當(dāng)前，隨著中央《國(guó)企改革三年行動(dòng)方案(2020—2022年)》的出臺(tái)，全國(guó)上下、各級(jí)各類國(guó)企改革工作已全面展開，國(guó)有企業(yè)發(fā)展進(jìn)入一個(gè)嶄新階段。國(guó)資監(jiān)管和國(guó)企經(jīng)營(yíng)中有一項(xiàng)重要基礎(chǔ)性工作，即資產(chǎn)評(píng)估，是我們都繞不開的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

筆者并不是資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人士，但在長(zhǎng)期從事國(guó)資國(guó)企管理工作、在委托專業(yè)機(jī)構(gòu)開展評(píng)估、在運(yùn)用資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論報(bào)告過程中，切身體會(huì)到其中還存在一些問題和誤區(qū)。本文即來談?wù)剬?duì)國(guó)資監(jiān)督和國(guó)企經(jīng)營(yíng)中開展資產(chǎn)評(píng)估工作的幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)。

一、資產(chǎn)評(píng)估為決策提供參考，不應(yīng)成為決策的擋箭牌

資產(chǎn)評(píng)估行為一般是指評(píng)估機(jī)構(gòu)及專業(yè)人員根據(jù)委托，按照國(guó)家法律法規(guī)及相關(guān)準(zhǔn)則，依照規(guī)定的程序、選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型、運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值、資產(chǎn)損失或其他經(jīng)濟(jì)權(quán)益，進(jìn)行分析、評(píng)定、估算，最終形成評(píng)估結(jié)論、出具評(píng)估報(bào)告。企業(yè)等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體的資產(chǎn)處置、產(chǎn)權(quán)糾紛、財(cái)產(chǎn)抵押等行為，一般都會(huì)應(yīng)用到資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論報(bào)告。概括起來，資產(chǎn)評(píng)估大致有以下三方面作用。

一是咨詢作用。評(píng)估結(jié)論可以為資產(chǎn)交易行為提供專業(yè)化的估價(jià)意見，雖然意見本身并無強(qiáng)制執(zhí)行效力，但可以作為當(dāng)事人要價(jià)、出價(jià)的參考。因此，資產(chǎn)評(píng)估是一種專業(yè)的技術(shù)咨詢活動(dòng)，在國(guó)際上也被廣泛采用。

二是鑒證作用。資產(chǎn)評(píng)估是鑒別和舉證的過程，鑒別即專業(yè)人員依據(jù)專業(yè)原則對(duì)資產(chǎn)交易的現(xiàn)時(shí)價(jià)格做出獨(dú)立判斷;舉證即為鑒別結(jié)論提供理論和事實(shí)支撐，做到言之有理、持之有據(jù)。鑒別和舉證將共同為資產(chǎn)交易行為提供價(jià)值參考依據(jù)。

三是管理作用。資產(chǎn)評(píng)估已被大量應(yīng)用于國(guó)有資產(chǎn)管理工作中，這是我國(guó)公有制所特有的。長(zhǎng)期以來，資產(chǎn)評(píng)估在促進(jìn)社會(huì)資源優(yōu)化配置、幫助產(chǎn)權(quán)主體維護(hù)合法權(quán)益、加強(qiáng)資產(chǎn)交易行為的國(guó)際化和標(biāo)準(zhǔn)化方面，均發(fā)揮了重要作用。

中國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估事業(yè)從無到有，伴隨著改革開放產(chǎn)生、發(fā)展、壯大，無論是行業(yè)規(guī)范建設(shè)、從業(yè)人員規(guī)模，還是理論和實(shí)務(wù)，現(xiàn)在都已走在世界前列!特別是在國(guó)資監(jiān)管和國(guó)企經(jīng)營(yíng)中，資產(chǎn)評(píng)估發(fā)揮了重要作用，成為維護(hù)國(guó)有資產(chǎn)安全、實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)保值增值的有效手段。正因?yàn)槿绱�，各�?jí)國(guó)資監(jiān)管部門、國(guó)企上級(jí)出資人都對(duì)開展資產(chǎn)評(píng)估工作、運(yùn)用資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論報(bào)告有明確的要求和規(guī)定。

