開發(fā)商以母公司股權換地不合邏輯。

 

　　前海三塊土地作價456億已偏高，挾之而獲得萬科并成為第一大股東，更是不可思議，華潤寶能反對此重組方案在情理之中。

 

　　為何不用現金收購?譚華杰說：“假如讓我們選擇，我們當然愿意用現金去買，但要做成這單交易總得要交易對手答應吧?如果用現金的話，我相信交易對手不可能會同意。”

 

　　地鐵集團成立以來，深圳市政府累計注入的土地作價366.4846億。如果把這些土地轉手賣掉，深圳市政府不會直接拍賣嗎?所以深圳地鐵集團不能賣地，只能自營或以土地作價入股，大家心知肚明。

 

　　“寶萬之爭”后萬科管理層“病急亂投醫(yī)”，難免被“趁火打劫”。

 

　　萬科用股票換取土地開發(fā)權完全是出于王石團隊的私心。其出發(fā)點不是上市公司長遠利益，而是個人的榮辱進退。萬科管理層執(zhí)意用上市公司20.65%股票換三塊地，大幅稀釋現有股東權益，從而達到更換到“友好的第一大股東”的真實目的。

 

　　深圳地鐵集團的利益應當綁定于三塊土地的項目開發(fā)而不是直接入股上市公司萬科。

 

　　假如前海三塊土地開發(fā)收益不及預期，到2027年累計只賺400億，而萬科凈利潤保持了10%以上的增速，到2027年凈利潤累計達4000億。深圳對萬科的利潤貢獻率只有10%，卻按股比享受了20%的股東權益。

　　反之，也是成立的，總之，萬科、深圳地鐵總有一方要“吃虧。

 

　　最好的方式是成立合資公司，深圳地鐵出地，萬科負責開發(fā)、銷售，各持合資公司50%股份。即與項目捆綁而非與上市公司捆綁。

 

　　只出三塊地，成為萬科第一大股東，深圳地鐵集團的價值何在?這三塊地值嗎?

 

　　資料顯示，招商局集團在前海共有78宗地，占地3.9平方公里，約為前�？傆玫孛娣e的四分之一。中集集團、西部物流合計占地約0.9平方公里。這些土地一旦“土地變性”、“補交費用”用于商業(yè)、住宅開發(fā)，對土地一級市場的壓力非同小可。所以，土地價值的彈性很大。

 

　　(5)土地價值的討論

 

　　公司不擁有土地所有權，對于房地產公允價值的評估時沒有考慮土地所有權價值;報價也沒有考慮土地使用權年限、到期價值的處理，純粹是把土地使用權當成土地所有權操作的。

 

　　另外，房地產資本化的貸款利息通常不符合資產定義和資產確認條件，房子的公允價值要少一大塊資本化的貸款利息，對此應考慮減值。在考慮可收回金額的未來使用中現金流量現值時，也應消除土地使用權價值差的影響，否則很可能高估借款費用資本化后房地產的價值。房子的公允價值需要排除土地所有權增值和土地價值差的影響。大致估計房地產所謂的公允價值累計變動收益中至少有三分之一應該是土地所有權的增值。

圖片來源：找項目網

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