億城鎮(zhèn)常住居民20%的長期租房，熱點城市40%的常住人口長期租房，2.45億外來人口80%的租房居住，每年700萬左右的大學(xué)畢業(yè)生多數(shù)選擇租房，“先租后買”更是城市白領(lǐng)和中產(chǎn)的普遍選擇等，他們對于租賃的需求和城市基本公共服務(wù)需求亟待滿足。

 

　　由此，主要解決外來人口和大學(xué)畢業(yè)生等新市民住房需求的租賃市場，在當(dāng)前既是“不完全市場”，又是“公共品市場”，需要積極的公共政策介入。國企發(fā)揮帶頭和引領(lǐng)作用，輔之以降低用地成本，稅收補貼和優(yōu)惠，融資便利等政策優(yōu)惠，首先能夠培育全社會機構(gòu)規(guī)�；�租賃，穩(wěn)定租賃關(guān)系和市場秩序;其次，國企有很多區(qū)位優(yōu)越(往往位于中心區(qū))但閑置低效的存量土地和房屋，國企引領(lǐng)和帶頭，能增加租賃產(chǎn)品有效供應(yīng)，豐富租賃市場供應(yīng)體系;基于國企盤活存量物業(yè)、整合政府已投資或運營的租賃住房供應(yīng)，能夠穩(wěn)定或降低租金水平;再次，還能發(fā)揮國企配建教育、醫(yī)療、居委等公共服務(wù)設(shè)施的優(yōu)勢。

 

　　當(dāng)然，在市場秩序構(gòu)建和機構(gòu)租賃培育上，國企需要發(fā)揮引領(lǐng)和帶頭作用，但租賃市場需求規(guī)模巨大、結(jié)構(gòu)復(fù)雜，不僅需要長期投入，還要在市場秩序構(gòu)建和機構(gòu)租賃培育上，國企需要發(fā)揮引領(lǐng)和帶頭作用，這需要金融、土地、財稅、立法、行業(yè)管理等多個領(lǐng)域聯(lián)動。地方政府在降低用地和空間成本上要有真心實意，讓市場看到盈利前景;行業(yè)監(jiān)管重點要從新房轉(zhuǎn)向存量房，從偏重短期GDP轉(zhuǎn)向公共財政和民生建設(shè)框架下的長遠(yuǎn)增長紅利;在稅收優(yōu)惠上，國務(wù)院39號文和九部委153號文均已明確，各地方要盡快讓政策“落地”;金融支持上，支持租賃企業(yè)發(fā)行政府擔(dān)保債券、啟動不動產(chǎn)證券化。土地和稅收成本下降了，金融支持解決了流動性問題，盈利空間就出來了，市場參與者的積極性就上來了。

　　

　　(來源：證券日報-資本證券網(wǎng))

圖片來源：找項目網(wǎng)

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