但現(xiàn)在有一種不良傾向：就是過分依賴評(píng)估結(jié)論、片面夸大資產(chǎn)評(píng)估的作用，甚至將資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論報(bào)告作為資產(chǎn)交易行為主要的、乃至唯一的依據(jù)，忽略了交易雙方的意愿、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律。這當(dāng)然是不恰當(dāng)?shù)?資產(chǎn)評(píng)估行為本質(zhì)上只是一種咨詢活動(dòng)，資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論報(bào)告所具有的主要還是參考價(jià)值，不應(yīng)在資產(chǎn)交易行為中起主導(dǎo)作用。

例如，如果國(guó)企要投資購(gòu)買一項(xiàng)資產(chǎn)、做了資產(chǎn)評(píng)估，假設(shè)估值1億元。我們決不能僅用1億元的估值簡(jiǎn)單替代投資行為的可行性研究。這是因?yàn)�，評(píng)估結(jié)論只反映該資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值、而且只是“一家之言”，如果我們依此決策、操作1億元投資，未來在一個(gè)較長(zhǎng)的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周期里根本無法確保這項(xiàng)投資能夠有足額的回報(bào)，以及將經(jīng)營(yíng)減值的風(fēng)險(xiǎn)控制在最小程度。總之，對(duì)于1億元投資決策，還是應(yīng)該依托全面、深入、細(xì)致的可行性研究。

再如，如果國(guó)企對(duì)外出售自己的一項(xiàng)資產(chǎn)、也做了資產(chǎn)評(píng)估，仍假設(shè)估值1億元。我們?cè)谑袌?chǎng)交易中如果堅(jiān)守1億元底價(jià)，投資人未必會(huì)認(rèn)可、交易就存在失敗的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樵u(píng)估機(jī)構(gòu)及專業(yè)人員畢竟是個(gè)性化主體，雖然他們依據(jù)專業(yè)原則和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)形成1億元的估值，但這不代表投資人看法、更不能代表市場(chǎng)共識(shí)。而且，大多數(shù)投資人會(huì)從投資價(jià)值類型出發(fā)對(duì)資產(chǎn)估值做出判斷，也會(huì)做投資可行性研究，如果市場(chǎng)中的投資人普遍不認(rèn)同1億元的估值、資產(chǎn)交易就很難成功。

究其原因，是改革開發(fā)40年來，我國(guó)的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)處于探索階段，特別是在國(guó)企改革、國(guó)資監(jiān)管領(lǐng)域，很多工作需要突破禁區(qū)、打開局面，需要責(zé)任人的擔(dān)當(dāng)作為，這就特別需要資產(chǎn)評(píng)估發(fā)揮作用!一方面，資產(chǎn)評(píng)估的量化結(jié)論為國(guó)有資產(chǎn)管理者提供了決策依據(jù)、減輕了決策的責(zé)任壓力;另一方面，開展資產(chǎn)評(píng)估的要求也為國(guó)有資產(chǎn)交易行為設(shè)置了底線紅線，防范了很多風(fēng)險(xiǎn)。以上這些好的作用，逐步強(qiáng)化了大家對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的依賴，漸漸讓我們忽視了資產(chǎn)評(píng)估的初衷。

總之，我們的國(guó)資監(jiān)管部門、國(guó)有企業(yè)可以重視資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論報(bào)告，但始終不應(yīng)忘記，資產(chǎn)評(píng)估僅是一種咨詢行為、評(píng)估結(jié)論僅起到參考作用。更不應(yīng)該在主觀上為了推卸資產(chǎn)交易的決策責(zé)任，拿資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論報(bào)告做決策的“擋箭牌”。

二、資產(chǎn)評(píng)估方法運(yùn)用上，應(yīng)更多參考收益法的結(jié)論

盡管資產(chǎn)評(píng)估僅是一種咨詢行為、起到參考作用，但還是應(yīng)該努力讓資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論報(bào)告盡可能還原資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，從而幫助我們更好地完成資產(chǎn)交易。這就需要運(yùn)用不同的資產(chǎn)評(píng)估方法、進(jìn)行綜合分析。我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估，通過借鑒國(guó)際通行的做法，并按照分析原理和技術(shù)路線的不同，一般采取三種基本類型或稱三種基本方法，即市場(chǎng)法、成本法、收益法。

