(2016.12.22)京建法[2016]19號-《北京市國有土地上房屋征收評估暫行辦法》

2017-01-11

　　第五條被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。

　　用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點，被征收房屋裝修、設(shè)備及附屬物價值評估等房屋征收涉及的其他價值評估時點，應(yīng)當與被征收房屋價值評估時點一致。

　　第六條被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

　　前款所述不考慮租賃因素的影響，是指評估被征收房屋無租約限制的價值;不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價值中不扣除被征收房屋已抵押擔保的債權(quán)數(shù)款、拖欠的建設(shè)工程價款和其他法定優(yōu)先受償款。

　　被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照《國有土地上房屋征收評估辦法》及本辦法評估確定。

　　第七條被征收房屋價值評估應(yīng)當考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。

　　第八條同一征收項目的房屋征收評估工作由兩家以上房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔的，應(yīng)當共同協(xié)商確定一家房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)為牽頭單位;牽頭單位應(yīng)當組織相關(guān)房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)就評估對象、評估時點、價值內(nèi)涵、評估依據(jù)、評估假設(shè)、評估原則、評估技術(shù)路線、評估方法、重要參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等進行溝通，統(tǒng)一標準。

　　第二章被征收房屋價值評估方法

　　第九條房屋征收評估應(yīng)當根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進行適用性分析，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。

　　被征收房屋的類似房地產(chǎn)有較多交易的，應(yīng)當選用比較法評估;被征收房屋或其類似房地產(chǎn)通常有租金等經(jīng)濟收入的，應(yīng)當選用收益法評估;被征收房屋的類似房地產(chǎn)沒有交易或交易很少，且被征收房屋或其類似房地產(chǎn)沒有租金等經(jīng)濟收入的，應(yīng)當選用成本法評估;被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當選用假設(shè)開發(fā)法評估，在建工程建設(shè)進度以房屋征收決定公告之日的狀態(tài)為準。

　　可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應(yīng)當選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。

　　第十條比較法評估時，一般應(yīng)在與被征收房屋區(qū)域具有相同特征的同一區(qū)域、相鄰或臨近區(qū)域內(nèi)搜集交易實例，并選取符合要求的不少于三個可比實例。選取可比實例后，應(yīng)先統(tǒng)一其價格內(nèi)涵和形式，建立價格比較基礎(chǔ)，之后再進行交易情況修正、市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整。

　　第十一條收益法評估時，應(yīng)區(qū)分報酬資本化法和直接資本化法，并應(yīng)優(yōu)先選用報酬資本化法。

　　第十二條成本法評估時，應(yīng)根據(jù)被征收房屋狀況和土地狀況，選擇房地合估路徑或房地分估路徑。

　　對于容積率小于1.0的非住宅房屋評估，優(yōu)先選用房地分估路徑，且設(shè)定容積率為1.0進行土地重置成本評估。土地重置成本可采用比較法、成本法、基準地價修正法等方法進行測算。采用成本法評估時，可優(yōu)先選用同區(qū)域或類似區(qū)域內(nèi)三個(含)以上土地一級開發(fā)項目，獲取其已審定的征地拆遷費用、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、前期費用、利息、利潤、稅費等相關(guān)成本費用，進行分析比較后取值。

　　第十三條對被征收房屋類似、分布密集的成片房屋進行評估，可先設(shè)定或選定標準房屋，根據(jù)實際情況采取適用的評估方法評估標準房屋市場價格，再對標準房屋市場價格進行修正，求取被征收房屋價值。

　　第三章成片住宅評估

　　第十四條對于房屋類似、分布密集的成片住宅房屋征收項目，可采用對住宅標準房屋市場價格進行修正的評估路徑求取被征收住宅房屋價值。公式如下：