一是市場(chǎng)法。就是在資產(chǎn)市場(chǎng)中尋找被評(píng)估資產(chǎn)的替代品及其市場(chǎng)價(jià)格，再通過比較替代品與被評(píng)估資產(chǎn)的差異，適當(dāng)調(diào)整價(jià)格，估出資產(chǎn)價(jià)值來。該方法資料直接來源于市場(chǎng)，因此較為簡(jiǎn)單、有效，其應(yīng)用的前提是必須有一個(gè)充分發(fā)育、活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)上的交易越頻繁，與被評(píng)估資產(chǎn)相類似資產(chǎn)的價(jià)格就越容易獲得，評(píng)估結(jié)論也就越準(zhǔn)確。二是收益法。就是先估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益，再通過合理確定的折現(xiàn)率或資本化率，折算資產(chǎn)現(xiàn)值，估出資產(chǎn)價(jià)值來。該方法在我國(guó)多應(yīng)用于企業(yè)整體評(píng)估、技術(shù)型資產(chǎn)和無形資產(chǎn)評(píng)估，其應(yīng)用的前提是資產(chǎn)能夠?yàn)橘Y產(chǎn)的所有者帶來收益，即資產(chǎn)有可以量化的長(zhǎng)期凈利潤(rùn)、凈現(xiàn)金流，這也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本要求，因此它在國(guó)際上的應(yīng)用最普遍。三是成本法。就是預(yù)設(shè)在現(xiàn)實(shí)條件下重新購(gòu)置或建造一個(gè)全新狀態(tài)、功能相同的被評(píng)估資產(chǎn)，并在重置成本中相應(yīng)扣減實(shí)體性、功能性、經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值，估出資產(chǎn)價(jià)值來。該方法需要用評(píng)估資產(chǎn)的全部重置成本減去各項(xiàng)價(jià)值損耗，最終獲得現(xiàn)狀成本，其應(yīng)用的前提是評(píng)估資產(chǎn)必須是可以再生的，而且未來購(gòu)買者在意向上應(yīng)是不改變資產(chǎn)的原來用途的。對(duì)于上述三種資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇使用，原則說法是：不同的評(píng)估目的決定評(píng)估方法的選擇，比如以公開出售為目的的市場(chǎng)價(jià)值、以特定投資者投資為目的的投資價(jià)值、以企業(yè)清算為目的的清算價(jià)值等，對(duì)應(yīng)這些價(jià)值類型，資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇會(huì)有所不同�！吨腥A人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》也有規(guī)定，一般應(yīng)當(dāng)選擇兩種以上評(píng)估方法，經(jīng)綜合分析，形成評(píng)估結(jié)論。

我們一些國(guó)資管理部門、國(guó)有企業(yè)，以往在實(shí)踐中常采取簡(jiǎn)便操作，就是在資產(chǎn)評(píng)估過程中選擇兩種方法，并形成兩個(gè)以上的初步結(jié)論，之后，如果是以出售資產(chǎn)為目的，就選取價(jià)格高的評(píng)估結(jié)論;如果是以投資資產(chǎn)為目的，就選取價(jià)格低的評(píng)估結(jié)論。這種“簡(jiǎn)單粗暴”的做法當(dāng)然是不妥當(dāng)?shù)?它雖規(guī)避了一些責(zé)任，但很容易造成資產(chǎn)交易失敗、相關(guān)教訓(xùn)很多。

同樣，從評(píng)估機(jī)構(gòu)及專業(yè)人員的方面來看，盡管他們都具有專業(yè)理論知識(shí)、對(duì)評(píng)估方法的運(yùn)用有職業(yè)認(rèn)知，但如果他們脫離了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)效益、效率這個(gè)根本基礎(chǔ)，單純地考慮評(píng)估方法的選擇和運(yùn)用問題，資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論報(bào)告也容易不切實(shí)際。

個(gè)人認(rèn)為，國(guó)有企業(yè)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體，在開展資產(chǎn)評(píng)估工作中應(yīng)該尊重市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，同時(shí)，也因?yàn)閲?guó)有企業(yè)所掌握的資產(chǎn)是經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，因此，收益法所獲得的評(píng)估結(jié)論，對(duì)于我們認(rèn)識(shí)資產(chǎn)價(jià)值最有意義、對(duì)于我們決策事項(xiàng)最有幫助。具體來說，對(duì)外出售一項(xiàng)資產(chǎn)，我們應(yīng)更多考慮市場(chǎng)認(rèn)可度，主要就是資產(chǎn)帶來的長(zhǎng)期凈利潤(rùn)等收益;投資購(gòu)買一項(xiàng)資產(chǎn)，就更應(yīng)該專注于資產(chǎn)未來可以給我們帶來的利潤(rùn)收益了。

雖然評(píng)估機(jī)構(gòu)是兼顧各種評(píng)估方法、經(jīng)綜合分析形成最終的評(píng)估結(jié)論，但在具體操作中，作為委托方的國(guó)資管理部門和國(guó)有企業(yè)，還是要堅(jiān)持以資產(chǎn)收益測(cè)算為基礎(chǔ)、更多地考慮收益法的評(píng)估結(jié)論，其它評(píng)估方法主要起到輔助、驗(yàn)證的作用。

三、資產(chǎn)評(píng)估是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，各環(huán)節(jié)的工作都要做好

盡管資產(chǎn)評(píng)估僅是一種咨詢行為、起到參考作用，但還是應(yīng)該高度重視這項(xiàng)工作，特別是在國(guó)有資產(chǎn)管理領(lǐng)域，它對(duì)于規(guī)范國(guó)有資產(chǎn)交易行為、防止國(guó)有資產(chǎn)發(fā)生流失、監(jiān)督國(guó)有企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等，都發(fā)揮了重要作用。正因?yàn)槿绱�，我�?guó)歷來都非常重視資產(chǎn)評(píng)估，2016年12月即頒布了《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》。

當(dāng)然，如果我們認(rèn)為，僅僅通過合理選擇評(píng)估方法、堅(jiān)定使用資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論報(bào)告，就可以規(guī)避資產(chǎn)交易行為的瑕疵、防范企業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，這就把問題看簡(jiǎn)單了!資產(chǎn)評(píng)估是一項(xiàng)專業(yè)性、系統(tǒng)性工作，只有認(rèn)真做好資產(chǎn)評(píng)估的每一個(gè)環(huán)節(jié)，才能使其發(fā)揮最大的作用。資產(chǎn)評(píng)估工作的過程非常重要，最終形成的資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論報(bào)告僅是系統(tǒng)工程中的一個(gè)環(huán)節(jié)而已。

一是要選擇和確定好資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。公正性是資產(chǎn)評(píng)估的重要特性，就是要求評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作對(duì)于評(píng)估當(dāng)事人具有獨(dú)立性，它服務(wù)于資產(chǎn)交易行為的需要、不是服務(wù)于相關(guān)業(yè)務(wù)的當(dāng)事人。同時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)也要善于從專業(yè)角度與當(dāng)事人做溝通和交流。這些較高的要求，就需要委托方能夠優(yōu)選出公正、專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)來。這是我們做好資產(chǎn)評(píng)估的重要基礎(chǔ)。二是要嚴(yán)格監(jiān)督資產(chǎn)評(píng)估的全過程。特別是涉及到國(guó)有企業(yè)、國(guó)有資產(chǎn)的評(píng)估事項(xiàng)，以往出現(xiàn)了一些資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員濫用評(píng)估職權(quán)、弄虛作假，對(duì)評(píng)估資產(chǎn)高估或低估以迎合委托方不合理要求的情況，給國(guó)有資產(chǎn)造成損失。為了避免這些問題的發(fā)生，首先就需要公開、透明地選聘評(píng)估機(jī)構(gòu);同時(shí)，上級(jí)部門也要注意做好對(duì)資產(chǎn)評(píng)估全過程的監(jiān)督。

三是要全面深入地了解被評(píng)估資產(chǎn)。以往在資產(chǎn)評(píng)估中由于更多強(qiáng)調(diào)評(píng)估方法，對(duì)資產(chǎn)本身的認(rèn)識(shí)和相關(guān)信息的收集不夠重視、不夠完整，導(dǎo)致資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論報(bào)告出現(xiàn)一些誤差。這就需要委托方、受托評(píng)估機(jī)構(gòu)緊密配合，全面、深入、準(zhǔn)確地認(rèn)識(shí)被評(píng)估資產(chǎn)，把資產(chǎn)存在的問題挖出來、擺在面上，最終確保評(píng)估結(jié)論準(zhǔn)確、為資產(chǎn)交易行為提供有力保障。四是要下力量解決資產(chǎn)的瑕疵問題。特別是我們一些國(guó)有企業(yè)掌握的資產(chǎn)，因?yàn)橐酝��?jīng)營(yíng)中的問題導(dǎo)致存在瑕疵，如賬實(shí)不符、證照不全、涉法涉訴等等，這些問題被評(píng)估機(jī)構(gòu)提出來，正是我們下決心解決的良機(jī)。這時(shí)，受托評(píng)估機(jī)構(gòu)成為“出題方”、委托方變成“答題方”，只有做好答題、干凈徹底解決這些歷史遺留問題，我們才能獲得準(zhǔn)確的評(píng)估結(jié)論。

五是要在一定范圍內(nèi)推動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估信息的公開。盡管很多時(shí)候資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論報(bào)告是商業(yè)機(jī)密，但在國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估中，特別是涉及國(guó)有出資人、國(guó)企職工利益時(shí)，也應(yīng)該在一定范圍內(nèi)公開資產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)信息，包括評(píng)估方法、評(píng)估參數(shù)、評(píng)估結(jié)論等等，這樣做有利于方方面面對(duì)資產(chǎn)評(píng)估過程的監(jiān)督，從而確保不出現(xiàn)弄虛作假、損害國(guó)有資產(chǎn)利益的問題。

六是要全面深入解讀、運(yùn)用資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論報(bào)告。資產(chǎn)評(píng)估是專業(yè)價(jià)值的咨詢行為和過程，資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論報(bào)告是對(duì)評(píng)估過程的工作反映、是對(duì)評(píng)估過程及結(jié)論的系統(tǒng)表述。評(píng)估結(jié)論是在評(píng)估報(bào)告所載明的基本前提和假設(shè)條件下、基于基準(zhǔn)日才成立的量化結(jié)果!但市場(chǎng)主體的經(jīng)營(yíng)環(huán)境是復(fù)雜的、市場(chǎng)是不斷變化的，我們不能只看評(píng)估結(jié)論，更應(yīng)該全面解讀評(píng)估報(bào)告。

最后，特別強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，就是與資產(chǎn)評(píng)估緊密聯(lián)系的、后續(xù)的資產(chǎn)交易行為，應(yīng)該堅(jiān)持公開市場(chǎng)交易的原則。在當(dāng)前我國(guó)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管領(lǐng)域，公開市場(chǎng)交易是一項(xiàng)基本要求，但也不是所有國(guó)有資產(chǎn)交易不可逾越的紅線。因此，我們需要形成一種自覺，即應(yīng)以資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論報(bào)告為基礎(chǔ)，切實(shí)堅(jiān)持公開市場(chǎng)交易、確保交易公正透明，這一點(diǎn)至關(guān)重要!

我們堅(jiān)持公開市場(chǎng)交易的目的，就是要通過市場(chǎng)手段進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值、修正資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論報(bào)告可能存在的偏差。上面提到，資產(chǎn)評(píng)估僅僅是一種咨詢行為、評(píng)估結(jié)論不對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)決策負(fù)責(zé)，真正要對(duì)資產(chǎn)交易行為負(fù)責(zé)的還是市場(chǎng)主體的決策者。因此，只有公開、公正、透明的交易，才能夠最大限度地避免侵占國(guó)有資產(chǎn)、關(guān)聯(lián)交易、違規(guī)經(jīng)營(yíng)等問題的發(fā)生!

天津市濱海新區(qū)國(guó)資委苗青

2021年3月

來源:中國(guó)網(wǎng)地產(chǎn)

圖片來源：找項(xiàng)目網(wǎng)

資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告